10 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2018

1. Sốt đất nơi dự kiến thành "đặc khu”

Trước thông tin lập đặc khu, giá đất tại Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc lập tức tăng “chóng mặt”. Thời điểm những tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản các khu vực này sôi động hẳn lên khi nhà đầu tư đổ xô về gom đất.

Đây được đánh giá là đợt sốt đất mạnh nhất trong 10 năm trở lại đây. Thậm chí theo thông tin từ một nhà đầu tư, giá đất một miếng đất ở khu vực Bắc Vân Phong còn được “hét giá” tăng tới 100 lần sau 3 năm.

Đáng lưu ý, đi kèm với cơn sốt “điên cuồng” là tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp, thậm chí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật.

Sau một thời gian, hoạt động chuyển nhượng trái phép tại những khu vực này được kiểm soát, giao dịch trái pháp luật chững lại sau sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Chiêu trò sốt ảo, thổi giá sau đó cũng được “dập tắt” trước thông tin dừng thông qua Luật đặc khu.

2. Cơn sốt đất nền lan rộng năm 2018

Râm ran từ năm 2017, bước sang năm 2018 cơn sốt đất nền lan rộng trên cả nước, đặc biệt ở vùng ven TP.HCM, và một số tỉnh ở phía Bắc.

Trong báo cáo tình hình bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đánh giá, năm nay đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát và đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành TP. HCM, tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành…

Trong khi đó, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản cho biết ngay trong những tháng đầu năm 2018 đã xuất hiện tình trạng sốt đất tại một số tỉnh phía Bắc như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh…

Sau cơn sốt, các vùng này đã thiết lập mặt bằng giá nhà đất mới, cùng với việc tăng giá đột biến ở ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu, nhiều ý kiến còn cho rằng thị trường đang rơi vào cảnh “bong bóng”.

Một số khác lại nhận định, trong năm 2018 và ngay cả năm 2019 sẽ không xảy ra "bong bóng" bởi thị trường không hội tụ đủ các yếu tố để "bong bóng", cơn sốt cũng chỉ mang tính cục bộ tại một số địa phương.

3. Vụ cháy chung cư Carina và sự thay đổi nhận thức về PCCC

Vụ cháy tại chung cư Carina Plaza, TP.HCM hồi tháng 3/2018 đã để lại hậu quả thảm khốc với thiệt hại vô cùng lớn về người, tài sản.

Ngay sau đó, thị trường đã có những phản ứng nhất định với vụ việc này. Báo cáo nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản công bố sau đó cho thấy, việc tư vấn bán hàng khó khăn hơn rất nhiều, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp giảm, nhiều người e ngại với loại hình bất động sản chung cư…

Tuy nhiên, không thể phủ nhận chính vụ cháy này sau đó đã làm thay đổi một cách mạnh nhận thức và hành động của cả chủ đầu tư, ban quản lý chung cư, cư dân và cơ quan quản lý nhà nước về PCCC.

Vụ cháy chính là hồi chuông cảnh báo để các doanh nghiệp bất động sản rà soát lại toàn bộ dự án của mình, họ phải nâng cao chất lượng công trình hơn. Về phía khách hàng, trước đây khi nhận bàn giao căn hộ thường không mấy quan tâm các chứng nhận PCCC, nhưng hiện nay phải yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo đầy đủ. Người mua nhà cần phải thể hiện quyền của mình.

4. Nghị định 20 với quy định áp trần chi phí lãi vay gây khó doanh nghiệp

Cuối tháng 2/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Một trong những điểm được chú ý nhất tại Nghị định này là điều khoản khống chế chi phí lãi vay.

Theo đó, tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế (EBITDA). Khi đó, phần chi phí lãi vay vượt quá 20% sẽ bị coi là chi phí không hợp lý và bị tính thuế.

Nghị định ra đời được kỳ vọng có thể hạn chế được tình trạng chuyển giá trong khối doanh nghiệp FDI thông qua các giao dịch giữa các doanh nghiệp có mối liên kết về sở hữu, quản trị…

Tuy nhiên trên thực tế, nhiều doanh nghiệp, trong đó đặc biệt bất động sản đã đồng loạt lên tiếng phản ánh sự bất cập của Nghị định này. Để triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp địa ốc phải thành lập công ty con.

Song mô hình công ty mẹ - con này vô tình bị “trói chân” bởi việc áp trần lãi vay theo Nghị định 20. Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã có văn bản “cầu cứu” Thủ tướng tháo gỡ khó khăn này…

5. Một năm đi xuống của thị trường Condotel

Nếu giai đoạn 2015-2017 là giai đoạn bùng nổ của loại hình căn hộ condotel thì 2018 là thời điểm chứng kiến sự đi xuống của phân khúc này.

Cách đây 1-2 năm, một loạt dự án condotel được mở bán rầm rộ, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới. Sự phát triển bùng nổ của loại bất động sản được lý giải do mức cam kết lợi nhuận đưa ra là rất hấp dẫn, từ 8% đến 12% trong 10 đến 15 năm.

Tuy nhiên, bước sang năm 2018 tại hầu hết các điểm “nóng” du lịch đều vắng bóng dự án condotel mới. Sự chững lại nằm ở cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch.

Lý giải về sự sụt giảm này, Hội môi giới bất động sản đưa ra một số nguyên nhân như do hiện nhà nước đã siết chặt vốn nên dòng vốn đầu tư đặc biệt là dòng vốn về bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, các chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư...

6. Nóng đề xuất đánh thuế nhà từ 700 triệu đồng

Tháng 4/2018, dư luận đã “nóng” lên với đề xuất đánh thuế nhà của Bộ Tài chính. Cụ thể, Bộ Tài chính đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản. Theo đó, Bộ xây dựng 2 phương án đánh thuế: một là đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên; hai là nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên.

