Chuyên gia mách nước để tránh mua bất động sản "mồ côi"

Chỉ nên mua những dự án "sáng đèn"

"Không chỉ trong thị trường chứng khoán hay tiền mã hóa, ngay cả với bất động sản cũng có nhiều người đầu tư theo phong trào mà không hiểu biết", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, nêu quan điểm về những sai lầm của nhà đầu tư tại hội thảo do Forbes Việt Nam tổ chức ngày 19/5.

Ông Kiệt chia sẻ từng chứng kiến nhiều người quen khoe mới mua được đất ở tỉnh với giá rẻ nhưng không biết rằng giá mình đã mua cao hơn nhiều so với giá thực tế của người dân địa phương đang giao dịch, không hiểu vị thế lô đất đó thế nào. 

Sai lầm thứ hai, theo ông, là nhiều nhà đầu tư chỉ chú ý mình có bao nhiêu tiền nhưng không cân nhắc về khả năng kiểm soát dòng tiền của mình. Ví dụ có những dự án người mua cảm thấy rất hấp dẫn, chỉ cần thanh toán trước 20-30% nên liền nhào vào vì thấy thị trường đang lên. Tuy nhiên, khi dòng tiền của người mua trục trặc, không đủ khả năng chi trả cho các đợt thanh toán tiếp theo, họ phải chấp nhận bán rẻ, thậm chí cắt lỗ.

Lỗi phổ biến cuối cùng là kỳ vọng sinh lời. Ông Kiệt cho rằng có những thị trường có khả năng sinh lời trong trung dài hạn nhưng nhà đầu tư lại vội vàng muốn có lời ngay, mua bán nhanh. Khi kỳ vọng không hợp lý với thị trường, người mua sẽ phải ôm hàng, đơn cử như nếu bị cuốn vào các cơn sốt đất có trường hợp muốn chạy cũng không kịp.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, đưa ra lời khuyên nhà đầu tư nên tránh bất động sản "mồ côi" mà hãy mua bất động sản "sáng đèn". 

Ông Quang giải thích từ "mồ côi" để chỉ những lô đất, dự án nằm đơn lẻ, không có tính kết nối, không có gì xung quanh. Theo ông, bất động sản mua được thì phải ở được, bán được. Nhà đầu tư hãy tránh những dự án dù được dán mác cao cấp nhưng trong bán kính xung quanh vài km không có tiện ích hay hạ tầng kết nối nào. 

Tương tự, từ "sáng đèn" để chỉ những dự án có nhu cầu ở thực. "Khi nào dự án sáng đèn thì sẽ có giá. Còn ví dụ nếu bạn đi ngang một chung cư đã bàn giao mà chỉ có mỗi ánh đèn từ phòng bảo vệ thì thôi không nên mua", ông Quang chia sẻ.

Còn CEO Phú Đông Group Ngô Quang Phúc cho rằng để tránh rơi vào rủi ro trong thị trường bất động sản, nhà đầu tư cuối cùng vẫn phải đặt vấn đề pháp lý lên hàng đầu. Ông gợi ý ngắn gọn nếu mua bất động sản của doanh nghiệp đầu tư, phát triển thì hãy hỏi họ đã có giấy phép xây dựng hay chưa. Còn nếu mua nhà đất riêng lẻ của người dân thì hãy đến UBND phường, xã nơi đó, phòng công chứng để kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản đó có ổn hay không.

Dưới 1 tỷ đồng có thể đầu tư bất động sản không?

Một chủ đề khác được quan tâm tại hội thảo là câu hỏi có thể đầu tư bất động sản với số vốn khởi điểm 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng hay không. 

Theo ông Phúc, thời gian qua có trào lưu nhiều người quen, bạn bè cùng góp tiền với nhau để mua đất vùng ven. Phương thức này có thể phù hợp với những người đang có từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng nhưng có rủi ro khi những người góp tiền không đồng thuận sẽ xảy ra vấn đề lớn.

Ông cũng lưu ý giá đất thời gian vừa qua đã tăng cao rất nhiều nên nhà đầu tư cần cân nhắc rất kỹ giá trị của bất động sản trước khi xuống tiền. Theo ông, nhiều người mua đất nền ở tỉnh chỉ cần thông tin quy hoạch đất vườn có thể lên thổ cư là nhảy vào ngay nhưng lại bỏ qua yếu tố mất bao lâu mới được phép xây dựng. Do đó, khi chọn sản phẩm này, nhà đầu tư nếu vay vốn cần cẩn trọng.

Trong khi đó, ông Phúc gợi ý nhà đầu tư nên lựa chọn các căn hộ tầm trung, phù hợp với túi tiền của nhiều người vì đây là phân khúc có nhu cầu ở thực nhiều nhất, có thể khai thác cho thuê được. Theo ông, nếu có năng lực đi vay và thu nhập đảm bảo dòng tiền, người mua căn hộ ban đầu có thể chỉ cần 20-30% là đã có thể mua được căn hộ.

Còn ông Quang cho rằng với số vốn từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, muốn tìm sản phẩm bất động sản hiện nay là khó. Tuy nhiên, người mua có thể dùng đòn bẩy với tỷ lệ 50%, khi đó sẽ có 1-2 tỷ đồng để dễ lựa chọn sản phẩm hơn. 

Ông Quang cho hay ngay tại TPHCM, nhà đầu tư có thể lựa chọn căn hộ của các dự án cũ trong khoảng giá 1,5 - 2 tỷ đồng. Theo ông, thị trường này đang bị bỏ quên nhưng có cơ hội sinh lời tốt.

Các dự án chung cư mới hiện tại ở TPHCM có giá rất cao. Căn hộ phân khúc bình dân khi tung ra thị trường cũng đã lên tới 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở khu vực Tân Phú, Bình Tân vẫn có những căn hộ nằm ở các dự án đã qua sử dụng có mức giá tầm 30 triệu đồng/m2.