Giá nhà cao cấp ở TPHCM đã giảm nhưng vẫn đắt gấp đôi Hà Nội

Thị trường căn hộ diễn biến đa chiều

Thông tin về thị trường bất động sản quý I của JLL Việt Nam cho thấy, số lượng căn hộ cao cấp gồm căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TPHCM mở bán đều sụt giảm so với quý trước. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán để thu hút người mua.

Về nguồn cung, tại Hà Nội, quý này không ghi nhận có dự án mới căn hộ phân khúc cao. Về giao dịch, số căn bán được trong quý I là gần 770 căn, tập trung ở các dự án lớn. 

Ở TPHCM, cả quý I vừa qua có gần 3.000 căn hộ phân khúc cao cấp, trong đó chủ yếu tới từ một phân khu trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9) - dự án duy nhất được cấp phép cho ký hợp đồng mua bán trong quý này. 87% căn hộ bán được tại thị trường TPHCM đến từ phân khu của một đại đô thị được giới thiệu từ trước khi mở bán chính thức trong quý này.

Đáng chú ý, theo đơn vị ra báo cáo, giá căn hộ cao cấp tại thị trường 2 thành phố lớn này có sự trái chiều trong quý I.

Cụ thể, giá trung bình căn hộ cao cấp tại Hà Nội đạt USD 2.966 USD/m2 (69,5 triệu đồng/m2) tăng 2,28% theo quý. Còn giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp tại TPHCM đạt 5.830 USD/m2 (khoảng 137 triệu đồng/m2), giảm 9,3% so với quý trước. Đối với thị trường thứ cấp, giá tiếp tục giảm nhẹ 0,4% so với quý trước trong bối cảnh nhu cầu giảm.

Còn theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, sau khi tăng đáng kể vào quý IV/2022, giá rao bán các phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc trung, cao cấp tại TPHCM đều giảm. Tính đến quý I năm nay, mặt bằng giá rao bán chung cư tại 2 thành phố trên không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ năm ngoái, ngoại trừ phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tại Hà Nội giảm giá 10% và phân khúc bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tại TPHCM tăng giá đến 13%.

Còn báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra nguồn cung căn hộ tại TPHCM và vùng phụ cận chỉ bằng 44% cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung ở thị trường TPHCM, Bình Dương. Trong đó, dòng sản phẩm căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng thu hút sự quan tâm của người mua.

Giao dịch vẫn sẽ yếu? 

Theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08 nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn. Bên cạnh đó, các động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Dự báo trong 9 tháng tới, thị trường Hà Nội kỳ vọng sẽ đón nhận khoảng 2.500-3.000 căn hộ phân khúc cao cấp. Phần lớn sản phẩm này đến từ các phân khu mới hoặc lần mở bán tiếp theo của các dự án đang phát triển nằm tại khu vực phía Đông (23%) và phía Tây (68%).

Còn tại TPHCM, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp dự kiến sẽ chào đón khoảng 6.000 căn vào năm 2023.

Tương tự, nguồn cầu tại thị trường TPHCM được dự báo sẽ vẫn yếu. Đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

Bên cạnh đó, theo bà, tốc độ tăng trưởng giá có khả năng tiếp tục bị cản trở bởi nhu cầu suy giảm và nguồn cung mới.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - cho rằng, giai đoạn 2020-2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Nói về khả năng phục hồi của thị trường căn hộ, bà Hằng đánh giá, phần lớn chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt tạo nên thành công cho dự án căn hộ. Bên cạnh đó, các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở.

Còn theo ghi nhận của Dân trí, do lãi suất vay cao, phân khúc cao cấp, hạng sang trên thị trường hiện tại trầm lắng. Trong khi đó, dòng căn hộ giá vừa túi tiền lại đang có giao dịch tốt ở giai đoạn này.

Đơn cử, các căn hộ tại một khu vực như Linh Đàm (Hoàng Mai), An Khánh (Hoài Đức), Sài Đồng (Long Biên) hoạt động chuyển nhượng thứ cấp rục rịch từ tháng 2 vừa qua. Căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng có sự quan tâm lớn và sức mua tốt.