Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư

Dân trí Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân liên quan đến tiền bảo trì, các tiện ích chung - riêng tại chung cư đang diễn ra ngày càng nhiều. Năm 2020, để hạn chế những tranh chấp này tái diễn, chuyên gia bất động sản đã có những mách nước nhằm "trị" tận gốc.
>>Xử lý tranh chấp chung cư hỗn hợp: Rối như tơ vò
>>Tranh chấp chung cư bùng nổ, cư dân nhận trái đắng
>>Tranh chấp chung cư: Há miệng mắc... hợp đồng

Theo ông Nguyễn Duy Thành, CEO Công ty Global Home Property, hiện nay tranh chấp chung cư thường rơi vào hai vấn đề chính: Tiền quỹ bảo trì giữa các bên là chủ đầu tư, Ban Quản trị và cư dân; Vấn đề sở hữu tiện ích chung - riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong đó có khu vực bãi xe.

Đây được xem là hai vấn đề mấu chốt làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư và trong môi trường cung cư hiện nay. Để giải quyết vấn đề này cần phải tìm hiểu và trị dứt điểm từ gốc.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư - 1
Quỹ bảo trì chung cư luôn là vấn đề nóng và dễ xảy ra chanh chấp giữa các bên.

Đối với quỹ bảo trì chung cư, ông Thành cho rằng không cần thiết phải sửa đổi hay ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì như thế nào, mà cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể.

Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) năm 2014 đã nêu rõ rằng, các chủ đầu tư khi bán căn hộ phải có ngân hàng bảo lãnh cho việc thực hiện hợp đồng và người mua phải mở tài khoản tại ngân hàng do chủ đầu tư lựa chọn để bảo lãnh tại dự án bất động sản đó.

Từ quy định này, có thể giải quyết bài toán đơn giản bằng cách khách hàng thanh toán giá trị mua nhà đều phải thông qua tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án đó. Khi dòng tiền của người mua tăng lên qua các giao dịch ngân hàng thì tài sản sở hữu của chủ đầu tư giảm đi.

“Như vậy, trường hợp chủ đầu tư đi vay vốn trong ngân hàng, thì ngân hàng sẽ kiểm soát được cái tài sản đảm bảo đã giảm dần và phải hạ hạng mức tín dụng của chủ đầu tư đi. Làm như vậy để tránh các trường hợp chung cư như hiện nay, chủ đầu tư vay số tiền rất lớn nhưng khi bán cho cư dân lại không có thanh toán các khoản dư nợ tín dụng giảm dần, từ đó xảy ra việc người mua không được cấp chủ quyền do chủ đầu tư đã mang tài sản đi thế chấp cho ngân hàng", ông Thành nói.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư - 2
Công tác quản lý, vận hành, sử dụng chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ

Cũng theo ông Thành, khi người dân đã thanh toán qua tài khoản cũng là lúc ngân hàng phải có trách nhiệm điều chỉnh lại hạng mức tín dụng của chủ đầu tư cho các bất động sản căn hộ đang hình thành trong tương lai.

Một vấn đề khác của quỹ bảo trì chung cư, đến giai đoạn cuối cùng của kỳ hạn nhận bàn giao nhà theo quy định của Thông tư 02 và Luật Nhà ở năm 2014. Lúc này, người dân phải thanh toán 2% quỹ bảo trì qua tài khoản của ngân hàng. Từ đó, ngân hàng phải “treo” khoản tiền quỹ bảo trì 2% trong ngân hàng và không cho chủ đầu tư rút ra khoản tiền này.

Bản chất tiền này là của người dân và thực hiện việc đóng góp theo quy định của Luật nhà ở. Số tiền quỹ bảo trì này sẽ mặc nhiên gửi có kỳ hạn tối thiểu là 1 năm .Vì trong giai đoạn đầu, Luật đã quy định tối thiểu 12 tháng công trình đưa vào sử dụng sẽ còn nằm trong giá trị bảo hành.

Do vậy, tất cả các hạng mục liên quan đến việc sửa chữa, bảo trì sẽ không dùng vào tiền bảo trì nữa. Tiền lãi suất của người dân sẽ được tăng cao khi chủ đầu tư bàn giao cho cư dân vào sử dụng và chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu ra Ban Quản trị.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư - 3
Đã có rất nhiều vụ việc cư dân phản đối chủ đầu tư, ban quản trị trong thời gian qua.

