Chuyên gia dự báo 3 kịch bản thị trường bất động sản năm 2019

Tham luận do PGS. TS Trần Kim Chung và Đào Xuân Tùng Anh thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương thực hiện dự báo, thị trường bất động sản năm 2019 vẫn tiếp tục kéo dài 3 điểm nghẽn từ năm 2018.

Cụ thể, về mặt thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn bền vững cho thị trường cần khuôn khổ thể chế hoàn chỉnh, đặc biệt là khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

Bên cạnh đó, các chính sách tài chính với thị trường bất động sản nhìn chung còn rất hạn hẹp, đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện. Ngoài ra, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Các dòng tiền nước ngoài vào thị trường cần được điều tiết, kiểm soát tránh làm tăng trưởng nóng thị trường.

Nhóm nghiên cứu của PGS. TS Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản thị trường bất động sản năm 2019.

Với kịch bản "tự nhiên", giả thiết mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới ổn định theo hướng không tốt lên cũng không xấu đi. Tình hình kinh tế trong nước vẫn vận hành theo hướng tiệm tiến, ngoại suy. Thị trường tiếp tục đà ổn định lại và tốt lên một cách tiệm tiến từ tháng 9/2018. Các chính sách mới cho thị trường vẫn chờ đợi, chuẩn bị, chưa khẳng định,… nhưng một số xu thế mới về bất động sản thông minh, bất động sản xanh có bước phát triển nhanh hơn.

Theo đó, nhóm chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản phát triển mở rộng sang các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng như Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng... Đây là kịch bản được đánh giá là dễ xảy ra nhất. Thậm chí, có thể xảy ra với xác suất trên 50%.

"Sau một số năm (2014-2018) nền kinh tế đã tích lũy được thế năng do tăng trưởng kinh tế. Cơ hội và triển vọng nhiều đi liền với một luồng tiền lớn vận hành vào nền kinh tế. Nhiều khả năng, nền kinh tế sẽ có chuyển biến tốt", nhóm chuyên gia nhận định.

Với kịch bản "rất tốt" xảy ra khi tất cả các yếu tố thuận lợi đều xảy ra. Theo đó, nhà nước ban hành chính sách về condotel, officetel, hometel theo hướng công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận (loại hình phụ thuộc vào từng cấp độ tài sản và vị thế pháp lý).

Cùng với đó, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển. Thị trường chứng khoán tiếp tục tăng trưởng. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt vào nền kinh tế Việt Nam. Kiều hối tiếp tục tăng trưởng (nếu tốt có thể đạt mức 20 tỷ USD vào năm 2019). CPTPP và các hiệp định FTÁ thế hệ mới của Việt Nam đi vào vận hành và vận hành có kết quả tích cực. Các doanh nhân tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.

"Kịch bản này khó xảy ra do các điều kiện tích cực đồng loạt xảy ra, nhưng vẫn có thể xảy ra. Xác suất xảy ra kịch bàn này thấp hơn kịch bản tăng trưởng ổn định nhưng vẫn cao hơn kịch bản xấu", chuyên gia nhận định.

Tại kịch bản "xấu", PGS. TS Trần Kim Chung dự báo, mặc dù đến năm 2019, khả năng này ít xảy ra nhưng vẫn có thể xảy ra nếu có một số đột biến xấu như tình hình kinh tế chính trị thế giới xấu đi.

"Thế giới có những biến động đột biến do các bất ổn tiềm tàng. Nếu tình hình xấu đi, rất có thể kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng và thị trường bất động sản Việt Nam không là ngoại lệ", ông đánh giá.

Ngoài ra, ông cũng cho rằng, kinh tế trong nước có thể có những biến động xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và về nợ xấu, lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ hay các thảm họa thiên nhiên… "Kịch bản này ít khả năng xảy ra nhất nhưng cũng vẫn có thể xảy ra nếu chỉ 1 giả thiết xuất hiện. Xác suất xảy ra kịch bản này là thấp nhất", chuyên gia đánh giá.

Về giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản năm 2019-2020, nhóm chuyên gia kiến nghị Chính phủ tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh.

Đồng thời, tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Trong đó, việc kiểm soát việc các chủ thể có yêu tố nước ngoài mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam là một việc cần đặt ra để có thể đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách lành mạnh là một yêu cầu quan trọng để tránh các tác động của việc chu chuyển vốn cũng như việc đảm bảo khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Phương Dung