Loạt đại gia địa ốc gây bất ngờ về "của để dành" dù thị trường đóng băng

"Của để dành" là cách gọi ám chỉ khoản mục khách hàng trả tiền trước trên báo cáo tài chính của một doanh nghiệp. Theo nguyên lý kế toán, tiền doanh nghiệp thu được từ khách hàng trả trước mua bất động sản tại các dự án nhưng chưa bàn giao sẽ được hạch toán vào đây.

Với doanh nghiệp bất động sản, khoản mục này rất quan trọng bởi khi hoàn thành và bàn giao dự án, nguồn thu này sẽ được ghi nhận là doanh thu.

Thống kê của phóng viên Dân trí với 14 doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường cho thấy có sự thay đổi bất ngờ về khoản mục này trên bảng cân đối kế toán tại cuối năm 2023.

Số liệu cho thấy có 6 doanh nghiệp tỷ trọng người mua trả tiền trước ngắn hạn so với nợ phải trả tăng so với cuối năm 2022. Ở chiều ngược lại, có 8 doanh nghiệp tỷ trọng này giảm, trong đó có cả những ông lớn như Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes- mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Vincom Retail (Vincom Retail - mã chứng khoán: VRE).

Tại thời điểm 31/12/2023, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) tăng mạnh tỷ trọng khoản mục tiền khách hàng trả trước ngắn hạn so với nợ phải trả. Cụ thể, tỷ lệ này tăng từ 9% lên 22%.

Tại thời điểm 31/12/2023, "của để dành" của doanh nghiệp ở mức 2.353 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với một năm trước đó. Doanh nghiệp cho biết đây chủ yếu là các khoản tiền trả trước của khách hàng theo tiến độ của các hợp đồng mua bán bất động sản thuộc các dự án của nhóm công ty. Các khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi nhóm công ty hoàn thành và bàn giao các bất động sản này cho khách hàng.

Năm 2022, doanh nghiệp cũng đã tăng trưởng tốt về nguồn tiền này. Thời điểm 31/12/2022, công ty này ghi nhận 987 tỷ đồng từ khách hàng, gấp 5,5 lần so với cuối năm 2021. Tuy nhiên trong thuyết minh báo cáo Khang Điền không ghi rõ nguồn thu đến từ những dự án nào.

Tương tự, tỷ trọng khách hàng trả trước ngắn hạn của Phát Đạt cũng tăng vọt từ mức 9% vào cuối năm 2022 lên 31% vào cuối năm ngoái. Tại thời điểm 31/12/2023, khoản mục khách hàng trả trước của doanh nghiệp địa ốc này ở mức 3.591 tỷ đồng, gấp 2,9 lần so với cách đó 1 năm.

Tuy nhiên điều bất thường là toàn bộ 3.591 tỷ đồng khách hàng trả trước này của Phát Đạt được ghi nhận trong phần khác, không nêu rõ đến từ dự án nào.

Một doanh nghiệp địa ốc khác có tiền khách hàng trả trước ngắn hạn tăng 76% so với cuối năm 2022 là Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (Văn Phú - mã chứng khoán: VPI).

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy cuối năm 2023, doanh nghiệp này nhận được 700 tỷ đồng từ người mua tạm ứng mua phần vốn góp công ty con. Ngoài ra dự án The Terra Bắc Giang cũng ghi nhận tăng thêm 221,8 tỷ đồng từ khách hàng trả trước. Tuy nhiên khoản mục này lại giảm tại một số dự án khác của doanh nghiệp.

Ở chiều ngược lại, nhóm các công ty bất động sản của Vingroup có sụt giảm về khách hàng trả trước. Khoản mục này của Vinhomes giảm 12% so với cuối năm 2022.

Cũng cần lưu ý đến mức nền cao của Vinhomes vào năm 2022. Theo đó, tại thời điểm 31/12/2022, "của để dành" của Vinhomes ở mức 62.337 tỷ đồng, gấp 7 lần so với cuối năm 2021 sau khi mở bán đại dự án Vinhomes Ocean Park 2.

Vincom Retail cũng giảm 74% giá trị khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn. Báo cáo tài chính cho biết cuối năm 2023 lượng tiền trả trước theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bán giảm khoảng 963 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022. Đây là nguyên nhân chính khiến "của để dành" của đơn vị này giảm mạnh.

Với biến động ngược chiều của nguồn tiền khách hàng trả trước cũng như việc các doanh nghiệp không tiết lộ chi tiết đến từ dự án nào, chưa thể khẳng định bất động sản đã thoát đáy nếu chỉ nhìn trên báo cáo tài chính.