Lệch pha phân khúc khiến giá nhà tại TPHCM liên tục tăng

Trong những năm vừa qua, giá nhà ở tại TPHCM liên tục lập đỉnh khiến khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân còn hạn chế. Dịch Covid-19 khiến hầu hết các lĩnh vực trên địa bàn thành phố bị tác động tiêu cực, tuy nhiên, giá bất động sản, căn hộ không ngừng leo thang.

Trao đổi với phóng viên Dân trí bên lề hội thảo tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sáng 27/5, các chuyên gia cho rằng, vấn đề chính của những bất cập trên đến từ sự "lệch pha phân khúc thị trường". Cụ thể hơn, các dự án nhà ở trên địa bàn hầu như nhắm vào phân khúc trung cấp và cao cấp, không đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Điểm nghẽn về hấp thụ vốn

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, nêu thực trạng, nhà ở, chung cư tại TPHCM đang có sức cầu quá cao so với nguồn cung. Do vậy, dù thành phố mới trải qua dịch Covid-19, giá nhà ở, chung cư hầu như tháng nào cũng tăng, giá bị đẩy lên cao.

"Điều này cho thấy điểm nghẽn ở khâu hấp thụ vốn. Đại dịch, các vấn đề thay đổi về cấp giấy phép đầu tư, giá đất khiến 2 năm qua, TPHCM có hàng trăm dự án đang bị vướng. Đây là điểm cần tháo gỡ để tạo thêm nguồn cung cho thị trường", ông Lịch phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, chia sẻ, năm 2017 là thời điểm thị trường bất động sản tại TPHCM phát triển đỉnh cao, với khoảng 30.000 căn hộ được đưa vào thị trường. Đến năm 2021, số lượng chỉ trên dưới 15.000 căn và ở mức rất thấp trong những tháng đầu năm 2022.

"TPHCM có tình trạng lệch pha phân khúc thị trường. Tức là, nhà ở chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, phân khúc trung - cao cấp chiếm phần còn lại, số lượng nhà ở vừa túi tiền gần như không có", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nêu vấn đề.

Cụ thể, trong năm 2021, 74% sản phẩm nhà ở đưa vào thị trường tại TPHCM là cao cấp, chỉ 26% còn lại ở phân khúc trung - cao cấp. 

Trong năm 2020, tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền chiếm 1% tổng sản phẩm thị trường bất động sản tại TPHCM. Đến năm 2021, tỷ lệ này bằng 0%, không có căn nhà vừa túi tiền nào được bán ra thị trường.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn 2015-2020, thành phố có trung bình 3.000 căn nhà ở xã hội được hình thành mỗi năm. Dù tỷ lệ này cao hơn trung bình cả nước, nhưng thực tế còn rất khiêm tốn so với nhu cầu người dân.

Nói về giải pháp cho thực trạng trên, TS Trần Du Lịch cho rằng, trước mắt, địa phương cần tập trung tháo gỡ vướng mắc cho từng dự án cụ thể. Bước tiếp theo là mở hành lang pháp lý để hình thành những dự án nhà ở mới.

"Hiện nay, Trung ương, Quốc hội đang bàn về vấn đề chồng chéo giữa các quy định pháp luật liên quan. Chúng ta có thuận lợi là Hội nghị Trung ương 5 vừa rồi có chỉ đạo việc sửa đổi Luật Đất đai và hàng loạt luật khác liên quan", ông Trần Du Lịch thông tin.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM thì đánh giá, vừa qua, chính quyền thành phố đã có nhiều động thái tập trung tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Cụ thể là sau kiến nghị của hiệp hội, UBND TPHCM đã bàn bạc cùng các sở, ngành để tìm hướng tháo gỡ các dự án còn vướng mắc, địa phương này cũng khởi động hàng loạt dự án nhà ở xã hội thời gian gần đây.

Có nên siết tín dụng bất động sản?

Nhắc lại tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản, ông Trần Du Lịch chỉ rõ, đây là một trong những động lực phát triển của TPHCM, là một bộ phận chủ lực, không thể thiếu với nền kinh tế đô thị. Ngoài các vấn đề về quy trình, thủ tục, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn nhất định đối với dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này.

Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia đề cập đến một vấn đề nóng hiện nay là thông tin về chủ trương kiểm soát dòng tín dụng chảy vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Theo vị chuyên gia này, việc kiểm soát để chống các doanh nghiệp đầu cơ, không mang lại hiệu quả là cần thiết.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản khả thi, dự án đầu tư khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ vẫn cần được tạo điều kiện thuận lợi nhất về dòng vốn, tín dụng. Đặc biệt, các cơ quan quản lý cần có chính sách khác nhau, không cào bằng giữa những doanh nghiệp hoạt động tốt và những đơn vị có vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu đưa nêu thực trạng, vừa qua, một số nhà đầu tư đã lợi dụng các cuộc đấu giá quy mô lớn để phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Những đơn vị này đã bị xử lý về mặt pháp luật và một số cơ quan Nhà nước có xu thế siết chặt tín dụng, siết trái phiếu doanh nghiệp.

Theo quy định pháp luật, nhà đầu tư thực hiện dự án có quy mô dưới 20ha cần có vốn sở hữu tối thiểu 20% giá trị, trên 20ha cần tối thiểu 15%. Do vậy, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò là "bà đỡ" để các doanh nghiệp huy động được 75-80% nguồn vốn đầu tư còn lại.

"Nếu không có bà đỡ này, chúng ta không thể có các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản, dự án khu đô thị như hôm nay. Nguồn vốn tín dụng đóng vai trò rất quan trọng", ông Lê Hoàng Châu nêu rõ.

Tuy nhiên, theo lộ trình, đến tháng 9/2023, các ngân hàng thương mại chỉ được dùng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Do vậy, việc phát hành trái phiếu vẫn là nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp.

"Hiện tại, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn dư địa lớn. Tuy nhiên, rủi ro của chúng ta nằm ở chất lượng trái phiếu phát hành, còn những trái phiếu không đạt chuẩn mực, không đảm bảo an toàn. Đây là điều cần chấn chỉnh thời gian tới", ông Châu nêu giải pháp.

Đưa ra góp ý để thị trường bất động sản phát triển thời gian tới, TS Trần Du Lịch mong muốn, các doanh nghiệp cần kinh doanh, sử dụng dòng tài chính một cách lành mạnh, tránh tình trạng tay không bắt giặc như đã từng xảy ra. Đó là điều cần thiết để hình thành những doanh nghiệp hoạt động đúng pháp luật, tạo niềm tin cho thị trường và triệt tiêu những doanh nghiệp hoạt động theo cách tiêu cực.