Không phải bong bóng, bất động sản đối mặt với khủng hoảng khác "đáng sợ" không kém

Phê duyệt kéo quá dài gây “trầm cảm” cho chủ doanh nghiệp

Mới đây, tại Hội nghị Bất động sản 2019 của Forbes Vietnam, CEO một doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng, hầu hết chủ đầu tư đều đang có tâm trạng lo lắng, thận trọng.

Nói rõ hơn về việc sử dụng từ "khủng hoảng" để mô tả về thị trường, vị này cho biết thị trường đang gặp khủng hoảng về quản trị thể chế pháp lý. Theo đó, bất động sản giai đoạn chững lại vì nút thắt pháp lý.

Trao đổi với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, năm 2019 bất động sản không lo ngại vấn đề “bong bóng” hay thừa cung. Ngược lại, vị chuyên gia lo ngại việc thị trường chững lại, số lượng dự án ít đi, thiếu cung có thể gây tăng giá trong 1-2 năm tới.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này theo ông Võ là do xung đột trong vấn đề pháp lý, khiến nhiều cán bộ sợ sai... không dám ký.

“Hiện nay, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, các doanh nghiệp, các chuyên gia, trong đó có tôi đã có nhiều báo cáo về các khoảng trống và xung đột pháp luật có liên quan đến đầu tư dự án, đụng chạm tới rất nhiều luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Tất cả có tới vài chục điểm bất cập trong nội bộ một luật, giữa các luật, giữa luật này với văn bản hướng dẫn thi hành luật khác, trái với cả Hiến pháp nữa. Các bất cập đã được doanh nghiệp kêu ca từ lâu, chuyên gia đã chỉ ra rất cụ thể, nhưng đến nay vẫn cứ vướng, cứ dừng lại và cứ bế tắc”, ông Võ nói.

Từ góc nhìn tiếp theo, ông Võ cho rằng, phong trào chống tham nhũng lên rất cao là một điều rất mừng cho toàn dân, tạo cơ hội cho kinh tế phát triển lành mạnh với hiệu suất cao hơn, đồng thuận xã hội cũng cao hơn. Nhưng nếu không đúng phương pháp, đúng người, đúng vụ việc thì sẽ bộc lộ mặt tiêu cực của chống tham nhũng. Các cán bộ quản lý của Nhà nước sẽ "không muốn nhúc nhích", nhất là trong hoàn cảnh pháp luật chưa hoàn thiện, vì chỉ lo sợ mình bị "quy tội" vi phạm pháp luật.

Ông Võ nhấn mạnh: Trình tự, thủ tục phê duyệt dự án kéo quá dài, làm cho doanh nghiệp bị ứ đọng vốn đầu tư ban đầu, lãng phí công sức, tiền bạc và cả cơ hội kinh doanh, thậm chí tâm lý bị rơi vào "trầm cảm".

Dự án ách tắc, đứng hình và nỗi lo tăng giá

Trong báo cáo quý 3/2019 vừa được công bố, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết: Trình tự thủ tục đầu tư quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng còn chồng chéo, chưa thống nhất dẫn đến chậm trễ trong việc thẩm định cấp phép phát triển dự án.

Theo báo cáo của hội này, tại Hà Nội nguồn cung/lượng giao dịch, tỉ lệ hấp thụ giảm mạnh, tại TP.HCM tỉ lệ hấp thụ, giá tiếp tục tăng cao.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây cũng đã cảnh báo về xu thế sụt giảm của thị trường bất động sản. Số liệu từ HoREA cho biết, tính đến hết quý III/2019, TP.HCM chỉ có 17 dự án hoàn thành, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 61 dự án.

Chủ tịch HoREA, Lê Hoàng Châu đánh giá trong hai năm gần đây (2018-2019), thị trường bất động sản (phân khúc nhà ở) trên địa bàn bị sụt giảm nguồn cung kỷ lục. Có nhiều dự án nhà ở bị ách tắc, "đứng hình" do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Nguyên nhân của tình trạng khan hiếm dự án nhà ở này, theo ông Châu là vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả, tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục.

Theo ông Châu, hệ quả trực tiếp của đà sụt giảm này là một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản. Ngoài ra, một hệ lụy nữa là người mua nhà cuối cùng sẽ chịu thiệt nhiều nhất khi giá bất động sản ngày càng đắt đỏ và tăng vọt, trở nên khó tiếp cận hơn.

Nhiều chuyên gia cũng chung nhận định, toàn cảnh thị trường bất động sản Sài Gòn có diễn biến sụt giảm nguồn cung, lượng giao dịch có xu hướng đi xuống thấp hơn so với một vài năm trước.

Nguyên nhân xuất phát chủ yếu từ pháp lý dự án quá chậm. Do vướng quy trình rà soát, thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án lùi thời hạn ra mắt thị trường, không thể triển khai nhanh như dự kiến. Điều này khiến cho ngày càng có ít sản phẩm nhà ở đủ điều kiện pháp lý đưa ra thị trường và tâm lý hoài nghi của khách hàng, nhà đầu tư cũng lớn dần.

Nếu các vướng mắc pháp lý không sớm được tháo gỡ, nhiều dự báo cho rằng đà giảm tốc của thị trường địa ốc TP. HCM có thể kéo dài đến hết năm 2020 thậm chí lâu hơn.

Nguyễn Mạnh