Chủ tịch Quốc hội: Làm sao ngăn ngừa người người, nhà nhà kinh doanh BĐS

Một trong những nội dung quan trọng tại phiên thảo luận chiều 24/8 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là điều kiện để chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Phương án tháo gỡ nút thắt về chuyển nhượng dự án

Theo đề xuất hiện nay có 2 phương án về điều kiện chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Phương án 1 là chủ đầu tư được chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Hai bên chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Phương án 2 là giữ nguyên là giữ điều kiện chuyển nhượng như dự thảo luật. Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có. Phần chuyển nhượng dự án không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án chuyển nhượng.

Tại phiên thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu ý kiến thẩm tra cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực, không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án, để tạo điều kiện cho dự án tiếp tục được triển khai thay vì thu hồi dự án và thực hiện các thủ tục từ đầu.

Với phương án 1, Ủy ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định bắt buộc doanh nghiệp chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính.

Thường trực Ủy ban kinh tế tán thành phương án 1 bởi nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng thực hiện dự án khiến dự án tiếp tục bị đình trệ, không có phương án giải quyết trở thành nợ xấu, không bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng.

Mặt khác việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra trên thực tế dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý. Để xử lý vấn đề này, Ủy ban Kinh tế cho rằng phải phối hợp chặt chẽ điều kiện ứng viên nhận chuyển nhượng và bảo đảm dự án tiếp tục được triển khai sau khi chuyển nhượng.

Tham gia ý kiến về vấn đề điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, đây là vấn đề phức tạp, còn băn khoăn trong phương án quy định thời điểm chuyển nhượng.

Thường trực Ủy ban Pháp luật nghiêng về phương án bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án đó tiếp tục thực hiện nghĩa vụ còn lại chưa hoàn thành, nếu có thỏa thuận được.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng, quy định như vậy linh hoạt hơn và cho phép những trường hợp chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án vì lý do khách quan gặp vướng mắc về tài chính có phương án để tiếp tục thực hiện dự án.

Đồng thời, đây cũng là một giải pháp để khơi thông, tránh những ách tắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần phải quy định điều kiện hết sức chặt chẽ đối với vấn đề này.

Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn bày tỏ nghiêng về phương án cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này sẽ giúp bảo đảm khai thông cho các dự án đang bế tắc.

Dễ lạm dụng chuyển nhượng dự án

Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đại diện cơ quan soạn thảo dự án luật, cho biết thực tế hiện hành pháp luật quy định yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trên thực tế cho thấy nhiều dự án trong quá trình thực hiện dang dở thì doanh nghiệp khó khăn. Nếu chọn phương án 1 sẽ tạo điều kiện gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư. Tuy nhiên phương án này cũng có vấn đề tạo tiền lệ các doanh nghiệp đi mua dự án sau đó chuyển nhượng, gây ảnh hưởng thị trường bất động sản.

Theo đó, tờ trình của Chính phủ mong muốn các chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính rồi mới chuyển nhượng dự án, đảm bảo các yêu cầu chung, việc thực hiện các dự án bất động sản cũng nghiêm túc hơn.

Nêu ý kiến về điều kiện chuyển nhượng dự án, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý các cơ quan rà soát kỹ bởi có một số vấn đề đặt ra.

"Trong thực tế có một số tổ chức, cá nhân chạy dự án sau đó sang tên cho bên khác, rút ra ngay lập tức cho bên khác làm. Chứ nếu kinh doanh bất động sản chuyển nhượng là chuyện bình thường nhưng có tình trạng đi xin dự án mặc dù anh chả có gì trong tay hết. Anh không đủ năng lực tài chính, không đủ năng lực về chuyên môn kỹ thuật", Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề.

Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh việc xây dựng luật làm thế nào đó để chúng ta ngăn ngừa được tình trạng người người đi kinh doanh bất động sản, nhà nhà đi kinh doanh bất động sản, thành lập doanh nghiệp bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội lấy ví dụ có doanh nghiệp thành lập xin dự án cải tạo chung cư 10 tầng nhưng trong thực tế chưa từng làm nhà 3-4 tầng. Theo ông, đây mới là vấn nạn cần ngăn ngừa, cần có điều khoản về kinh doanh bất động sản để ngăn chặn vấn đề này.

Về chuyển nhượng dự án, Chủ tịch Quốc hội cho biết có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư khi đi xin dự án đã ký sẵn hợp đồng chuyển nhượng với đơn vị khác kèm theo một số điều khoản.

Những doanh nghiệp này sau khi nhận được tiền nhưng không thực hiện hợp đồng. Phía nhận chuyển nhượng sau đó đã phát đơn kiện ra tòa, thậm chí có những đơn chuyển về Chủ tịch Quốc hội. Tuy nhiên, về pháp lý, những hợp đồng chuyển nhượng này bị tuyên bố vô hiệu ngay từ khi ký.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan phải xem xét lại để đảm bảo dự thảo luật đúng với pháp luật về hợp đồng, pháp luật về dân sự, để tránh những vấn đề này. Ông cho rằng chuyển nhượng dự án là việc rất bình thường trong kinh tế thị trường nhưng rất dễ bị lợi dụng, lạm dụng và vi phạm.

Do đó những điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải rà soát kỹ hơn nữa, làm sao để ngăn chặn việc chạy dự án rồi chuyển nhượng, điều kiện như nào được nhận dự án bất động sản ngay từ đầu.