Chuyên gia giải mã những cơn sốt đất đang lan rộng

Cẩn trọng mua "đỉnh", thị trường đóng băng không thanh khoản được

Tại tọa đàm "Giải mã những cơn sốt đất và cơ hội cho năm 2022" diễn ra ngày 22/3, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam - cho biết, giá bất động sản, đặc biệt giá đất nền tiếp tục tăng ở nhiều khu vực. Theo quan sát của ông, tình trạng này xuất hiện và bắt đầu lan rộng hơn rất nhiều. Ghi nhận từ cuối năm 2021 đến đầu năm nay, giá đất tăng và sốt đất xảy ra ở các khu vực lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai..., sau đó đã lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh và cả khu vực miền tây như Đức Hòa, Bến Lức của Long An.

Hiện nay, theo ông Kiệt, khu vực Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận đã xảy ra những cơn sốt đất cục bộ. Ở những vùng xa hơn như Bảo Lộc, Lâm Đồng và Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk tình trạng cũng tương tự. Tại khu vực miền Trung, miền Bắc cũng đều xuất hiện những cơn sốt đất.

Vậy đâu là nguyên nhân, yếu tố gì đang tạo nên cơn sốt đất? Theo lý giải của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, thứ nhất, hai năm nay, mặc dù kinh tế vẫn bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19 nhưng nhìn chung phát triển ở mức ổn định. Bên cạnh đó, rất nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án được các địa phương công bố.

Chính những yếu tố thông tin quy hoạch, kế hoạch triển khai khiến các nhà đầu tư chú ý, rót tiền để đi theo chiến lược đón đầu. Giá đất từ đó bị đẩy lên rất cao, ông Kiệt cho hay.

Ngoài ra, theo ông, tình trạng sốt đất còn do vừa qua nhiều địa phương mở rộng đầu tư phát triển khu công nghiệp, thu hút nguồn vốn FDI, đầu tư vào phát triển du lịch.... Những kỳ vọng từ các động thái này đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, các kênh đầu tư làm sao để tận dụng được các yếu tố phát triển kinh tế.

Một nguyên nhân quan trọng khác được ông Kiệt đề cập tới đó là tình hình lạm phát tăng, nhà đầu tư tăng nhu cầu tìm kiếm kênh giữ tài sản. Bất động sản là kênh đầu tiên được nhiều người nghĩ đến. Đất nền lại có ưu điểm vì thanh khoản tốt mà giá trị đầu tư không cao.

Ông Kiệt cho rằng, sốt đất chủ yếu là do yếu tố tâm lý. Tâm lý của nhà đầu tư muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo phát triển tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, vị chuyên gia CBRE cảnh báo, nhiều khu vực mà nhà đầu tư nghĩ là "tiềm năng" lại chỉ từ thông tin bên lề. Sau đó, họ bị lôi kéo vào những khu vực sốt đất ảo. Hệ quả là rất nhiều nhà đầu tư vướng vào tình trạng mua "đỉnh", thị trường đóng băng không thanh khoản được.

Giá sẽ tăng vì lạm phát?

Chuyên gia trên cũng lên tiếng dự báo giá bất động sản 2022 tăng đáng kể do lạm phát. Theo đó, bất động sản luôn được đánh giá là một kênh trú ẩn giúp giảm thiểu rủi ro khi tỷ lệ lạm phát tăng cao. Mặc dù vậy, chuyên gia cho rằng những đợt lạm phát lớn cũng có thể kìm hãm tăng trưởng kinh tế và làm giảm nhu cầu về thuê hay mua bất động sản.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, dưới tác động của cuộc xung đột Nga - Ukraine cũng như những ảnh hưởng vẫn còn tồn tại của Covid-19 khiến mục tiêu giữ lạm phát ở mức dưới 4% là rất thử thách cho nền kinh tế Việt Nam.

Mục tiêu này, theo ông Khương, chỉ có thể đạt được trường hợp khả năng phục hồi của nền kinh tế hậu Covid-19 diễn ra đúng như kỳ vọng và tình hình chiến tranh giữa Nga và Ukraine được giải quyết ổn thỏa thông qua các đàm phán sớm.

Một phân tích của đơn vị này đã chỉ ra nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị…

Theo ông Khương, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản.

"Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Điều này giúp họ bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác", ông Khương phân tích.

Đặc biệt, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn.

Chính vì vậy, ông Sử Ngọc Khương nhận định trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao của Savills cũng nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.