Đừng "tô hồng" hàng tồn bất động sản

Tồn kho vì nhiều lý do

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch bất động sản trong quý I/2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính khoảng 3.300 căn hộ (năm 2020 tồn gần 9.000 căn). Điều này cho thấy, khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý I/2021 tốt hơn so với cùng kỳ năm 2020 và quý IV/2020.

Nhưng ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư từ báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp niêm yết cho thấy, số lượng hàng tồn kho vẫn khá cao, giá trị tồn kho của các doanh nghiệp này tính đến hết quý I/2021 không biến động nhiều so với thời điểm đầu năm.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, trong quý I/2021 ghi nhận doanh thu đạt 2.954 tỷ đồng, lãi ròng đạt 531 tỷ đồng, nhưng hàng tồn ghi nhận hơn 10.148,6 tỷ đồng, chỉ giảm nhẹ so với con số 10.251,6 tỷ đồng vào cuối năm 2020 và chiếm gần 52% tổng tài sản ngắn hạn.

Đất Xanh có lượng hàng tồn lớn do việc chậm hoàn thành thủ tục pháp lý để ghi nhận khối lượng lớn bất động sản dở dang thành phẩm.

Công ty Novaland cũng ghi nhận giá trị tồn kho khoảng 90.042 tỷ đồng, nhưng lượng tồn kho này chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án đang xây dựng.

Gánh nặng cho doanh nghiệp và nền kinh tế

Với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn luôn là hạng mục quan trọng và nếu nằm ngoài chiến lược kinh doanh thì rất có thể sẽ ảnh hưởng nặng nề đến dòng tiền của doanh nghiệp. Như trường hợp của Đất Xanh, việc chậm hoàn thành thủ tục pháp lý để ghi nhận khối lượng lớn bất động sản dở dang đang khiến doanh nghiệp này rơi vào tình trạng ứ đọng vốn.

Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp không thể đưa sản phẩm ra thị trường. Bất động sản dở dang của doanh nghiệp còn có phần do Covid-19 làm tiến độ dự án chậm lại, một số dự án do chủ đầu tư tài chính yếu kém.

Tuy nhiên, một nguyên nhân phổ biến khác là do cơ chế, chính sách thay đổi, khiến nhiều dự án của các doanh nghiệp ảnh hưởng nặng. Như trường hợp Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân bị ứ đọng vốn khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng đóng lại, dẫn đến một loạt dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này không thể triển khai. Tính tới cuối quý I/2021, giá trị hàng tồn kho của Địa ốc Hoàng Quân là 531,2 tỷ đồng, chủ yếu là các sản phẩm bất động sản kinh doanh dang dở từ các dự án nhà ở xã hội.

Đánh giá về số liệu hàng tồn kho mà Bộ Xây dựng mới công bố, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, những số liệu đưa ra tương đối minh bạch, nhưng chưa hẳn đã phản ánh đúng bản chất của lượng hàng tồn kho.

Ông Châu lưu ý, phải bình tĩnh đánh giá, không hoảng loạn, nhưng cũng đừng tô hồng cho tồn kho bất động sản. Nên lo ngại với lượng hàng tồn lớn, bởi đây là một chỉ dấu buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao, thì sẽ là núi nợ đè lên vai doanh nghiệp.