Kinh tế đất đai: Những bất cập trong giá đất và hệ lụy

Giá đất không phù hợp với giá thị trường

Điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.

Điều 113 quy định: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".

Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi chính phủ điều chỉnh khung gíá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Ngày 14/11/2014, chính phủ ban hành nghị định số 104/ 2014 NĐ-CP quy định khung giá các loại đất.

Căn cứ vào mức giá các loại đất trên thị trường thì ngay tại thời điểm ban hành nghị định trên: Giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại đô thị và đất nông nghiệp trên thị trường đã cao hơn 20%, nhiều đường phố giá tối đa thực tế cao gấp hơn 2 lần giá tối đa tại khung giá do chính phủ quy định, giá đất nông nghiệp, cá biệt có nơi cao gấp trên ba lần.

Nhưng, tại một số địa phương bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp. Tại vùng châu thổ Sông Hồng, có một số địa phương quy định mức giá cao nhất của đất trồng cây hàng năm là 60.000đ/m2. Mức phổ biến nhất của giá đất nông nghiệp của các địa phương thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ không vượt quá 200.000đ/m2; cá biệt có địa phương giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ có 20.000đ/m2. Tại đồng bằng sông Cửu Long giá đất trồng cây hàng năm không vượt quá 210.000đ/m2, giá đất trồng cây lâu năm không quá 250.000đ/m2. Tình hình này cũng là hiện hữu của các tỉnh miền núi, trung du, Tây Nguyên. Với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất như hiện nay thì mức giá cao nhất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương chỉ bằng 1,5 lần giá tối đa tại khung giá đất do Chính phủ ban hành.

Theo quy định tại điểm l khoản 1 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ: “… Ngoài các bảng giá quy định tại khoản này, UBND cấp tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương”. Vì thế, một số địa phương quy định giá một số loại đất như sau:

Giá đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh bằng 60% giá đất ở liền kề. Giá đất thương mại, dịch vụ và đất chợ sử dụng ổn định lâu dài bằng giá đất ở liền kề hoặc giá đất tại vùng lân cận gần nhất; giá đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn bằng 70% giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng gần nhất, trường hợp thấp hơn 1,2 lần giá đất nông nghiệp liền kề thì tính bằng 1,2 lần giá đất nông nghiệp. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) được sử dụng lâu dài bằng giá đất ở liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất, nếu sử dụng có thời hạn bằng 60% giá đất ở liền kề.

Giá đất xây dựng cơ quan, quốc phòng an ninh, công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính…bằng giá đất ở liền kề; giá đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính bằng 70% giá đất ở liền kề v.v… Giá đất thương mại, dịch vụ bằng 70% giá đất ở cùng vị trí, trường hợp đơn giá này thấp hơn 350.000đ/m2 thì áp dụng đơn giá là 350.000đ/m2; giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ bằng 50% giá đất ở cùng vị trí, trường hợp đơn giá này thấp hơn 240.000đ/m2 thì áp dụng đơn giá là 240.000đ/m2.

Nhiều địa phương không có bảng giá đất phi nông nghiệp sử dụng lâu dài, khi Nhà nước thu hồi đất thì không biết bồi thường bằng giá đất nào? Điều này dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian thực hiện bồi thường dẫn đến khiếu kiện.

Những quy định trên đây mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai:

Một là, thực tế chỉ hình thành giá đất (khu dân cư nông thôn, đất đô thị, tại một vị trí của cùng một đường phố, đường giao thông, khu vực…không bao giờ hình thành giá của ba loại đất khác nhau (đất ở, đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp). Giá đất thương mại và dịch vụ, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chỉ hình thành tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất và chỉ những nơi tập trung sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Trên thực tế, trong đô thị và khu dân cư nông thôn các loại đất phi nông nghiệp và giá đất ở có mối quan hệ hữu cơ không thể tách rời.

Hai là, giá đất không có thời hạn, việc quy định giá đất có thời hạn là phi thực tế và sự nhầm lẫn giữa tiền thuê đất với giá đất.

Ba là, mức giá tại các bảng giá đất do địa phương quy định cao nhất chỉ bằng 30% mức giá tối đa phổ biến trên thị trường; ở nhiều đường phố tại các đô thị lớn, cá biệt có trường hợp không bằng 20%.

"Cái áo quá chật" và nhiều hệ lụy

Bảng giá đất do các địa phương quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường lại được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là “cái áo chật hẹp” dẫn đến hệ lụy:

Thứ nhất: khiếu kiện kéo dài, đã đang hiện hữu và sẽ phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất nông dân được bồi thường về đất không đảm bảo bằng 30% giá trị đất theo thực tế thị trường; do đó không có nguồn tài chính để tái tạo: “tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp” và với một số nguyên nhân khác dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Thứ hai: Giảm nguồn lực tài chính huy động từ nông nghiệp cho phát triển nông nghiệp, nông thôn.

