Điều bất ngờ nhìn từ kho hàng của loạt đại gia địa ốc qua 2 lần khủng hoảng

Trong quý I/2024, thị trường bất động sản ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án được tái khởi động, dự án mới mở bán. Các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà.

Cùng với việc lãi suất giảm mạnh từ cuối năm ngoái, thanh khoản trên thị trường đã từng bước cải thiện. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu thật vẫn ghi nhận tăng trưởng tích cực trong vài năm qua.

Tuyến bài "Chuyển động bất động sản năm 2024" sẽ điểm lại diễn biến chung thị trường bất động sản trong 3 năm vừa qua với tất cả các phân khúc cũng như dự báo về chuyển động của thị trường trong năm 2024 - năm được gọi là bản lề trước khi hàng loạt luật liên quan thị trường bất động sản có hiệu lực.

Bức tranh tồn kho bất động sản qua 2 lần khủng hoảng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, khủng hoảng, số liệu về hàng tồn kho là điều được nhiều người quan tâm. Tồn kho bất động sản là một trong những chỉ báo đánh giá xem thị trường ở giai đoạn nào.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản các dự án trong quý IV/2023 vào khoảng 16.315 căn bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, chung cư tồn 2.826 căn, nhà ở riêng lẻ 5.173 căn và đất nền 8.316 nền. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Còn số liệu thống kê từ 109 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/12/2023 là 472.200 tỷ đồng, giảm gần 1.200 tỷ đồng (giảm 0,3%) so với đầu năm. Trong đó, 45 doanh nghiệp giảm, 11 không đổi và 53 doanh nghiệp tăng tồn kho so với đầu năm.

Tuy nhiên nếu chỉ xem xét tồn kho dưới góc độ tuyệt đối sẽ khó đánh giá được bức tranh của thị trường mà cần xem xét trong tỷ trọng tổng tài sản của doanh nghiệp.

Ví dụ giai đoạn 2012-2013, tỷ trọng này tỷ trọng này Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền - mã chứng khoán: KDH) là 53% và 61%; với Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng (DIC Corp - mã chứng khoán: DIG) là 37% và 43%; Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long - mã chứng khoán: NLG) là 72% và 71%.

Giai đoạn 2022-2023, Nhà Khang Điền tăng mạnh tỷ trọng hàng tồn kho lên lần lượt 58% và 71%. Tuy nhiên với các doanh nghiệp khác như DIC Corp, Nam Long, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (Hà Đô - mã chứng khoán: HDG)  đều giảm so với năm 2013. Thậm chí Hà Đô giảm từ mức trên 40% của giai đoạn trước về mức 9% và 7% trong 2 năm vừa qua.

Điều này cũng phần nào cho thấy hàng tồn kho của doanh nghiệp hiện nay ít hơn so với đợt khủng hoảng trước đây.

Theo ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland, với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho càng nhiều lại cho thấy doanh nghiệp có quỹ đất càng lớn.

Thậm chí hàng tồn kho nhiều còn là dấu hiệu tốt cho thấy doanh nghiệp có sẵn sản phẩm có thể bàn giao được cho khách hàng. Trong khi đó doanh nghiệp hết hàng tồn kho thể hiện việc không có quỹ đất mới, sản phẩm mới để bán ra thị trường. Điều này là dấu hiệu cho thấy dòng tiền tương lai, doanh số bán hàng trong tương lai của doanh nghiệp có khả năng bị đứt gẫy.

Thấy gì từ số liệu tài chính?

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết 2 giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng (2008-1013 và hiện nay) đều có những biểu hiện giống nhau.

Có thể kể đến một số biểu hiện như thị trường phát triển nóng, vốn vào thị trường tăng mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu cơ, giá bán bị đẩy cao, xuất hiện bong bóng, cơ quan quản lý buộc phải sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, doanh nghiệp khó huy động vốn.

Tuy nhiên, giai đoạn cách đây 10 năm, thị trường không có vướng mắc về pháp lý, cung nhiều, cầu ít, giá phù hợp. Về bối cảnh kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường trầm lắng sâu, kéo dài nhiều năm. Còn hiện nay, nguồn cung sản phẩm ít, có những vướng mắc về pháp lý, cung ít, cầu nhiều, giá bán cao. Nền kinh tế ổn định.

Điều này cũng tương đồng về mặt số liệu khi tỷ trọng hàng tồn kho so với tổng tài sản của các doanh nghiệp ở giai đoạn trước đây ở mức cao hơn so với giai đoạn hiện nay.

Ngoài hàng tồn kho, chúng ta có thể so sánh tỷ trọng "của để dành" của doanh nghiệp so với tổng nguồn vốn để so sánh 2 giai đoạn khủng hoảng.

"Của để dành" là cách gọi ám chỉ khoản mục khách hàng trả tiền trước trên báo cáo tài chính của một doanh nghiệp. Theo nguyên lý kế toán, tiền doanh nghiệp thu được từ khách hàng trả trước mua bất động sản tại các dự án nhưng chưa bàn giao sẽ được hạch toán vào đây.

Với doanh nghiệp bất động sản, khoản mục này rất quan trọng bởi khi hoàn thành và bàn giao dự án, nguồn thu này sẽ được ghi nhận là doanh thu.

Giai đoạn 2012-2013, tỷ trọng khách hàng trả tiền trước ngắn hạn trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp đa số đều thấp hơn giai đoạn 2022-2023. Ví dụ với Nhà Khang Điền, tỷ lệ này giai đoạn trước lần lượt là 3% và 6%, trong khi năm 2022 là 4,1%; năm 2023 là 9%. DIC Corp cũng tăng từ mức 4-5% lên 10%.

Có thể thấy trong giai đoạn vừa qua, cầu nhiều và khách hàng sẵn sàng xuống tiền so với trước đây.