Giá nhà Hà Nội, TPHCM cao gấp 18-32 lần thu nhập

Giá nhà ở đắt đỏ

Báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại Châu Á Thái Bình Dương năm 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI) chỉ ra TPHCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân. ULI là một tổ chức tư vấn nhằm thúc đẩy các phương pháp hữu hiệu trong phát triển khu dân cư và giải quyết các vấn đề nhà ở tại khu vực.

Cụ thể, TPHCM có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 220 triệu đồng). Theo tính toán của đơn vị ra báo cáo, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TPHCM đang ở mức 32,5 lần, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35 lần), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3 lần), Thượng Hải (24,1 lần) và Hong Kong (26,5 lần).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 lần với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD (khoảng 240 triệu đồng), cao hơn Seoul (17,3 lần), Tokyo (16,1 lần), nhà ở thương mại Singapore (13,7 lần).

Ở thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TPHCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng. Thị trường này chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại TPHCM, bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TPHCM - cho rằng phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%. Điều này thể hiện việc hạn chế nguồn cung cũng ảnh hưởng tới cơ hội sở hữu nhà của người dân.

Cách nào giải bài toán nhà ở?

Theo chuyên gia trên, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn từ nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.

Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân. Tuy nhiên tại Việt Nam, các nhà phát triển đã tìm kiếm ở nơi khác và vẫn chưa khai thác được các nguồn doanh thu này.

Tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà xấp xỉ 90% - một con số ấn tượng. Ví dụ này nhấn mạnh tiềm năng của các chính sách chiến lược mà Chính phủ đưa ra trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở.

Bà Giang Huỳnh cho rằng nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng, dễ tiếp cận hơn. Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ, tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững.

Phân khúc căn hộ bình dân khan hiếm trên thị trường trong 4 năm trở lại đây cũng là lý do khiến giá nhà ở liên tục tăng cao thời gian qua, theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group. Ông Thắng cho rằng cần đẩy mạnh khắc phục các nguyên nhân từ giá bán nhà (đang quá cao) và tăng thu nhập người dân để đạt được hiệu quả cao nhất.

Về hạ giá bán, ông Thắng cho rằng trong ngắn hạn nên áp dụng triệt để, có hiệu quả các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thực hiện chỉ đạo tháo gỡ thị trường, rút ngắn thời gian cấp phép dự án, qua đó giúp giảm thời gian triển khai phát triển dự án.

Chính phủ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ, tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất, mở rộng điều kiện, đối tượng phê duyệt ở các khoản vay mua nhà. Dưới góc độ doanh nghiệp, chủ đầu tư cần đẩy mạnh cắt giảm chi phí, tinh gọn bộ máy hiện hữu nhằm giảm giá thành kết tinh vào giá bán sản phẩm.

Trong dài hạn, Nhà nước cần đẩy mạnh triển khai những định hướng, cơ chế chính sách, ưu đãi cho loại hình nhà ở xã hội... Một quỹ phát triển nhà ở quốc gia cần được thành lập, mang tính chất dài hơi, bền vững, tập trung hỗ trợ đối tượng người mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp hoặc người mua bất động sản lần đầu (có thể tham khảo mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), quỹ CPF của Singapore…).

Về vấn đề tăng thu nhập, chuyên gia của DKRA Group hiến kế cần có những động thái thúc đẩy, kích thích tăng trưởng kinh tế.