Người mua nhà ở tương lai đã được chủ đầu tư bàn giao không được mua bán?

Gần đây, thông tin về việc người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư nhưng chưa được cấp sổ đỏ sẽ không được chuyển nhượng khiến dư luận xôn xao. Nhiều người dân bày tỏ sự lo lắng về vấn đề này.

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội - khẳng định, người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bình thường, miễn là chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Theo ông, sau ngày 1/8/2024, các địa phương vẫn cho chuyển nhượng các căn hộ này bình thường, trừ TP Hà Nội.

Dẫn luật, ông cho biết, trước thời điểm 1/8/2024, theo Luật Nhà ở (Điều 118 và Điều 123), Điều 32 Thông tư 19/2016 của Bộ Xây dựng nếu người mua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư, dù chưa nhận hoặc đã nhận bàn giao nhà ở, thì vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, miễn là chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho cơ quan đăng ký đất đai. 

Như vậy, người nhận chuyển nhượng cuối cùng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc cấp sổ cho người mua cuối cùng trong giai đoạn này không gặp vướng mắc.

Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực. Luật này đã chuyển quy định về chuyển hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sang Luật Kinh doanh Bất động sản.

Theo Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Điều 13 Nghị định 96/2024, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện khi các bên chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.  

Đặc biệt, Điều 13 Nghị định 96/2024 còn quy định hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm cả biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng nếu có.

Trong khi đó, biên bản này chỉ được ký khi nhà đã được nghiệm thu. Điều này cho thấy pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng ngay cả khi nhà ở đã bàn giao, miễn là chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Việc xác định nhà ở là nhà có sẵn hay nhà hình thành trong tương lai được căn cứ tại thời điểm người mua đầu tiên ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. 

Về mặt pháp lý, người chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quyền chuyển nhượng cho đến thời điểm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Để tránh tình trạng hiểu và áp dụng luật không thống nhất giữa các địa phương, ông cho rằng Bộ Xây dựng nên sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo đảm áp dụng đồng bộ trên toàn quốc.

Ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property chuyên về bất động sản - nói, nếu người mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được bàn giao nhà thì có thể ký xác nhận hợp đồng 3 bên, gồm chủ đầu tư, người mua nhà và người nhận chuyển nhượng. 

Tuy nhiên, khi đã bàn giao nhà, các chủ đầu tư thường sẽ gửi hồ sơ luôn tới cơ quan đăng ký đất đai để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho khách hàng. Lúc này, người mua nhà sẽ không thể chuyển nhượng được hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

“Như vậy, nếu như người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được chủ đầu tư bàn giao nhà, nhưng chưa chuyển hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì vẫn chuyển nhượng bình thường. Nếu như chủ đầu tư đã gửi hồ sơ tới cơ quan đăng ký đất đai để xin cấp giấy chứng nhận, người mua phải đợi khi có sổ đỏ mới chuyển nhượng được”, ông nêu.