Lạ lùng thị trường địa ốc TPHCM: Nguồn cung thiếu nhưng ê hề dự án tồn kho

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Xây dựng thành phố, cho biết trong giai đoạn 2015-2023, địa phương này có 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho). Trong cùng thời gian này, thị trường chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện, với quy mô hơn 41.600 căn.

Với các dự án tồn kho, có 30 dự án đã ngưng thi công và 56 dự án chưa thi công. Thậm chí, có dự án tại quận Bình Tân với diện tích gần 330ha vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong.

Hiệp hội nhận thấy 86 dự án tồn kho do nhiều nguyên nhân, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, với hệ thống các luật và văn bản dưới luật vừa được ban hành, các vấn đề này dự kiến sẽ cơ bản được giải quyết trong thời gian tới.

Tuy vậy, 86 dự án tồn kho đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Tổng quy mô sử dụng đất của 86 dự án lên đến 964ha, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vi phạm nguyên tắc "sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả" theo Luật Đất đai.

Tổng số nhà ở của 86 dự án này lên đến hơn 54.000 căn, làm gia tăng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và mất cân đối sản phẩm, dẫn đến tình trạng lệch pha giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân.

Sự thiếu hụt nhà ở bình dân đã khiến giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua, vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp trong xã hội. Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, mất cơ hội kinh doanh và bị "chôn vốn".

Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khẩn trương vào cuộc để tháo gỡ khó khăn, tái khởi động lại các dự án tồn kho này.

Trong khi các dự án tồn kho, chôn vốn, gặp vướng mắc chưa thể triển khai thì nguồn cung nhà ở tại TPHCM khan hiếm, đẩy giá nhà lên cao.

Trong 11 tháng của năm nay, TPHCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, không có dự án nào được giao đất, cho thuê đất, và chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng qua đã giảm xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 5 năm, kể từ năm 2020. Hoạt động chuyển nhượng dự án cũng bị ách tắc do nhiều quy định khác nhau, đặc biệt là quy định chuyển nhượng yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án. 

Dữ liệu từ một đơn vị chỉ ra giá căn hộ mở bán mới tiếp tục tăng, trong khoảng giá 72-142 triệu đồng/m2. Căn hộ dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua NOXH còn phức tạp.