Chuyên gia: Bất động sản không nên tiếp tục trông đợi vào vốn ngân hàng

Trình bày tại hội thảo "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới" do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 24/8 tại TPHCM, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nêu quan điểm ngành bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận dòng vốn.

Theo ông, bất động sản, xây dựng là ngành thâm dụng vốn nhất trong các ngành kinh tế. Tỷ lệ tổng vốn trên doanh thu của ngành bất động sản lên tới hơn 700%, chứng tỏ vòng quay vốn của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này rất chậm. Thực tế này lại gián tiếp tác động lên vòng quay dòng tiền ngành ngân hàng do tín dụng chiếm khoảng 70% giá trị vốn của lĩnh vực bất động sản. 

Ông Hiển nhận định quá nửa nhà đầu tư trên thị trường tham gia thị trường bất động sản hiện tại có xu hướng lướt sóng, tỷ lệ mua bất động sản có thể khai thác được như cho thuê chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Khi thị trường thuận lợi, giá nhà đất liên tục tăng, nhu cầu vay ngân hàng để đầu tư bất động sản tăng theo. Tuy nhiên, nếu thị trường chững lại, giá, thanh khoản bất động sản giảm, vòng quay dòng tiền của ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đề xuất cần giảm tỷ lệ cho vay của ngân hàng đối với các phân khúc bất động sản không ưu tiên. Ví dụ đối với những người mua biệt thự, nhà phố cao cấp có giá hàng trăm triệu đồng/m2, ngân hàng chỉ nên cho vay với tỷ lệ tối đa 50% hay 40% vì nhóm khách hàng này vốn dĩ có thu nhập cao và khả năng cao sở hữu nhiều bất động sản.

Trong khi đó, với những người mua căn hộ phân khúc trung cấp trở xuống với giá dưới 40 triệu đồng/m2, có nhu cầu ở thực, ngân hàng nên tạo điều kiện để nhóm khách hàng này dễ tiếp cận vốn với tỷ lệ cho vay có thể lên tới 70-80%. Khi giảm tỷ lệ cho vay đối với một căn nhà cao cấp hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, ngân hàng sẽ có vốn để cho vay hàng chục căn hộ phân khúc trung cấp trở xuống. 

Cũng theo ông Hiển, các doanh nghiệp bất động sản nên phát triển bằng thực lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu chứ không phải tăng nợ. Các công ty có thể nghiên cứu hợp tác với những định chế tài chính, quỹ đầu tư theo từng dự án.

Vị chuyên gia cho biết nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ phản ánh với ông thông thường vay ngân hàng 5-10 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động. Tuy nhiên, gần đây, khi doanh nghiệp tiếp cận ngân hàng để vay vốn mới lại bị thông báo là "kẹt room" nên bị giảm hạn mức.

Việc này khiến doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó khăn. Một doanh nghiệp dù bản thân nội lực tài chính có tốt đến mấy nhưng nếu nhà cung cấp, người mua hàng bị thiếu vốn cũng sẽ gặp khó khăn do cả chuỗi cung ứng bị ảnh hưởng theo dây chuyền.

Theo ông Hiển, ngành bất động sản có điều kiện huy động vốn thuận lợi hơn so với nhiều lĩnh vực khác khi có thể bán nhà hình thành trong tương lai, nhận vốn góp từ khách hàng, phát hành trái phiếu. Do đó, việc nới room của ngành ngân hàng cần để hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh chứ không phải rót thêm tín dụng cho bất động sản. 

Các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn dài, chu kỳ sử dụng vốn có thể lên tới 10 năm trong khi đối với các ngành sản xuất kinh doanh khác bình quân khoảng 2-3 năm. Ngành bất động sản không thể cứ trông đợi vào dòng tín dụng của các ngân hàng thương mại nên để phục vụ cho cá nhân vay, doanh nghiệp bổ sung vốn lưu động.