Chủ đầu tư quảng cáo sai, cư dân có quyền yêu cầu hủy hợp đồng?

Mặc sức quảng cáo để bán được nhà 

Thời gian qua, không hiếm dự án bất động sản trên thị trường bị phản ánh quảng cáo không đúng thực tế.

Chẳng hạn, dự án The Nosta trên đường Láng (Hà Nội), dù chủ trương đầu tư có ghi rõ "Nghiêm cấm bán, chuyển nhượng các căn hộ du lịch nhằm mục đích để ở dưới mọi hình thức", song các sàn giao dịch vẫn quảng cáo đây là căn hộ có thể cư trú lâu dài nhằm bán được hàng.

Việc này khiến nhiều khách hàng trót bỏ ra số tiền trên 41 triệu đồng/m2 để mua căn hộ tại dự án phải "sống chui, sống lủi". Trong khi đó, khách chỉ cần bỏ ra 25 - 30 triệu đồng/m2 là đã có thể mua được một căn hộ chung cư có "sổ đỏ" vĩnh viễn. 

Hay tại dự án Dreamland Bonanza, theo quyết định chủ trương đầu tư, dự án là Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ (thương mại, khách sạn căn hộ) nhà ở và nhà trẻ - Dreamland Plaza tại số 23 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy và phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. 

Thế nhưng, khách hàng cho biết không hề biết gì về việc vị trí đặc thù của dự án là nằm giữa 2 quận khi họ đặt bút ký vào hợp đồng mua bán. Họ chỉ biết dự án nằm tại phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy và không ít người chọn mua nhà tại dự án trên vì điều này.  

Chia sẻ với truyền thông, đại diện chủ đầu tư dự án cho biết: "Dự án không chạy đi đâu, nó vẫn ở 23 phố Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy. Chúng tôi có sai sót, đáng lẽ phải ghi đủ dài toàn bộ". 

Trả lời về sự việc đang xảy ra tại địa bàn, phường Mỹ Đình 2 (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cử đại diện là ông Nguyễn Văn Tuấn, cán bộ địa chính xây dựng phường Mỹ Đình 2. Theo đó, ông Tuấn cho biết, với diện tích hơn 4.000m2 thì đa phần diện tích của tòa nhà Dreamland Bonanza thuộc về phường Mỹ Đình 2, một phần nhỏ hơn 1.000m2 thuộc Dịch Vọng Hậu. Theo quy định về địa giới hành chính, cứ bên nào nhiều thì phải cắt về đơn vị nhiều để quản lý.

"Chủ đầu tư lấy phường Dịch Vọng Hậu là việc nội bộ của công ty, chúng tôi không can thiệp sâu. Việc họ lấy tên phố Duy Tân là không sai, vì nó là đường Duy Tân", ông Tuấn cho hay. Song, ông cho rằng, chủ đầu dự án cũng nên xem xét, chính quyền địa phương mời làm việc, nhưng phường cảm thấy họ vẫn thờ ơ khi đưa một đại diện là phó chủ tịch HĐQT đến quản trị đến, gần như không giải quyết được các vấn đề. 

"Ít nhất trong 4 việc, chủ đầu tư cũng phải làm 2, nợ 2. Nhưng đến nay, hết thời hạn 1 tháng theo như đề xuất của chủ đầu tư mà họ vẫn chưa làm gì", đại diện phường Mỹ Đình 2 nói.

Luật sư: Quảng cáo sai, người dân có quyền hủy hợp đồng

Chia sẻ về quyền lợi của cư dân khi mua phải các dự án không đúng như quảng cáo, luật sư Lê Ngọc Sơn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lavi, cho biết, hợp đồng mua bán căn hộ là một giao dịch dân sự. Hợp đồng này cần phải tuân theo các quy định chung của Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực, các chế tài có liên quan khi một bên vi phạm hoặc sai sót.

Luật sư này không đánh giá sai sót của chủ đầu tư là vô tình hay cố ý. Song lấy ví dụ dự án Dreamland Bonanza, ông Sơn nhận xét, việc địa chỉ thực tế của các căn hộ là quận Nam Từ Liêm mà trong mọi giấy tờ quảng cáo, hợp đồng mua bán căn hộ lại ghi là quận Cầu Giấy khiến khách hàng nhầm lẫn về đối tượng (căn hộ) mà họ mong muốn mua.

"Điều này khiến khách hàng không đạt được mục đích của mình (mục đích là mua nhà tại quận Cầu Giấy) và có thể gây thiệt hại cho khách hàng. Lỗi khiến khách hàng nhầm lẫn thuộc về chủ đầu tư", ông Sơn nói.

Như vậy, theo vị luật sư này, khách hàng hoàn toàn có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy bỏ giao dịch (Hợp đồng mua căn hộ). Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý hủy giao dịch, khách hàng có thể yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự. 

Theo đó, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, một bên trả lại nhà, một bên trả lại tiền. Ngoài ra, chủ đầu tư phải bồi thường cho khách hàng các thiệt hại có liên quan theo quy định tại Điều 131. Ví dụ như lãi suất của số tiền đã thanh toán, chi phí cho việc di chuyển đồ đạc để trả lại nhà cho chủ đầu tư, tiền thuê nhà để ở cho đến khi khách hàng mua được nhà mới tại quận Cầu Giấy. 

Đặc biệt, theo luật sư Lê Ngọc Sơn, nếu chủ đầu tư cố ý lừa dối khách hàng về đối tượng mà họ biết rõ (họ biết rõ nhà tại quận Nam Từ Liêm nhưng vẫn cố tình quảng cáo là quận Cầu Giấy) thì thuộc trường hợp điều chỉnh tại Điều 127 Bộ luật Dân sự "Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép". 

"Nếu không thể thương lượng được với chủ đầu tư để thỏa thuận hướng xử lý mâu thuẫn và các thiệt hại, khách hàng nên chọn giải pháp khởi kiện chủ đầu tư để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình", Giám đốc văn phòng luật TNHH Lavi khẳng định.

Còn đối với trách nhiệm hành chính, ông Sơn cho biết, nếu có chứng cứ chứng minh chủ đầu tư quảng cáo sai sự thật, họ có thể bị xử lý hành chính đối với hành vi quảng cáo sai sự thật quy định tại NĐ số 158/2013/NĐ-CP năm 2013 của Chính phủ quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo.

Chủ đầu tư chây ì thành lập ban quản trị

Nhận thấy lợi ích từ việc quản lý chung cư, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt, chây ì không thành lập ban quản trị của cư dân. Tuy nhiên, theo chia sẻ của luật sư Lê Ngọc Sơn, quy định tại điều 103 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ rõ, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

Theo quy định của điều 102 Luật Nhà ở năm 2014 thì Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự để bầu, bãi miễn các thành viên Ban Quản trị nhà chung cư. 

"Hội nghị nhà chung cư cũng có quyền quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành, nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành, nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư. Như vậy, chủ đầu tư tự ý thay đổi đơn vị vận hành không đúng như cam kết và không thông báo là trái thẩm quyền", ông Sơn khẳng định.

Cũng theo chia sẻ của luật sư này, trách nhiệm không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị nhà chung cư có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.