Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc?

Thông tin TPHCM tái khởi động kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm (tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức), được thị trường đánh giá tích cực với sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Bởi 4 lô đất nằm trong kế hoạch lần này từng bị doanh nghiệp bỏ cọc vào năm 2022.

Khi đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô 3-12 với mức giá 24.500 tỷ đồng. Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô 3-9 khi bỏ mức giá 5.026 tỷ đồng. Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8 với mức giá 4.000 tỷ đồng. Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5 với giá 3.820 tỷ đồng.

Giá trúng cao hơn hàng nghìn tỷ đồng so với giá khởi điểm. Thậm chí, Ngôi Sao Việt còn bỏ giá hơn 2,4 tỷ đồng/m2, tạo "cú sốc" với thị trường. Số tiền 4 doanh nghiệp đã đặt cọc tổng cộng là 1.051 tỷ đồng. Nhưng sau đó, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc, kết quả đấu giá bị hủy.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nói ủng hộ kế hoạch tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm để các lô đất sớm được đưa vào khai thác, tạo nguồn lực cho thành phố phát triển. Tuy nhiên, thời điểm đấu giá có vẻ chưa phù hợp, bởi Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 quy định về giá đất đang được chỉnh sửa để Chính phủ ban hành.

Ông Châu cho rằng khi có Nghị định sửa đổi thì mới xác định được giá khởi điểm đấu giá. Bởi mức giá cũ đưa ra đối với các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất trước đây (năm 2021) không còn giá trị pháp lý và cũng không có giá trị tham khảo để đưa ra mức giá mới khi Nghị định sửa đổi chưa hoàn thành.

Ngoài ra, ông Châu cũng đề cập luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản vẫn chưa được thông qua và có thể không kịp ban hành trong năm nay. Điều này cũng làm ảnh hưởng tới việc đấu giá đất nếu TPHCM khởi động ngay công việc với 4 lô đất trên.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, cũng đồng thuận việc khởi động quá trình đấu giá đất Thủ Thiêm mang lại nhiều yếu tố tích cực cho thị trường. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều quan tâm, mong chờ cuộc đấu giá này, bởi Thủ Thiêm là một trong những địa điểm quan trọng tại TPHCM - khu trung tâm mới của thành phố tương lai.

Tuy nhiên, theo bà, thành phố có nhiều việc phải làm để quá trình vận hành hiệu quả và khắc phục được những thách thức mà lần đấu giá trước đây chưa giải quyết được.

Bà chỉ ra 3 vấn đề thách thức. Thứ nhất, các chủ đầu tư trước đây từng trúng giá nhưng bỏ cọc nên phải làm sao để đảm bảo và sàng lọc được sức khỏe tài chính doanh nghiệp, có quy trình kiểm soát chặt chẽ với tổ chức thắng thầu.

Thứ 2, nhiều ý kiến cho rằng giá khởi điểm quá thấp và số tiền đặt cọc cũng thấp nên dễ dẫn tới doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng thầu. Bà Dung đề xuất cần có cơ chế, phương pháp đánh giá giá đất, giá khởi điểm phù hợp khi giá đất trên thị trường tăng lên từng ngày.

Thứ 3, bà Dung đánh giá nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới việc đấu giá đất. Nhưng trước đây, nhiều đơn vị nói với CBRE về việc không biết về quy trình đấu giá, hoặc có biết thì thời gian gấp gáp không làm xong được bộ hồ sơ, mất cơ hội tham gia. Vì thế, bà đề xuất một quy trình đấu giá minh bạch, rõ ràng để các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia, cạnh tranh lành mạnh với nhà đầu tư trong nước.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, cũng nêu quan điểm cần xem xét kỹ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp khi tham gia đấu giá. Khi doanh nghiệp đáp ứng tốt về tài chính sẽ gia tăng được thành công của phiên đấu giá.

Điều kiện để doanh nghiệp tham gia cần được sàng lọc rõ ràng với các tiêu chí cụ thể, như thời gian thành lập 5-10 năm, báo cáo tài chính trong 3-5 năm gần nhất, sao kê tài khoản ngân hàng cần có định mức số dư và thời hạn duy trì số dư 6 tháng đến 1 năm ở ngân hàng... 

Trong bối cảnh hiện nay, ông Thắng dự đoán việc đấu giá vẫn có thể thành công, vì các doanh nghiệp nước ngoài cũng rất quan tâm tới quỹ đất Thủ Thiêm, không chỉ riêng doanh nghiệp nội. Một quy trình minh bạch, công khai, thông tin công bố rộng rãi... để kêu gọi nhà đầu tư quan tâm tham gia đấu giá là cần thiết để có thể thu hút đông đảo đối tác dự thầu.

Một vấn đề khác mà ông đề cập là các trường hợp bỏ cọc chỉ mang tính cục bộ, không phải tất cả. Thông lệ quốc tế khi tổ chức đấu giá cũng tương tự, doanh nghiệp chứng minh tài chính, ký quỹ (đặt cọc) và khi thắng thầu, không nộp tiền mua thì mất cọc. Ông cho rằng không nên hình sự hóa vấn đề này, tạo tâm lý nặng nề cho thị trường.