Ngưỡng không chịu thuế là nhà có giá trị 700 triệu đồng trở xuống hoặc 1 tỷ đồng trở xuống. Điều này có nghĩa, phần bị đánh thuế tài sản là phần có giá trị trên 700 triệu đồng hoặc trên 1 tỷ đồng.

Ngay khi đề xuất này được đưa ra, dư luận đã có những phản ứng trái chiều. Nhiều chuyêngia còn cho rằng việc đánh thuế nhà đầu tiên từ 700 triệu đồng như vậy sẽ đánh vào phần lớn những người nghèo. Do vậy, việc đánh thuế tài sản cần phải được tính toán kỹ, tránh tạo gánh nặng cho người dân.

Sau khi vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ, Bộ Tài chính đã quyết định kéo dài thêm thời gian xây dựng dự thảo Luật Thuế tài sản để nghiên cứu phương án phù hợp.

7. Một loạt bê bối liên quan tới đất đai, đỉnh điểm vụ Thủ Thiêm

Năm 2018 chứng kiến một loạt lùm xùm liên quan tới đất đai được báo chí đồng loạt đưa tin như sai phạm đất đai ở Phú Quốc, Đà Nẵng, TP.HCM, Sóc Sơn (Hà Nội)… Trong số các vụ việc này, phải kể tới sai phạm thại Thủ Thiêm (TP.HCM).

Thông tin về bản đồ quy hoạch 1/5000 Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) bị thất lạc đã thổi bùng bức xúc của người dân Thủ Thiêm suốt nhiều năm qua. Trước bức xúc của người dân, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc sau đó giao Thanh tra Chính phủ làm rõ các khiếu nại ở Thủ Thiêm với tinh thần cương quyết sửa sai.

Đầu tháng 9, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận thanh tra, theo đó TP.HCM, Bộ Xây dựng và Văn phòng Chính phủ có nhiều sai phạm trong quá trình quy hoạch Thủ Thiêm, phá vỡ quy hoạch Thủ tướng phê duyệt; thể hiện sự buông lỏng quản lý, sử dụng đất.

UBND TP.HCM đã tự điều chỉnh diện tích và ranh giới không đúng thẩm quyền, khiến 4,3ha đất thuộc khu phố 1, phường Bình An bị giải tỏa khi nằm ngoài ranh quy hoạch...

TP.HCM được yêu cầu làm rõ trách nhiệm các tổ chức, cá nhân. Lãnh đạo thành phố công khai xin lỗi người dân Thủ Thiêm, dồn toàn lực để khắc phục sai phạm. Hàng chục lãnh đạo thành phố bốn nhiệm kỳ bị kiểm điểm trách nhiệm.

8. Bùng nổ tranh chấp chung cư

Tranh chấp chung cư bùng nổ căng thẳng trong năm 2018. Có thời điểm, thông tin về tranh chấp chung cư dày đặc khắp mặt báo. Không chỉ xảy ra với chung cư mới bàn giao, mà thậm chí tranh chấp kéo dài nhiều năm vẫn chưa xử lý dứt điểm.

Hồi tháng 6/2018, Bộ Xây dựng đã có có báo cáo gửi Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Theo đó, Bộ này cho biết báo cáo từ 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án…

Bộ Xây dựng cho biết có 8 tranh chấp cơ bản. Trong đó, tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê… là một trong những tranh chấp gay gắt trong thời gian qua, chiếm 40 trên tổng số 108 dự án, tương đương khoảng 37%.

Tiếp đến là tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị với 39 dự án, khoảng 36%.

9. Vốn ngoại rót mạnh vào bất động sản Việt Nam

Theo số liệu của Cục đầu tư nước ngoài, khoảng 6,6 tỷ USD vốn FDI đổ vào bất động sản năm 2018.

Như vậy, nếu như năm 2017 lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đứng thứ 3 về thu hút vốn FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký là 3,05 tỷ USD, sau lĩnh vực bán buôn, bán lẻ thì năm 2018, lĩnh vực bất động sản đã bứt phá lên vị trí thứ 2. Con số 6,6 tỷ USD vốn ngoại đổ vào thị trường địa ốc 2018 cao hơn gấp đôi năm ngoái.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, thì luồng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng mạnh được cho là một tín hiệu khả quan.

Đây cũng được cho nguồn bổ sung dòng vốn, bổ sung vào các loại hình kinh doanh khiến thị trường có tính cạnh tranh cao, gây sức ép, bắt buộc các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam phải chuyên nghiệp hơn, có tầm nhìn chiến lược sâu rộng hơn.

Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng, trong bối cảnh tín dụng dành cho ngành bất động sản bị thắt chặt mà nguồn vốn FDI cứ liên tục được đầu tư thì sẽ mang lại lo ngại về khả năng phụ thuộc quá lớn vào vốn nước ngoài. Cùng với đó là nguy cơ rủi ro khi các doanh nghiệp này rút vốn sẽ gây khó khăn cho thị trường…

10. Xem xét dừng các dự án BT:

Cuối năm 2018, Bộ Tài chính đã đề nghị UBND thành phố Hà Nội rà soát việc chấp thuận chủ trương sử dụng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT. Bộ này cho rằng, quy định trong Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì từ ngày 1/1/2018 đã không còn áp dụng quy định tại Quyết định số 23/2015 của Thủ tướng quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hợp đồng BT.

Trước đó, từ năm 2017, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức này. Tuy vậy, cho đến nay nghị định này vẫn chưa được ban hành.

Theo Bộ Tài chính, để xử lý các vấn đề liên quan trong thời gian một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công chưa được ký ban hành, Bộ Tài chính đã có đề nghị Chính phủ tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi nghị định trên có hiệu lực thi hành.

Ban Kinh tế