Sau khi Ban Quản trị được chính quyền thừa nhận, thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi đến ngân hàng để chuyển đổi hình thức sở hữu dòng tiền sang cho Ban Quản trị chung cư để quản lý tài sản. Ban quản trị chung cư mới cũng không được rút số tiền đó ra khỏi ngân hàng để chuyển dòng tiền đó qua ngân hàng khác nếu không được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Để có thêm sự minh bạch, ông Thành cho rằng phải có quy định rõ ràng liên quan đến quỹ bảo trì đều phải thực hiện thông qua hình thức chuyển khoản để tránh tranh chấp về sau. Khi đó, Ban quản trị nhiệm kỳ 1,2…và về sau chỉ cần căn cứ vào các sao kê ngân hàng sẽ biết được tiền có sử dụng đúng mục đích, công khai minh bạch hay không.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư - 4
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư

Đối với vấn đề trong các tranh chấp chung - riêng ở chung cư, ông Thành cho biết, cần phải quy định cụ thể hơn đối với chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ, các giới hạn nào thuộc sở hữu chung và riêng. Đặc biệt, trong đó có khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đó là cơ sở căn cứ từ hợp đồng.

Theo CEO của Global Home Property, căn cứ khác là từ giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ các căn cứ này, là cơ sở tiền đề cho chủ đầu tư khi bàn giao cho cư dân, Ban Quản trị sẽ rõ ràng, minh bạch các khu vực diện tích nào là sở hữu chung, sở hữu riêng.

“Thời gian gần đây phát sinh ra việc mâu thuẫn liên quan đến sở hữu riêng của chủ đầu tư là bãi xe ô tô trong chung cư. Nhưng mâu thuẫn này cần phải được nêu rõ trong hợp đồng sẽ hạn chế được các vấn đề rủi ro liên quan đến tranh chấp chung và riêng tại chung cư”, ông Thành chia sẻ.

Công Quang

MỚI NHẤT
Chung cư Hà Nội treo cảnh báo, phục vụ nước rửa tay miễn phí chống dịch corona
Chung cư Hà Nội treo cảnh báo, phục vụ nước rửa tay miễn phí chống dịch corona

(Dân trí) - Một số chung cư ở Hà Nội yêu cầu cư dân và khách đến chơi phải đeo khẩu trang, rửa tay bằng nước sát khuẩn trước khi bước vào thang máy tòa nhà.

Thứ hai, 03/02/2020 - 06:00

Dân chung cư đối phó với dịch Corona
Dân chung cư đối phó với dịch Corona

Một số chung cư trên địa bàn Hà Nội đã có thông báo trên các bản tin nội bộ về dịch cúm virus Corona. Theo đó, cư dân và khách đến chung cư nên sử dụng khẩu trang y tế, hạn chế nói chuyện trong thang máy và sử dụng cồn sát khuẩn trước khi bấm thang...

Chủ nhật, 02/02/2020 - 06:22

Với nửa tỷ USD, đây có thể là ngôi nhà đắt nhất nước Mỹ
Với nửa tỷ USD, đây có thể là ngôi nhà đắt nhất nước Mỹ

(Dân trí) - Bảy năm sau khi xây dựng, biệt thự khổng lồ ở California này có thể trở thành biểu tượng thời kỳ vàng son mới nhất của nước Mỹ.

Chủ nhật, 02/02/2020 - 06:02

Thị trường bất động sản 2020 khó xảy ra bong bóng?
Thị trường bất động sản 2020 khó xảy ra bong bóng?

Bộ Xây dựng cho rằng, năm 2020 thị trường bất động sản (BĐS) ít có nguy cơ xảy ra bong bóng. Tuy nhiên, tình trạng tăng giá đất nền vẫn có thể xảy ra tại các khu vực có quy hoạch trở thành đặc khu.

Thứ bảy, 01/02/2020 - 06:33

Bộ Xây dựng nói về việc xây nhà ở cán bộ trên đất quốc phòng chuyển đổi
Bộ Xây dựng nói về việc xây nhà ở cán bộ trên đất quốc phòng chuyển đổi

(Dân trí) - Bộ Quốc phòng mới đây đề nghị Bộ Xây dựng có ý kiến về việc giới thiệu doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở dành cho cán bộ quân đội trên các khu đất quốc phòng đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo loại hình nhà ở xã hội, không sử dụng vốn ngân sách nhà nước.

Thứ bảy, 01/02/2020 - 06:24

Vụ tháo dỡ công viên hàng trăm tỷ đồng ở Hà Nội: Diễn biến bất ngờ
Vụ tháo dỡ công viên hàng trăm tỷ đồng ở Hà Nội: Diễn biến bất ngờ

(Dân trí) - Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 vừa có đơn kiến nghị khẩn cấp gửi Thủ tướng Chính phủ liên quan tới việc cưỡng chế tháo dỡ tại công viên nước Thanh Hà mới đây.

Thứ sáu, 31/01/2020 - 05:50

Chuyên gia khuyên ngừng lướt sóng nhà đất trong năm mới
Chuyên gia khuyên ngừng lướt sóng nhà đất trong năm mới

Các chuyên gia cho rằng vay vốn ngân hàng đầu tư lướt sóng nhà đất thời điểm này khá rủi ro.

