Đất tăng giá phi mã, người ở phố lại đi ôm đất vườn diện tích lớn

Ôm đất vườn diện tích lớn

Thị trường bất động sản hơn 2 năm qua ghi nhận điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô, xuất phát từ làn sóng "bỏ phố về quê" khi dịch bệnh xuất hiện. Tuy nhiên, hiện tại, không ít người mua đất vườn để tính kế hoạch sử dụng lâu dài vì lo ngại giá đất sắp tới ở đâu cũng tăng cao. 

Hiện tại, đất vườn ở khu vực có lợi thế về cảnh quan, giao thông ven Hà Nội như Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai… được nhiều người quan tâm tìm mua, giao dịch đều. Cũng chính từ nhu cầu nhiều, giá đất này tiếp tục tăng theo tháng.

Đang sống tại một quận trung tâm của Hà Nội nhưng anh Hoàng Trung Nguyên vẫn đi tìm mua một mảnh đất vườn vùng ven, không phải là mua để ở hay tìm kiếm lợi nhuận ngay. "Tôi chọn mua những mảnh đất vườn trong các khu dân cư đã hiện hữu bởi giá đất còn rẻ, có thể mua được diện tích lớn. Trước mắt, tôi dùng đất này để trồng cây ăn quả, làm trang trại…", anh Nguyên nói.

Ngoài việc khẳng định không xét lợi nhuận trước mắt, anh Nguyên cho rằng việc mua đất vườn như vậy là tính kế hoạch lâu dài. Khi hạ tầng giao thông Hà Nội tiếp tục được phát triển và đồng bộ, việc đi về các huyện vùng ven này sẽ thuận tiện và lâu dài đây sẽ là ngôi nhà thứ 2 của gia đình.

"Nhiều người nghĩ tôi tính quá xa nhưng thực tế, ai cũng nhìn thấy giá đất tăng quá nhanh trong 10 năm vừa qua, đặt biệt là 2 năm trở lại đây. Việc sở hữu một khu đất ở ngoại thành để xác định làm ngôi nhà thứ 2 ở thời điểm này không phải quá sớm, nhưng sẽ là quá muộn nếu so với giá đất tăng như hiện nay", anh Nguyên nói.

Theo anh Nguyễn Quang Hân - chủ một văn phòng môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội, xu hướng mua đất vườn ở các huyện ven trung tâm Hà Nội rất lớn trong những năm gần đây, đặc biệt trong thời gian có dịch Covid-19. Trong nhu cầu mua đất vườn, có nhiều nhà đầu tư xác định đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại để kiếm lời nhưng cũng có người mua để sở hữu lâu dài. 

Theo kinh nghiệm của anh Hân, lý do nhiều người chọn đất vườn mà không chọn các loại đất khác là giá loại đất này còn rẻ, dao động từ vài trăm nghìn đồng đến 3 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Với nguồn tài chính chỉ khoảng 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu vài trăm tới hàng nghìn m2. 

Bên cạnh đó, theo anh Hân, giá đất phân lô, tách thửa diện tích đất ở khoảng 60 đến 100 m2 tại các huyện Thạch Thất, Ba Vì cũng đang dao động từ 1,5 đến 2, 5 tỷ đồng (tương đương khoảng 19 triệu đồng đến 25 triệu đồng/m2). Dù khách bỏ khoản tiền lớn để mua đất ở, nhưng nhu cầu ở không có thì lại để đất bỏ không.  

"Với diện tích nhỏ dưới 100 m2, thì mọi người khó có thể tính toán được làm gì. Nhưng với mảnh đất vườn diện tích vài trăm đến cả nghìn m2 thì có thể tính trồng cây ăn quả, làm trang trại hoặc cho thuê…", anh Hân nói.

Ngoài ra, theo anh, lý do nhiều người mua đất vườn cũng xuất phát từ việc có thể sở hữu lâu dài. Nhiều thửa đất vườn trong các khu dân cư hiện hữu cũng là điều kiện tốt để chủ sở hữu có thể xin chuyển đổi một phần nhỏ sang đất ở khi có kế hoạch và đủ điều kiện pháp luật quy định.

Cẩn trọng rủi ro 

Có thể thấy xu hướng người có tiền đua nhau đi mua đất ở các huyện vùng ven để làm nhà vườn, khu sinh thái nghỉ ngơi cuối tuần và các dịp lễ. Tuy nhiên, không ít người mua những mảnh đất rộng từ vài trăm đến cả nghìn m2 nhưng lại giao dịch chủ yếu bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ, chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. 

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Luật Đất đai năm 2013 có quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước gia trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, khi mua những mảnh đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua có thể gặp những rủi ro. Chẳng hạn, khi xảy ra tranh chấp (với chủ đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.  

Rủi ro khác là khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm... Do vậy, sau khi mua đất, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Một điều quan trọng nhất đó là mảnh đất không được thế chấp ngân hàng. Khi mảnh đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho người mua thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

"Yếu tố rủi ro nữa là khó bán lại mảnh đất đã mua. Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu sau này người mua muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại", luật sư phân tích.

Bên cạnh đó, Nghị định số 91/2019 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt tới 20 triệu đồng đối với cá nhân, tới 40 triệu đối với tổ chức.