Khan hiếm nguồn cung, văn phòng trung tâm TPHCM lọt top đắt đỏ nhất khu vực

Giá thuê văn phòng TPHCM cao nhất khu vực, chỉ sau Seoul, Tokyo

Báo cáo của JLL Việt Nam ghi nhận trong quý đầu năm, giá chào thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm duy trì ở mức 64,7 USD/m2/tháng, tăng 1% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá chào thuê tại khu ngoài trung tâm trung bình đạt 36 USD/m2/tháng, giảm 0,6%.

Đáng chú ý, TPHCM lọt top 5 thị trường có giá thuê đắt nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, xếp sau Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Seoul và Tokyo. Các tòa nhà tại trung tâm tiếp tục thu hút doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và tư vấn cao cấp. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ngày càng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các công ty công nghệ và startup nhờ không gian rộng rãi và chi phí hợp lý hơn.

Ông Will Trần, Giám đốc Cho thuê Văn phòng, Công nghiệp & Logistics JLL Việt Nam, nhận định khoảng thời gian “thở” này là tín hiệu tích cực, giúp các tòa nhà hoàn thành trong năm trước có đủ thời gian đạt tỷ lệ lấp đầy hợp lý trước khi nguồn cung mới gia nhập, đồng thời tạo điều kiện để chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược cho thuê và dịch vụ phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Không có nguồn cung mới cũng là yếu tố được Avison Young đánh giá mang tính thúc đẩy giá thuê văn phòng tại TPHCM. Trong quý I, giao dịch thuê cải thiện nhẹ nhờ nhu cầu từ doanh nghiệp quốc tế. Tỷ lệ lấp đầy đạt 92% với hạng A và 90% với hạng B, một số dự án khác đạt 100%.

Trong bối cảnh không có nguồn cung mới, các giao dịch chủ yếu diễn ra tại các dự án hiện hữu, qua đó giảm áp lực cạnh tranh về giá thuê. Sức hút của môi trường kinh doanh tại TPHCM được kỳ vọng tiếp tục duy trì nhu cầu thuê ổn định.

Đơn vị này nhận định nguồn cung văn phòng hạng A tại TPHCM tăng đều trong những năm gần đây, phản ánh xu hướng ưu tiên đầu tư vào tài sản chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn vận hành, tiện ích và chứng chỉ xanh. Về phía cầu, khách thuê ngày càng chú trọng tối ưu diện tích và nâng cao trải nghiệm, thúc đẩy các mô hình không gian làm việc linh hoạt.

Savills Việt Nam cũng chỉ ra thị trường duy trì trạng thái cân bằng với công suất đạt mức cao và giá thuê tiếp tục tăng trong tầm kiểm soát. Trong quý đầu năm, công suất ổn định theo quý và tăng theo năm, đạt 88%. Giá thuê trung bình đạt gần 900.000 đồng/m2/tháng, cũng ổn định.

Nhu cầu tập trung tại các tòa nhà hạng A và B, đặc biệt ở khu vực trung tâm và Thủ Thiêm, phản ánh xu hướng ưu tiên các tòa nhà văn phòng chất lượng cao, có vị trí kết nối thuận tiện và mang tính chiến lược. Nhu cầu chủ yếu đến từ hoạt động mở rộng của nhóm tài chính - bảo hiểm - bất động sản, bán lẻ và công nghệ thông tin.

Động lực thúc đẩy thị trường

Thị trường văn phòng TPHCM tiếp tục duy trì trạng thái cân bằng, với nhu cầu ổn định đối với các văn phòng chất lượng cao. Đồng thời, việc Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam được hình thành tại TPHCM góp phần củng cố sức hấp dẫn của thị trường.

Chuyên gia của Avison Young nêu một trong những nguyên nhân khiến thị trường văn phòng khu trung tâm TPHCM “nóng” là phân khúc hạng A tiếp tục thể hiện sự bền vững trong quý đầu năm với động lực cân bằng giữa cung và cầu. Dù không có nguồn cung mới gia nhập thị trường, các tòa nhà hiện hữu vẫn ghi nhận hoạt động cho thuê ổn định, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các dự án quy mô lớn đã hoàn thành trong năm 2025.

Tính đến quý I, thị trường văn phòng hạng A giữ tổng diện tích cho thuê không thay đổi ở mức hơn 663.600m2. Sự ổn định này tạo điều kiện để thị trường hấp thụ nguồn cung đã bổ sung trong năm 2025 mà không chịu thêm áp lực về diện tích trống. 

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills, cho biết phân khúc văn phòng tại TPHCM tiếp tục ghi nhận diễn biến ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế. Động lực tăng trưởng của thị trường không đến từ các yếu tố đột biến mà chủ yếu xuất phát từ tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài trong những năm gần đây. Nhiều giai đoạn thậm chí không có dự án văn phòng mới gia nhập thị trường, trong khi nguồn cung tương lai chủ yếu có quy mô vừa và nhỏ.

Ở chiều cầu, nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt tại phân khúc hạng A và hạng B, phần lớn đến từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Sự tăng trưởng của các chỉ số kinh tế vĩ mô của TPHCM cùng với sự phát triển chung của khu vực kinh tế phía Nam đã góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng tích cực. 

Đáng chú ý, sau giai đoạn gia tăng nguồn cung mạnh trong các năm 2023-2024, thị trường hiện bước vào chu kỳ nguồn cung mới hạn chế hơn trong trung và ngắn hạn,  tạo lực đỡ cho công suất thuê. Việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TPHCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu văn phòng trong tương lai.