Thứ sáu, 31/01/2020 - 08:19

“Ngôi nhà bong bóng” sang trọng, trong suốt nằm giữa rừng rậm cùng những con voi
“Ngôi nhà bong bóng” sang trọng, trong suốt nằm giữa rừng rậm cùng những con voi

(Dân trí) - Ngôi nhà được đặt tên là “Bong bóng trong rừng”, nằm ở Khu nghỉ dưỡng ngắm Voi Anantara Golden Triangle năm sao tại Chiang Saen, miền bắc Thái Lan.

Thứ sáu, 31/01/2020 - 06:44

Bất động sản năm 2020: Thị trường sàng lọc mạnh, đất nền vẫn sẽ “hot"
Bất động sản năm 2020: Thị trường sàng lọc mạnh, đất nền vẫn sẽ “hot"

(Dân trí) - Theo chuyên gia, sang năm 2020, đất nền vẫn là chủ đạo, mặc dù sản phẩm này không được khuyến khích. Hiện nay chưa có cơ chế để xử lý tình trạng “om" đất nền, nhiều người gom giữ nó để thành bãi đất cỏ mọc um tùm...

Thứ sáu, 31/01/2020 - 06:00

CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest: Lợi nhuận sau thuế đạt mức 525 tỷ đồng, vượt kế hoạch năm 2019
CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest: Lợi nhuận sau thuế đạt mức 525 tỷ đồng, vượt kế hoạch năm 2019

(Dân trí) - Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4 năm 2019 mới công bố, nhờ ghi nhận từ mảng kinh doanh các dự án bất động sản và hoạt động xây lắp, lợi nhuận hợp nhất của CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI) trong cả năm 2019 đạt mức mức gần 526 tỷ đồng, vượt so với mức lợi nhuận kế hoạch 510 tỷ đồng được Đại hội cổ đông thông qua đầu năm, đồng thời đánh dấu mức tăng trưởng gần 21% so với năm 2018.

Thứ năm, 30/01/2020 - 08:00

Brokers địa ốc có “giã từ vũ khí”?
Brokers địa ốc có “giã từ vũ khí”?

Sự ra đi của những chàng trai, cô gái với giấc mộng làm giàu vượt trội bằng nghề môi giới bất động sản là một nốt trầm buồn của thị trường địa ốc lắm cung bậc Kỷ Hợi năm qua.

Thứ năm, 30/01/2020 - 06:37

Bất động sản 2020: Đầu năm trầm lắng, cuối năm kỳ vọng “bình thường" trở lại
Bất động sản 2020: Đầu năm trầm lắng, cuối năm kỳ vọng “bình thường" trở lại

(Dân trí) - Sang năm Canh Tý 2020, thị trường bất động sản sẽ phát triển như thế nào, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với những thách thức nào, thị trường bao giờ trở lại “bình thường"… là những câu hỏi đặt ra. Dân trí đã ghi nhận một số dự báo thị trường từ phía các chuyên gia...

Thứ năm, 30/01/2020 - 06:00

ĐÁNG QUAN TÂM
Bất động sản 2020: Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội, thị trường khó có điểm “cực nóng"
Bất động sản 2020: Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội, thị trường khó có điểm “cực nóng"

(Dân trí) - Chuyên gia bất động sản cho rằng, Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội khi nền kinh tế bùng nổ với tốc độ tăng trưởng GDP, đầu tư và chi tiêu tiêu dùng mạnh, nhưng thị trường lại không có sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu từ các nhà đầu tư và khách hàng.

Thứ ba, 28/01/2020 - 12:02

Nhìn lại thị trường bất động sản 2019: Dự án có pháp lý hoàn thiện lên ngôi
Nhìn lại thị trường bất động sản 2019: Dự án có pháp lý hoàn thiện lên ngôi

(Dân trí) - Sự biến động và nhiều xáo trộn của thị trường trong năm 2019 được giới chuyên gia đánh giá là bước sàng lọc cần thiết để có một thị trường ổn định và tạo đà bứt phá trong thời gian tới.

Thứ ba, 28/01/2020 - 10:00

Chuyên gia Đặng Hùng Võ: Đừng say sưa với đất nền, kiếm tiền dễ nhưng hệ luỵ nhiều!
Chuyên gia Đặng Hùng Võ: Đừng say sưa với đất nền, kiếm tiền dễ nhưng hệ luỵ nhiều!

(Dân trí) - Trao đổi với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng nên sớm có biện pháp hạn chế nguồn vốn đổ vào phân khúc đất nền.

