Tranh chấp chung cư bùng nổ, cư dân nhận trái đắng

Khó bán nhà vì… băng rôn

Hơn một năm rao bán, thậm chí chấp nhận “cắt lỗ” tới vài trăm triệu nhưng chị Lan (Đống Đa) vẫn chưa bán được căn hộ chung cư tại Hà Đông đã mua để đầu tư cách đây 5 năm. “Thị trường cũng đang trong giai đoạn điều chỉnh nhưng giao dịch vẫn có. Việc khó tìm khách có lẽ nguyên nhân phần nhiều do thời gian gần đây tại khu chung cư này, do tranh chấp về phí dịch vụ nên mọi người căng băng rôn biểu tình, chủ đầu tư cắt điện, cắt nước khiến nhiều khách đến xem nhà cảm thấy lo ngại”, chị Lan nói.

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các dự án bất động sản ngày càng có xu hướng gia tăng. Bất động sản vốn những hàng hóa tương đối nhạy cảm, vì thế khi những tranh chấp này xảy ra ngay lập tức giá căn hộ cũng sẽ bị kéo giảm xuống. Thực tế, tình trạng này từng diễn ra ở không ít khu chung cư.

Tại nhiều nơi, trong thời điểm tranh chấp bùng nổ, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư được đẩy lên cực điểm, giá căn hộ tại chính dự án đều giảm đáng kể. Một số dự án nhà đầu tư để bán được nhà và thu hút sức mua nhà chung cư chấp nhận lỗ từ 1- 2 triệu/m2; một số dự án khác chịu lỗ từ 3 – 5 triệu/m2. Các căn hộ chung cư liên tục giảm giá trung bình từ 100 – 300 triệu/căn, những nhà đầu cơ mua chung cư Hà Nội để bán lại đứng trước nguy cơ cắt lỗ từ vài trăm lên tới hàng tỷ đồng.

Dưới góc độ thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, tại những dự án có tranh chấp, không chỉ khó bán, giảm giá mạnh mà thậm chí muốn cho thuê cũng không được. Người thuê nhà sẽ không mặn mà với những không gian sống như vậy, đặc biệt là ở những dự án cao cấp, nhiều khách thuê là người nước ngoài.

Tại một cuộc hội thảo về tranh chấp chung cư, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, ở góc độ thị trường, giá bán căn hộ tại những dự án có tranh chấp, kiện cáo có thể bị giảm 5-10%, thậm chí nhiều hơn và điều đó đồng nghĩa chủ sở hữu phải bán cắt lỗ.

Trao đổi với báo chí trước đó, ông Vũ Dũng- Giám đốc sàn Bất động sản Đất Vàng thừa nhận, các dự án đang tranh chấp đều rất khó bán hàng dù môi giới ra sức giải thích, thuyết phục bởi khách hàng luôn lo ngại “phiền phức”. "Dự án nào dính tranh chấp thường bị giảm giá, ít thì giảm 1-2 triệu đồng/m2, nhiều thì có thể lên tới 3-5 triệu m2”, ông Dũng nói.

“Tránh va chạm gay gắt không cần thiết”

Dưới góc độ môi giới bất động sản, ông Trần Minh Thắng, Giám đốc khối Kinh doanh và dịch vụ khách hàng Đất Xanh Miền Bắc cho biết, tranh chấp tại các chung cư thời gian gần đây diễn ra khá nhiều với những vấn đề khác nhau. Tuy nhiên, do thời điểm xảy ra tranh chấp hầu hết là khi khách hàng đã về nhận bàn giao căn hộ và sinh sống nên không quá ảnh hưởng tới lượng giao dịch sơ cấp của dự án.

“Nguyên nhận là vì hầu hết các dự án khi tới thời điểm bàn giao gần như đã bán hết hoặc tồn một lượng sản phẩm rất nhỏ. Sự tác động tiêu cực khiến giá căn hộ giảm ảnh hưởng lên chính các căn hộ khách hàng đang sở hữu với mục đích để ở hoặc đầu tư lâu dài”, ông Thắng nhấn mạnh.

Theo ông Thắng, hiện nay rất nhiều vấn đề tranh chấp lớn, nhỏ xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư. Tuy nhiên những tranh chấp có tác động xấu tới khách hàng mới và lượng giao dịch của dự án sẽ nằm ở 2 vấn đề chính sau: Chậm bàn giao căn hộ so với cam kết và chất lượng công trình kém.

Để giải quyết bài toán cân bằng khi tranh chấp xảy ra, ông Thắng cho rằng, đầu tiên cư dân phải bình tĩnh, cử ra Ban đại diện (hoặc Ban quản trị nếu đã tổ chức thành công Hội nghị nhà chung cư) là những cư dân có trình độ, am hiểu luật, am hiểu về kỹ thuật và có trách nhiệm để đối thoại và làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, các cơ quan chức năng trên cơ sở các Luật, Nghị định, Thông tư...

“Cần giải quyết các vấn đề trên cơ sở thượng tôn pháp luật, tránh những đấu tranh, va chạm gay gắt không cần thiết vi phạm trật tự xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt và cuộc sống chung của cư dân”, ông nói thêm.

Đa phần vụ việc từ các nguyên nhân như sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu, hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà…

Tuy nhiên, nhiều trường hợp, nguyên nhân cũng xuất phát từ phía người mua thiếu thông tin. Thậm chí, nhiều trường hợp cư dân tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định. Chưa kể, nhiều trường hợp vì lợi ích của một nhóm cá nhân bất chấp những thiện chí giải quyết từ phía chủ đầu tư.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất cần có chế tài khi một số cư dân chung cư căng băng rôn, biểu tình một cách phản cảm để phản đối chủ đầu tư bởi đây là một hành động thiếu văn minh, đồng thời không đem lại hiệu quả cho cả đôi bên.

"Cứ tranh chấp là cư dân gửi đơn lên Chủ tịch UBND thành phố, Thủ tướng, thậm chí là Tổng bí thư mà quên mất việc phân xử tranh chấp tại tòa án. Chủ đầu tư và cư dân nên có sự hợp tác, đối thoại để xử lý tranh chấp xảy ra. Trong trường hợp chưa đạt được kỳ vọng, ông lưu ý vai trò của tòa án trong việc phân xử tranh chấp”, ông Hà nói.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường thì cho rằng, trong những trường hợp cư dân căng băng rôn, có thể là họ đúng hay chưa thì đó cũng là biểu hiện của một thị trường thiếu lành mạnh. Do đó, cơ quan quản lý cần có can thiệp ngay, không nên để hiện tượng đó kéo dài.

"Cơ quan quản lý cần làm rõ là đòi hỏi đó của cư dân có chính đáng không. Nếu chính đáng thì phải tiến hành yêu cầu chủ đầu tư thực hiện. Ngược lại, nếu không chính đáng thì cũng phải nêu rõ, không thể để cư dân căng băng rôn suốt nhiều tháng mà không có động thái gì", ông Võ nói.