Đầu tư bất động sản mắc kẹt vì cạn vốn, thẳng tay cắt lỗ hay cố giữ?

Nhiều nhà đầu tư mắc kẹt

Đầu năm nay, chị Thu Mai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) mua một căn liền kề tại dự án khu đô thị ở huyện Mê Linh (Hà Nội) với giá hơn 7 tỷ đồng, đã vào tiền được 40% theo tiến độ. Vì không nhiều vốn nên ban đầu chị Mai chỉ định "lướt sóng". Nhưng không may, khi chị xuống tiền xong thì vài tháng sau,  thị trường đi xuống, thanh khoản kém. Chị rơi vào thế khó vì không thể "thoát hàng", cũng không đóng tiếp được tiến độ vì kẹt vốn trong khi tới cuối năm chị phải đóng đầy đủ số tiền còn lại.

"Tôi nhờ môi giới rao bán, đăng thông tin khắp nơi hy vọng có thể sang tay. Nhưng hơn một tháng rồi không có người hỏi. Tôi chưa biết xoay xở thế nào với số tiền nộp tiến độ còn lại", chị Mai tâm sự. 

Theo tìm hiểu, không ít nhà đầu tư "vỡ mộng" vì "lướt sóng" không thành.

Anh Trịnh Thắm (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng dở khóc dở mếu khi mua bất động sản tại Hưng Yên. Nếu muốn thanh khoản nhanh chóng, anh phải chấp nhận cắt lỗ. Còn nếu tiếp tục đầu tư, anh phải lo đi vay một số tiền rất lớn. Trong khi đó, việc tiếp cận vốn tín dụng để đầu tư bất động sản hiện rất khó khăn, chưa kể lãi suất cao.

"Mặc dù tôi có đọc và nghe nhiều lời khuyên việc không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản nhưng lúc đó thấy thị trường đang lên, cứ nghĩ vào "lướt" một thời gian có lãi rồi sẽ bán, ai ngờ thị trường xuống quá nhanh", anh Thắm nói.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, nguồn vốn tín dụng bị thắt lại, chi phí vốn tăng cao, trường hợp nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vốn vay dễ dẫn đến tình trạng "ngộp". Ban đầu, những nhà đầu tư trên chỉ định đầu tư rồi bán ngay, nhưng vì thị trường khó khăn nên họ bị "kẹp hàng". 

Trong báo cáo thị trường quý III năm nay, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết, mức độ quan tâm bất động sản bán tại các địa phương trên khắp cả nước tiếp tục sụt giảm so với quý trước. "Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng bất động sản như hiện nay, những trường hợp đầu tư sử dụng vốn vay nhiều khả năng dẫn đến tình trạng "ngộp" do sức ép trả lãi ngân hàng", ông Quốc Anh nhận định.

Làm gì khi mắc kẹt: Cắt lỗ hay xoay xở giữ hàng?

Chia sẻ với Dân trí, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng tình trạng nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản khá phổ biến hiện nay.

"Trước đây, khi thị trường bất động sản sôi động, nhiều nhà đầu tư lấy lợi nhuận có được từ bất động sản này để đầu tư bất động sản khác. Nhưng khi thị trường chững lại, dòng tiền của nhiều nhà đầu tư khó khăn. Tôi cho rằng có quá nửa số khách hàng đầu tư bất động sản dự án đang kẹt vốn", ông Quang nhận định.

Theo ông, xu thế chung của thị trường là trầm lắng, càng khó khăn với bất động sản xa trung tâm hay sản phẩm hình thành trong tương lai. Ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, thanh khoản vẫn kém.

Chuyên gia cho rằng, việc mua đầu tư bất động sản xa trung tâm nên được cân nhắc thận trọng vì thanh khoản chủ yếu vẫn là nhóm sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực. Còn ở các dự án hình thành trong tương lai, sản phẩm xây dựng dở dang, khách hàng lại e ngại khi thị trường trầm lắng, thanh khoản khó thì chủ đầu tư có thể khó đảm bảo tiến độ. 

Ông Quang cũng đề cập tới việc lãi suất tăng, chi phí vốn vay đè nặng nhiều nhà đầu tư. "Hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư phải trả lãi suất lên tới 12-14%/năm, áp lực rất lớn", ông Quang nói.

Chia sẻ tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý III vừa diễn ra, bà Dương Thùy Dung - Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam - cũng cho biết, quan ngại nhất đối với nhiều khách hàng hiện nay là nguồn vốn lấy từ đâu khi ngân hàng siết tín dụng. Chưa kể, có nhiều nhà đầu tư đang vay vốn dở dang sẽ gặp nhiều áp lực khi lãi suất tăng cao.

Bà Dung nói có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Nếu họ tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao nhưng muốn bán cũng không được. Họ có lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt rất lớn nên buộc phải đi vay tiếp để duy trì. Nếu không thể vay được, nhà đầu buộc phải bán cắt lỗ.

Ông Trần Khánh Quang thì cho rằng, các nhà đầu tư "mắc kẹt" về vốn nên tìm cách cắt lỗ thay vì xoay xở bằng mọi cách. Bởi thị trường sẽ còn trầm lắng trong khoảng thời gian dài. Việc "gồng" quá sức sẽ khiến nhiều nhà đầu tư thiệt hại nhiều hơn.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư hiện cắt lỗ vẫn khó bán. Ông Quang lý giải, sau nhiều đợt sốt nóng, nhà đầu tư mua vào với mức giá quá cao. Do vậy khi cắt lỗ, thị trường vẫn khó hấp thụ bởi mức giá vẫn còn "ảo".

Ông dự báo, cuối năm nay và đầu năm sau thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, trầm lắng, giao dịch chững lại, xu hướng giảm giá mạnh nhất sẽ xuất hiện ở những vùng xa trung tâm. Các yếu tố như lãi suất cho vay tăng cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt lại… tác động đến thị trường. Nhà đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại các khoản đầu tư.

Vị chuyên gia cũng cảnh báo, với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, giao dịch chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, cũng không vì vậy mà nhà đầu tư phải vội vàng nhảy vào ôm hay gom hàng. Thay vào đó, nếu có nhu cầu, nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.

Một số chuyên gia khác cho rằng thị trường bất động sản trong giai đoạn dành cho những người mua để ở thực và nhóm có "tiền tươi thóc thật", không dành cho nhà đầu tư lướt sóng và sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo nhiều báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm, thanh khoản kém trong quý III năm nay. Các phân khúc giảm mạnh nhất được chỉ ra như đất nền, nhà riêng, biệt thự liền kề… Thị trường bắt đầu xuất hiện hiện tượng "ngộp" từ những người mua phụ thuộc vốn vay lớn.