NHỮNG PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN NÀO SẼ CÓ CỬA SÁNG TRONG NĂM 2022

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội - cho rằng bất động sản đô thị và bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng trong năm 2022. Ngoài ra, theo bà, dù có sốt đất cục bộ ở một số nơi song khó xảy ra bong bóng trên toàn thị trường năm nay.

Với góc nhìn một chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về thị trường bất động sản, bà có dự báo gì về triển vọng thị trường bất động sản năm 2022?

Theo nghiên cứu của chúng tôi, 2022 là năm có những chuyển biến tích hơn 2021. Bởi lẽ chúng ta đang đi theo phương hướng chống dịch một cách linh hoạt hơn.

Nếu 2020, 2021 có những đứt đoạn vì Covid-19 thì năm nay, chúng ra đã có quan điểm rõ ràng hơn về việc sống chung với Covid-19, để làm sao kinh tế xã hội có thể phát triển được. Kéo theo đó là những tác động tích cực hơn với thị trường bất động sản.

Đặc biệt với những phân khúc đã tốt trong năm 2021 như bất động sản đô thị, bất động sản khu công nghiệp thì chúng tôi cho rằng vẫn tiếp tục là điểm sáng trong năm nay.

Còn đối với bất động sản nghỉ dưỡng, vừa qua cũng đã có những cải thiện khi dần mở cửa, đón được khách du lịch quốc tế và thu hút khách nội địa. Phân khúc này dần dần cũng sẽ có những phục hồi hơn so với 2 năm vừa qua.

Vậy chi tiết hơn, bà dự báo phân khúc nào sẽ "nóng" trong năm 2022?

Có thể thấy rằng bất động sản đô thị vẫn luôn là điểm sáng, trong đó có phân khúc căn hộ, nhà ở thấp tầng (biệt thự, liền kề, nhà phố thương mại). Năm 2021, căn hộ bán được ở Hà Nội là 16.000 căn, giảm so với năm 2020. Nhưng số lượng nhà thấp tầng bán được của cả năm 2021 thì lại gia tăng hơn so với năm trước. Điều này cho thấy dòng sản phẩm thấp tầng có sự hấp dẫn nhất định và dự báo trong năm 2022 vẫn sẽ tiếp nối.

Không chỉ biệt thự, liền kề tại các dự án mà kể cả đất ở trong dân, chúng tôi cũng cho rằng sẽ có sự hấp dẫn hơn so với căn hộ để bán. Chưa kể thị trường bất động sản căn hộ Hà Nội cũng đang phải đối diện với sự cạnh tranh mạnh mẽ ở các khu vực lân cận.

Một phân khúc khác vẫn hấp dẫn trong năm 2022 là bất động sản khu công nghiệp. Chúng ta đang có triển vọng tăng trưởng kinh tế tốt trong năm 2022, hạ tầng cải thiện mạnh mẽ tạo ra sự cạnh tranh rất lớn trong việc thu hút nhà đầu tư…

NHỮNG LƯU Ý ĐỂ TRÁNH RƠI VÀO TÌNH TRẠNG MẤT THANH KHOẢN

Thời gian qua thị trường bất động sản đón nhận dòng tiền rất lớn. Giá bất động sản tăng bất chấp Covid-19. Có vẻ như bất động sản vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất ở thời điểm này, thưa bà?

Trong thời điểm hiện nay, lãi suất tiền gửi ở mức không hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác. Dòng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn còn. Đầu tư bất động sản thì thường giá trị bảo toàn hoặc có thể gia tăng, do vậy kênh này vẫn hấp dẫn.

Nhưng phải lưu ý, không phải bất động sản nào cũng hấp dẫn. Từ năm 2020, có sự chững lại với bất động sản nghỉ dưỡng chẳng hạn.

Hoặc trong năm 2020 chúng ta đối mặt với tình huống không đi lại được thì có thể thấy những bất động sản ven đô thị lớn đã có sự thu hút nhất định. Nhưng các nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận khi tham gia bất kỳ thị trường nào cũng cần xem xét đầy đủ các yếu tố.

Ví dụ như muốn làm nghỉ dưỡng được thì cần phải hội tụ những vấn đề về hạ tầng, kết nối, có điểm đến thu hút khách không… thì mới có thể đảm bảo các dòng bất động sản đầu tư thành công. Nếu không dễ rơi vào tình trạng thanh khoản kém, tăng giá ảo.

Khi đầu tư cần lưu ý tìm các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm. Điều này giúp cho khách hàng tính toán được cả các yếu tố mà bản thân họ không lường hết trước được. Sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín cũng thường sẽ đảm bảo giá trị, ngay cả khi mua sử dụng. Các chủ đầu tư uy tín sẽ đảm bảo các yếu tố vận hành. Khi vận hành có trục trặc, mâu thuẫn sẽ làm cho người sử dụng không thoải mái, không như kỳ vọng.

Năm 2021, nhiều dòng sản phẩm thiết lập mặt bằng giá mới, biên lợi nhuận đầu tư không còn lớn. Nếu muốn tham gia thị trường thì chúng tôi thường tư vấn nên tìm các dự án của chủ đầu tư uy tín, tham gia sản phẩm hình thành trong tương lai. Với việc tham gia từ giai đoạn đầu, số tiền bỏ ra sẽ vừa phải, qua thời gian thì giảm áp lực về dòng tiền thay vì phải thanh toán hết trong một thời gian ngắn.

