Gỡ rối pháp lý ngành xây dựng mới chỉ như "muối bỏ bể"?

Nhiều vướng mắc pháp lý 

Tại Diễn đàn "Bất động sản Mùa Xuân lần 2 và lễ vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2021 - 2022" vừa diễn ra sáng nay (15/3), TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - chia sẻ, 2021 là năm khó khăn đối với thế giới và Việt Nam. Tuy nhiên, những thời điểm thị trường chững lại thì bất động sản lại bùng lên.

Những yếu tố tích cực của thị trường có thể kể đến như: Công nghệ bất động sản đã phát triển rất mạnh trong năm qua giúp kích thích thị trường bất động sản; Sự xuất hiện của nhà đầu tư F0 hay còn gọi là các nhà đầu tư tay ngang, nhiều dòng vốn rút từ nhiều kênh khác để đầu tư vào bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông, những vướng mắc pháp lý của bất động sản đang cản trở nhất định về nguồn cung trên thị trường. Thị trường cũng xuất hiện rất nhiều "hàng giả, hàng lậu", như bất động sản phân lô bán nền không phù hợp, nhiều đợt "sốt giá" tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. 

Nhận diện thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh mới, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - cho rằng, hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, những hạn chế này đang tạo nên những điểm nghẽn mà chúng ta chưa giải quyết được.

Cụ thể, sửa đổi Luật Đất đai đang phải tạm thời dừng lại, các giải pháp trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng chưa được giải quyết. Do đó, việc giải quyết những điểm nghẽn này đang trở thành một vấn đề quan trọng hàng đầu.

"Vừa qua, chúng ra có sửa 8 luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như "muối bỏ biển", chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản như hiện nay", ông Lộc nói.

Về phía doanh nghiệp, Chủ tịch VIAC Nguyễn Tiến Lộc cũng thẳng thắn cho rằng, cơ hội lớn nhưng rủi ro luôn tiềm ẩn nên những hoạt động của doanh nghiệp sắp tới cần chú trọng vào các vấn đề pháp lý, nhất là pháp lý hợp đồng, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp pháp lý.  

"Đây là vấn đề mà các doanh nghiệp Việt Nam chưa quan tâm nhiều, thường quan tâm đến các vấn đề thị trường, đối tác, mới chỉ chú ý đến mặt phải của tấm huân chương chứ chưa quan tâm đến mặt trái của tấm huân chương dẫn đến những thất bại. Các cơ quan địa phương khi làm việc với các đối tác nước ngoài cũng chưa quan tâm đến các vấn đề pháp lý tự bảo vệ bản thân", ông Lộc nhấn mạnh.  

Thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật, hiện nay, các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập.

Đơn cử, định danh các bất động sản mới, ví dụ như bất động sản du lịch chưa thể rõ ràng. Chính vì vậy, nhiều người đầu tư condotel vướng mắc về pháp lý.

"Khi quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng thì các địa phương cũng trở nên lúng túng. Với các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo", ông Tuyến phân tích. 

Bên cạnh đó, với chuyển đổi số, giờ pháp lý chuyển đổi số như thế nào để đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng, lại liên quan đến các bộ luật khác, cũng là vấn đề cần quan tâm. Cơ chế pháp lý để đảm bảo vệ quyền bí mật thông tin cá nhân của khách hàng sẽ ra sao? Khi chuyển đổi số sẽ tạo ra mô hình kinh tế chia sẻ hay là một chuỗi kỳ nghỉ ra sao?...

Theo vị chuyên gia này, để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2021 về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán. 

Một điểm nữa là bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. 

Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.

Ngoài ra, rà soát sửa đổi các quy định của Luật Du lịch năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch, bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc thị trường bất động sản du lịch. 

Cũng tại diễn đàn đã diễn ra lễ vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2021 - 2022, nhằm tôn vinh những thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ tiêu biểu nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trên 12 hạng mục. Lễ vinh danh này là hoạt động thường niên của Reatimes.vn và hội đồng bình chọn gồm các chuyên gia kinh tế, luật, quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, bất động sản, các nhà báo theo dõi lĩnh vực kinh tế, xây dựng, bất động sản.