Khốn khổ vì 2 chữ "đất ở": Kiến nghị 3 giải pháp xử lý

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản số 86/2019/CV- HoREA gửi đến UBND TPHCM, đề nghị Thành phố sớm giải quyết ách tắc về lựa chọn chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Văn bản của HoREA cho biết, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 01/07/2015) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100%  “đất ở”. Còn đối với các dự  án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư.

Trong khi đó, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý.

Thế nhưng tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở. Điều đáng nói là sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do vậy, không làm được thủ tục công nhận chủ đầu dự án.

Chính vì thế, HoREA cho rằng, việc quy định doanh nghiệp phải có 100% "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như hiện nay là một trong những vướng mắc rất lớn. Điều này khiến thị trường bất động sản bị ách tắc dự án, sụt giảm nguồn cung; nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở…

Mặt khác, hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Chưa kể, việc phân loại quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại cũng đang có những vướng mắc.

Do đó, để khai thông ách tắc của các dự án nhà ở thương mại, HoREA kiến nghị 3 phương án xử lý đối với trường hợp dự án có quỹ đất hỗn hợp.

Cụ thể, phương án thứ nhất là căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2 được đưa ra dựa trên ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (Nếu tổ chức đấu giá thì "nhà đầu tư" đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư). Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Còn theo phương án 3, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn).

Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Trong 3 phương án trên thì HoREA cho rằng, "Phương án 1" và "Phương án 2" đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay. Còn "Phương án 3" chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đặc biệt, "Phương án 2" rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Quế Sơn