Thứ ba, 28/01/2020 - 06:00

Lễ hội Xuân Ecopark: Điểm “check in” cực chất ngay gần Hà Nội
Lễ hội Xuân Ecopark: Điểm “check in” cực chất ngay gần Hà Nội

(Dân trí) - Ngay trong ngày đầu tiên mở cửa, hàng ngàn du khách cùng gia đình đã tới tham dự lễ hội Xuân Ecopark để thưởng thức trọn vẹn “Bản giao hưởng mùa xuân” bên Công viên hồ Thiên nga.

Thứ hai, 27/01/2020 - 01:00

Mua xe buýt hai tầng gần 150 triệu đồng biến thành ngôi nhà mơ ước
Mua xe buýt hai tầng gần 150 triệu đồng biến thành ngôi nhà mơ ước

“Đống phế liệu” bỏ đi bán trên mạng với giá 144 triệu đồng được chàng trai ở Brighton (Anh) mua về “tút” lại biến thành nơi ở giữa rừng lý tưởng cho những du khách thích khám phá trải nghiệm.

Thứ hai, 27/01/2020 - 06:15

Giá nhà tăng, căn hộ giá rẻ "biến mất": Lao động đô thị bao giờ có nhà ăn Tết?
Giá nhà tăng, căn hộ giá rẻ "biến mất": Lao động đô thị bao giờ có nhà ăn Tết?

(Dân trí) - Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, phân khúc căn hộ giá dưới 22 triệu đồng/m2 cực kỳ khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu ở phân khúc này rất cao...

Thứ hai, 27/01/2020 - 06:00

Bí mật về vị tỷ phú Trung Quốc mua căn nhà đắt nhất nước Anh
Bí mật về vị tỷ phú Trung Quốc mua căn nhà đắt nhất nước Anh

(Dân trí) - Ngay cả đối với thị trường bất động sản cực kỳ xa xỉ của London, giá cả cũng rất giật gân: hơn 262 triệu USD cho một căn biệt thự 45 phòng ở Knightsbridge.

Thứ hai, 27/01/2020 - 06:00

Shophouse kết nối trực tiếp ga Metro: Đỉnh cao mới của đầu tư
Shophouse kết nối trực tiếp ga Metro: Đỉnh cao mới của đầu tư

(Dân trí) - Metro Star đang là dự án có Shophouse “hiếm có” nằm ở công viên đẹp nhất trên mặt tiền Xa Lộ Hà Nội , kết nối trực tiếp khu những khu dân cư rộng lớn vào Ga Metro số 10 , đi vào trung tâm thành phố hay các vùng khác đều rất nhanh chóng qua các Đại lộ : Mai Chí Thọ, Phạm Văn Đồng, vành đai 2...

Chủ nhật, 26/01/2020 - 05:18

Các doanh nhân kỳ vọng gì vào thị trường nhà đất năm 2020?
Các doanh nhân kỳ vọng gì vào thị trường nhà đất năm 2020?

(Dân trí) - Theo nhận định của các doanh nhân, năm Canh Tý 2020, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn. Doanh nghiệp muốn tồn tại phải có tầm nhìn dài hạn và phải đầu tư thêm nguồn lực. Tín hiệu vui khi nhiều doanh nhân tin rằng, không có tái diễn "bong bóng" bất động sản.

Chủ nhật, 26/01/2020 - 01:00

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020?
Kịch bản nào cho thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020?

Gác lại những u ám của năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục có những khó khăn trong nửa đầu năm 2020. Tuy vậy, giai đoạn nửa cuối năm sẽ là thời điểm thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại.

Chủ nhật, 26/01/2020 - 06:35

Việt Nam có thể “học” Mỹ để xây dựng thành phố thông minh
Việt Nam có thể “học” Mỹ để xây dựng thành phố thông minh

(Dân trí) - Cộng đồng doanh nghiệp, nhà tư vấn Mỹ sẵn sàng hỗ trợ Việt Nam phát triển các khu vực đô thị thành các thành phố thông minh. Phía Mỹ cũng sẵn sàng giúp đỡ, chia sẻ kinh nghiệm về quy hoạch đô thị, giao thông, lũ lụt và nguồn nước, cũng như các nỗ lực để giảm thiểu ô nhiễm không khí để xây dựng thành phố thông minh hiện tại và tương lai ở Việt Nam.

Chủ nhật, 26/01/2020 - 06:00

Háo hức lần đầu tiên ăn Tết ở chung cư
Háo hức lần đầu tiên ăn Tết ở chung cư

Tết là dịp những người thân trong gia đình quây quần bên nhau. Với những người xa quê, Tết nơi “đất khách quê người” mang lại nhiều trải nghiệm đáng nhớ, nhất là lần đầu tiên đón Tết ở chung cư như tôi.

Thứ bảy, 25/01/2020 - 06:27