Với giá trị đất đai tối đa chỉ bằng khoảng 30% giá đất thực tế, nông dân khó tiếp cận vốn tín dụng, nhất là ở miền Trung và miền Bắc, mỗi gia đình chỉ được giao đất với diện tích hạn hẹp. Khi dùng đất ở, đất nông nghiệp thế chấp để vay vốn sẽ gặp khó khăn, nhiều trường hợp không vay đủ vốn để đầu tư phát triển nông nghiệp, và cá biệt có những trường hợp không vay được vốn. Vì với giá trị định giá tối đa chỉ bằng khoảng 30% giá trị thực tế của đất đai; mà chỉ được vay từ 50% đến 70% (cá biệt mới được 70%) mức giá trên; nông nghiệp và nông thôn mất nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển bằng khoảng ba lần mức hiện đang huy động được.

Khi các hộ gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thuê đất thì tiền thuê đất thu được là qua thấp hoặc góp vốn liên doanh với doanh nghiệp thì giá trị vốn góp cũng thấp hơn nhiều so với giá thị trường của đất, nên nông dân thiệt đơn, thiệt kép và không ít hộ bỏ ruộng hoang còn doanh nghiệp khó thuê được đất nông nghiệp của dân để phát triển kinh doanh bằng công nghệ, kỹ thuật cao cho những dự sản xuất lớn.

Thứ ba, phát sinh và phát triển hành vi trục lợi từ đất đai.

Giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, sắp tới sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi.

Sắp tới cũng có nhiều dự án BT được thực hiện, nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để kinh doanh bất động sản, người có đất nông nghiệp nếu phù hợp quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Những người có vị trí thuận lợi sẽ nhận chuyển nhượng các loại đất dưới nhiều hình thức, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để kiếm lời.

Thời gian tới sẽ có nhiều doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất, sau một thời gian xin chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh bất động sản, nhất là ở địa bàn Hà Nội, TP HCM, TP Đà Nẵng… các doanh nghiệp khối kinh doanh thương mại, dịch vụ (lương thực, thực phẩm, bách hóa…) có hàng trăm vị trí đất vàng sẽ là cơ hội cho các hành vi trục lợi từ đất đai.

Do đó giá đất Nhà nước quy định quá thấp lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là mặt bằng màu mỡ cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Vì những trường hợp này đều được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất

Thứ tư, suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở đều không phải đấu giá mà thực hiện định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Việc định giá lại được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Song bảng giá đất do các địa phương quy định thấp nhiều hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường (có thể nói là tạo một khoảng cách biệt mênh mông) lại là một căn cứ quan trọng để tổ chức tư vấn thực hiện định giá và hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định, hơn nữa là một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Khoảng cách mênh mông giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất phổ biến trên thị trường mà tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và cả kết quả phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất cũng không lấp đầy, đã dẫn đến từ ngày 1/7/2014 đến hết năm 2016 có 60 dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để đầu tư kinh doanh bất động sản có giá đất tính thu tiền sử dụng đất là quá thấp (theo Bộ Tài Chính).

Việc này sẽ tiếp tục diễn ra và ở mức độ cao hơn khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, khi thực hiện dự án BT, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư mới… mà đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp do đó sẽ có thất thoát lớn làm suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai của Ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển.

Thực tế, việc sử dụng quỹ đất tạo vốn – tài nguyên – tài sản có giới hạn đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương theo hình thức hợp đồng BT hoặc giao đất, bán đất công không đấu giá mà thực hiện định giá để thu tiền sử dụng đất với mức giá “bèo” là rất phổ biến làm ngân sách Nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được, ước tính một năm thất thoát ngân sách Nhà nước là nhiều chục ngàn tỷ đồng.

Thực tế bán đất giá rất rẻ, mua công trình và mua đất giá cao chót vót, đã và đang là hiện hữu nghịch cảnh nhưng nó vẫn tồn tại và có nguy cơ gia tăng.

Thứ năm: Vẫn còn tình trạng đấu thầu, đấu giá quân xanh, quân đỏ trục lợi.

Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính từ đất đai, thất thoát nguồn lực tài chính đầu tư cho phát triển cần thực hiện đấu giá đất, đấu thầu dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, phần nhiều các dự án BT đều thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ sơ điều chỉnh giá đất để giao đất cho chủ đầu tư mà không thực hiện đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, và Luật Đất đai năm 2013.

Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường của một địa phương phát biểu trước báo giới: “Con đường đấu giá đất chưa phải là con đường thuận lợi nhất, vì vậy…lựa chọn thông qua nhà đầu tư để làm. Quá trình làm đảm bảo tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật, tiết kiệm ngân sách cho các hoạt động khác…Còn đấu giá thì sao? Việc này ta đã làm từ lâu rồi, nhưng khi đưa ra đấu thì họ dùng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá, Nhà nước cũng chẳng có được nguồn thu như mong muốn.

Tệ hơn, nhiều dự án BT hoặc giao đất, cho thuê đất không đấu giá, chủ đầu tư còn chia nhỏ đất theo từng hạng mục công trình để đủ điều kiện được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất làm giảm mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".