10 năm, 1 lần "khủng hoảng": Bất động sản có rơi vào "lời nguyền chu kỳ" trong năm 2019?

Trong 4 thập kỷ qua, cứ 10 năm một lần, nền kinh tế Việt Nam lại rơi vào "khủng hoảng". Thậm chí, một số chuyên gia từng chỉ ra rằng, những “năm số 9” là năm cực kỳ nhạy cảm và có vấn đề với nền kinh tế Việt Nam.

Ví dụ như: năm 1979 Việt Nam rơi vào khủng hoảng lớn, đình đốn sản xuất; Năm 1989 là năm đổ bể của hợp tác xã tín dụng, về cơ bản khủng hoảng tài chính; Năm 1999 sau cuộc khủng hoảng tài chính khu vực, Việt Nam rơi vào khủng hoảng đổ bể các ngân hàng thương mại, sau đó Chính phủ phải có kích cầu kinh tế; Năm 2009 rơi vào khủng hoảng kép khi diễn ra cùng với khủng hoảng toàn cầu.

Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Vậy "lời nguyền chu kỳ" liệu có tái diễn? Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ như thế nào ở nửa cuối những năm bản lề của chu kỳ này?

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc bộ phận định giá & tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho hay: "Đối với cá nhân tôi thì tôi không tin vào chu kỳ 10 năm, tôi cho rằng nếu trước đây chúng ta nói 10 năm thì cũng có thể đó là sự ngẫu nhiên. Còn trong ngày hôm nay thì tôi cho đó rằng sự điều tiết thị trường nó đã được thực hiện một cách khá là chủ động".

"Theo đó thì tôi không cho rằng có một điều gì đấy là quy luật ở đây. Hoàn toàn việc phát triển, tăng trưởng và suy thoái của thị trường nó là theo quy luật có sự điều tiết và quản lý của nhà nước", ông Sơn nói.

Dự báo về thị trường năm 2019, ông Sơn cho rằng, tăng trưởng kinh tế xã hội vẫn được duy trì ổn định ở mức cao sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, về thị trường tài chính, tín dụng trong năm 2019 vẫn được kiểm soát ở mức tương đối, có nghĩa là có kiểm soát ở trong mức hỗ trợ thị trường, chứ không phải ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

"Thị trường du lịch cũng phát triển với lượng khách du lịch nước ngoài tới dự kiến tăng trưởng cũng có thể đến 15%. Ngoài ra đầu tư nước ngoài vào Việt Nam - FDI cũng đang duy trì ở mức cao và những dự án đã đăng ký thì đang có tiến độ giải ngân một cách thực tế. Theo đó tôi cho rằng phân khúc bất động sản du lịch vẫn có tiềm năng tăng trưởng. Phân khúc khách sạn, nhà ở và văn phòng vẫn có tiềm năng để tăng trưởng và phát triển", ông Sơn dự báo.

Nói về "chu kỳ 10 năm", trước đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, chu kỳ này sẽ khó lặp lại. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, việc thị trường bất động sản có “bong bóng” hay không còn phụ thuộc ở nhiều yếu tố như: kinh tế phát triển nóng; buông lỏng chính sách tín dụng; lệch pha cung cầu; gia tăng nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ; sự kiểm soát của Nhà nước.

Về đợt khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2009, ông Châu phân tích, năm 2006 - 2007, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam lên đến 37,8% là rất “nóng”. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ được 18,17%, chỉ bằng nửa của năm 2007.

"Hiện nay, do có sự nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước nên không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn nên dòng tiền hoàn toàn chịu kiểm soát. Cùng đó, nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ ở Việt Nam có dấu hiệu gia tăng nhưng chủ yếu là mua đi bán lại nên không đủ để tạo nên “bong bóng”, ông Châu cho biết.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cũng cho rằng, chưa có cơ sở để khẳng định bất động sản đang có nguy cơ đối diện với khủng hoảng vào năm 2019 bởi các yếu tố vĩ mô đều đang rất tốt.

Tại một Hội nghị Bất động sản Quốc tế diễn ra hồi tháng 9 năm ngoái, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản đã bước những những giai đoạn phát triển nóng rồi trầm lắng, "đóng băng" và nay đã phục hồi và phát triển trở lại....

Cụ thể, giai đoạn 2006 – 2010, chuẩn cho vay lĩnh vực bất động sản hạ thấp, lượng tín dụng đổ vào thị trường nhà ở quá lớn dẫn đến thị trường lại phát triển nóng, giá cả tăng cao, đặc biệt là giá nhà ở, thị trường giai đoạn này chủ yếu là đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời.

“Do lợi nhuận cao nên trong giai đoạn này có rất nhiều doanh nghiệp, các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, không đủ năng lực về tài chính cũng tham gia vào thị trường, đầu tư không tuân thủ quy hoạch, không có kế hoạch, không có căn cứ vào nhu cầu thực của thị trường”, ông Sinh nêu.

Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2014 đến nay, thị trường phục hồi và phát triển sau thời gian trầm lắng kéo dài do ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý theo hướng phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua, trọng tâm là phải tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hướng tới người nghèo, người thu nhập thấp.

"Trong trung và dài hạn, Việt Nam sẽ là một điểm đến hấp dẫn để đầu tư kinh doanh bất động sản, do nhu cầu về bất động sản như: nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng... của Việt Nam vẫn còn rất lớn", ông Sinh cho hay.

Phương Dung