Để bất động sản “hôn mê” kéo dài, ngân hàng lại lãnh đủ nợ xấu

Không tháo được các nút thắt, giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang

Phát biểu tại hội thảo Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19 do báo Xây dựng tổ chức diễn ra sáng nay (12/6), TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng thị trường bất động sản đã có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và phía cầu từ cuối năm 2019.

Trong đó, một số phân khúc giảm mạnh như bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Trừ phân khúc bất động sản, các phân khúc còn lại đều tăng chậm, dần đi vào trầm lắng.

Ông Nghĩa cho rằng, đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dầu thị trường chưa đạt đến giai đoạn “bong bóng”. Sau đó, sự xuất hiện dịch Covid – 19 bùng nổ như tạo thêm một “cú bồi” vào thị trường vốn đã khó khăn.

“Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ”, ông Nghĩa nhận định.

Đáng lưu ý, theo vị chuyên gia này, nếu để bất động sản “hôn mê” kéo dài thì tác hại lớn nhất là tác động đến các ngân hàng vì “nợ xấu”. Do vậy, theo ông Nghĩa, tìm giải pháp phục hồi lại thị trường bất động sản không chỉ là vấn đề dân sinh mà còn là nền tảng của nền kinh tế vĩ mô.

Đề cập đến các giải pháp hiện nay, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các gói kích thích kinh tế hiện tại của Chính phủ cũng có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung, kể cả các chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp và các biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp. Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng, vẫn phải có biện pháp riêng cho thị trường bất động sản.

“Nếu muốn cho dân ở nhà giá rẻ, cần tính toán việc giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Không phải giảm một thời gian ngắn mà cần giảm vĩnh viễn, mức giảm 20-50%”, ông Nghĩa kiến nghị.

Cũng theo ông Nghĩa, cần sớm các nút thắt về pháp lý. Trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường bất động sản là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng…

“Để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm”, ông Nghĩa đề xuất.

Vị chuyên gia này cho rằng, nếu các bất cập không được sửa đổi thì giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao, cả ở phân khúc căn hộ để ở lẫn các cơ sở lưu trú du lịch.

Làm sao chúng ta phát triển nhà ở cho dân và các cơ sở lưu trú du lịch được nếu không sớm giải quyết các nút thắt, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

“Cứu” bất động sản như thế nào?

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, kinh doanh bằng vốn ngân hàng phổ biến ở Việt Nam. Lĩnh vực bất động sản hiện cũng dựa chủ yếu vào vốn ngân hàng.

Ông Nghĩa đánh giá bất động sản cũng chính là ngành thu hút vốn lớn nhất hiện nay. Do vậy, một trong các biện pháp hiệu quả nhất để tháo gỡ cho thị trường bất động sản chính là vấn đề tín dụng.

Theo đó, ông Nghĩa cho rằng, cần giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng bất động sản, nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản và cho vay mua nhà, tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm.

Đáng lưu ý, theo quan điểm của ông Nghĩa, cần tiếp tục có gói tín dụng quy mô lớn cho cả doanh nghiệp bất động sản và người dân.

"Bất kỳ một động thái nào ngân hàng thì đều có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Khi siết chặt thị trường cho vay bất động sản thì thị trường xuống dốc", ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, theo TS. Cấn Văn Lực, nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản vẫn tăng khoảng 1,23% (hết quý 1/2020 so với cuối năm 2019).

Trong đó, tổng dư nợ tín dụng bất động sản gồm cả cho vay xây và mua nhà ở, khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19,3% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng). Trong đó, cho vay nhà ở chiếm 62,4% (khoảng 600.000 tỷ đồng), theo NHNN.

Ông Lực cho rằng, cần có chính sách cắt giảm chi phí giao dịch nhà ở như phí trước bạ, phí nhà đất… Đồng thời đẩy mạnh gói hỗ trợ cho vay nhà ở, nghiên cứu thành lập định chế tài chính nhà ở, ngân hàng tiết kiệm nhà ở…

Tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tiếp tục kiến nghị về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ; giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19...

Nguyễn Mạnh