Giá bất động sản chưa chạm đáy và còn tiếp tục giảm?

Giá nhà vẫn tiếp tục giảm

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, một số chủ đất đã phải giảm giá, cắt lỗ do áp lực tài chính, nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp. Nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng trong chuyện xuống tiền, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ "khủng" hơn trong thời gian tới. Trong đó, không ít các nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiền ngân hàng và chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường thêm một thời gian nữa.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng, thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên toàn thị trường.

Ở thị trường sơ cấp, mặc dù có nhiều thông tin giảm giá nhưng thực tế yếu tố giảm giá chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài dự án với những điều khoản, chính sách bán hàng, chiết khấu nhất định. 

Ông nhận định, thị trường sơ cấp khó giảm giá bán do chi phí phát triển dự án khá cao. Do đó, nếu chủ đầu tư quyết định triển khai dự án thì vẫn phải duy trì mức giá bán chung của thị trường hiện nay hoặc là sẽ tăng nhẹ thì mới đảm bảo duy trì hoạt động.

Còn trên thị trường thứ cấp, xu hướng giảm giá đã xuất hiện. Theo ông, giá chào bán lại một số dự án đã giảm nhiều so với giai đoạn trước và có thể sẽ tiếp tục duy trì ít nhất trong nửa đầu năm 2023. Đặc biệt, trong quý IV/2022, sản phẩm nhà liền thổ tại Hà Nội đã giảm giá 8-9%.

Chuyên gia này cũng nhận định, thị trường chưa chạm đáy và sẽ cần một thời gian nữa vì các nhà đầu tư, nhà đầu cơ mua sản phẩm trước đây sẽ còn tiếp tục xu hướng giảm giá trong thời gian sắp tới. Mức giảm, biên độ giảm và thời gian sẽ phụ thuộc vào sức chịu đựng của các nhà đầu tư.

Không nên vội bắt đáy

Theo số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ quý IV/2022 đến nay, bất động sản liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là ở phân khúc đất nền.

Đáng chú ý, tại các khu vực vùng ven Hà Nội, giá đất nền thứ cấp đã giảm 15 - 35%, đất nền dự án cũng giảm từ 8% đến 15% so với đầu năm 2022. Dù thị trường nhà đất khu vực này ghi nhận giảm mạnh so với cách đây khoảng 1 năm nhưng mức giá này vẫn cao hơn so với thực tế của thị trường 20-30%. Lý do là những khu vực này chưa kiện toàn hạ tầng đô thị, đang tiếp tục được đầu tư xây dựng.

Tương tự, mặc dù nằm gần với các khu đô thị lớn, nhưng hầu hết dự án vẫn đang trong tình trạng "án binh bất động", chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo kèm, nên giá nhà đất tăng cao chỉ ăn theo những thứ đã được quy hoạch.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị "thổi" cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Trong quý I năm nay, dự báo thị trường sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022.

Khách đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời, vì không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản.

Cũng theo vị này, sau 2 năm phát triển như vũ bão, giai đoạn này là thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên tham gia thị trường.  

Còn theo chia sẻ của giám đốc công ty môi giới bất động sản tại Hà Nội, giá nhà đất trên thị trường có thể giảm nhưng chỉ mang tính cục bộ. Một số nhà đầu tư "tháo chạy" do không chịu nổi áp lực về đòn bẩy tài chính vì vay vốn quá nhiều.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt thì có thể tận dụng cơ hội này. Với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh như hiện nay, giá nhà đất dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Do đó, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ.

Ở một diễn biến khác, mới đây, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng theo đề xuất của Bộ Xây dựng và gói 120.000 tỷ đồng theo tuyên bố của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đang được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ tháo gỡ được khó khăn về thiếu vốn của thị trường hiện tại. Tuy nhiên, giới đầu cơ đã dựa vào đây để tung tin trong thời gian ngắn nữa thị trường nhà đất lại tiếp tục một chu kỳ "sốt đất" mới, và có thể bắt đáy thị trường. Do vậy, nhà đầu tư cần thận trọng trước khi đưa ra quyết định xuống tiền ở thời điểm này.