Còn nếu các nhà đầu tư chọn lựa đầu tư thời gian ngắn, lướt sóng thì sẽ rất nhiều bài học chúng ta đã thấy. Cần lưu ý những nơi có mặt bằng giá cao rồi, tăng nhiều rồi thì mua vào thì dễ, thanh khoản thì khó.

Bà có nhắc tới biệt thự, liền kề - phân khúc sẽ là điểm sáng năm nay. Thực tế qua khảo sát, báo cáo cho thấy phân khúc biệt thự liền kề Hà Nội năm vừa qua tăng rất mạnh, có nơi tăng gấp đôi sau 2 năm. Bà nghĩ sao về hiện tượng này?

Chúng ta cũng cần phải có những đánh giá thực tế nó là sản phẩm gì. Mức tăng giá này chúng tôi phải kiểm chứng, bởi vì những dự án mà chúng tôi biết không phải tăng quá nhiều như vậy. Có chăng là những dòng sản phẩm nhỏ lẻ, mua vào bán ra. Giá bán mà tăng như vậy thì có sự bất hợp lý. Hoặc cho dù có như vậy thì lượng giao dịch cũng không nhiều.

Nhìn vào dự án thì nên xem đó là đa số hay là hiện tượng các nhà đầu tư nhỏ lẻ đẩy giá lên. Các bên mua lại thì dù có đẩy giá lên thì các nhà đầu tư mua sau họ cũng đánh giá được. Giá có thể lên cao nhưng giao dịch thì không có.

CÓ THỂ CÓ SỐT ĐẤT CỤC BỘ NHƯNG KHÓ XẢY RA BONG BÓNG TRÊN TOÀN THỊ TRƯỜNG

Nhìn lại 2021, có lẽ dấu ấn nổi bật nhất vẫn là những đợt sốt đất nền ở nhiều địa phương. Đặc biệt là ở các vùng ven Hà Nội, Thanh Hóa… thời gian qua. Bà có nhận định gì về câu chuyện này?

Trong một vài năm trở lại đây thị trường bất động sản Hà Nội có nguồn cung mới ít hơn. Giá trị các dòng bất động sản thấp tầng cũng rất cao rồi. Phân khúc căn hộ thì mức giá 36-46 triệu đồng chiếm chủ yếu trên thị trường.

Từ thực tế này dẫn đến một câu chuyện, các nhà đầu tư bỏ ngần ấy số tiền thì thường họ sẽ kỳ vọng mức lợi nhuận cao hơn mức tiền gửi. Song ở Hà Nội, một số phân khúc lại không đáp ứng được nên dẫn tới xu hướng dịch chuyển sang các địa phương khác.

Thêm nữa thời gian qua, nhiều địa phương cũng thúc đẩy mạnh mẽ yếu tố hạ tầng. Khi hạ tầng được cải thiện thì giá bất động sản sẽ tăng, các địa phương này thu hút, hấp dẫn với giới đầu tư hơn. Điều này cũng tương tự như việc các nhà đầu tư từng đến Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh… để tìm kiếm cơ hội bất động sản trước đây. Ở những địa phương này, mức giá không quá cao, vẫn còn dư địa đầu tư.

Theo bà nguyên nhân nào dẫn đến cơn sốt đất lặp đi lặp lại năm vừa qua? Các chuyên gia nhắc đến rất nhiều về những hệ lụy khi dòng tiền không đi vào sản xuất kinh doanh mà chệch sang bất động sản, bà có lo ngại về bong bóng thị trường này?

Trong 2021, chúng ta nhận thấy tình trạng ở một số nơi, một số địa phương - không phải tất cả - có lượng đầu tư đất đai lớn.

Lý giải cho tình trạng sốt này, có thể thấy khi dịch Covid-19 xuất hiện và diễn biến phức tạp khiến việc kinh doanh khó khăn, lượng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn còn. Số lượng kênh đầu tư hấp dẫn không có nhiều. Trong khi đó, suất tiền gửi thấp khiến nhà đầu tư phải cân nhắc đầu tư vào đâu để có kỳ vọng lợi nhuận nhiều hơn.

Năm 2022, khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản. Bởi chúng ta có những kinh nghiệm từ những năm trước đây rồi, chính quyền cũng đã có những biện pháp cảnh báo, Nhà nước cũng có những chính sách điều chỉnh từ Trung ương đến địa phương cùng với những công cụ điều chỉnh để hạn chế bong bóng.

Tôi cho rằng năm nay có thể vẫn còn hiện tượng sốt, giá ảo nhưng cũng chỉ cục bộ chứ không diễn ra trên diện rộng. Bản thân các nhà đầu tư cũng thông thái hơn, kinh nghiệm hơn.

Khi các dự án giá cao quá rồi thì các nhà đầu tư họ cũng không bất chấp để tham gia. Việc mua đi bán lại để đẩy giá lên khiến tính thanh khoản rất hạn chế. Nhà đầu tư họ cũng nhìn thấy được giá trị thực, tiềm năng phát triển khu vực đó ở ngưỡng nào.

Những ai mà làm giá, đẩy giá lên nhiều thì đều cho kết quả về thanh khoản không tốt. Đẩy lên nhưng không có giao dịch. Nếu đứng từ góc độ chủ đầu tư thì càng không nên chọn cách này. Làm như nào để dự án có thanh khoản tốt mới thành công, còn vượt xa giá trị thực thì bản thân họ cũng sẽ có rủi ro. Từ góc độ những bên tham gia vào thị trường cũng phải có những ứng xử phù hợp.