Căn hộ nội đô khan hiếm: Người mua trong cảnh "bắc nước chờ gạo"

Hiếm như… căn hộ nội đô

Mười năm trước, Từ Liêm vẫn là một huyện (chưa chia tách thành 2 quận như bây giờ) và đường Vành đai 3 vẫn còn khá vắng vẻ. Từ Vành đai 3 trông về hướng Tây chỉ thấy lác đác vài cao ốc, còn ngoảnh mặt về hướng Đông sẽ thấy một "rừng" cẩu tháp hoạt động liên tục. Ngày đó, nội đô là địa bàn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung căn hộ của Hà Nội. Nhưng sau mười năm, mọi chuyện đã đổi khác, chỉ mình khu Tây đã chiếm hơn một nửa nguồn cung toàn thị trường, còn ở nội đô, số dự án chào bán mới chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Anh Trần Thế Phương (35 tuổi), một nhà đầu tư bất động sản có thâm niên tại Hà Nội, cho biết trong suốt một thời gian dài, anh hầu như không còn cơ hội "xuống tiền" ở khu vực nội đô nữa, bởi nguồn cung vô cùng ít ỏi. "Quỹ đất cho các dự án nhà ở hầu như đã không còn nữa, đâu đó còn những khu đất trống thì chỉ là phần hạ tầng cây xanh hoặc là tòa văn phòng chưa thi công xây dựng", anh nói.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2020, toàn Hà Nội có hơn 16.000 căn hộ chào bán mới. 80% trong số đó tập trung ở khu Tây và bờ Bắc sông Hồng. Khu vực nội đô chỉ chiếm vỏn vẹn 4,5%. Với một khu vực có mức độ tập trung dân số và nhu cầu nhà ở cao hàng đầu thành phố như nội đô, chừng ấy căn hộ chỉ như "muối bỏ bể".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, cho biết ngoài vấn đề quỹ đất, việc phát triển nhà ở trong khu vực nội đô còn gặp trở lực bởi quy hoạch. Theo đó, khu vực nội đô bị khống chế về chiều cao công trình, chỉ tiêu dân số và hạ tầng giao thông, hạ tầng dịch vụ.

"Trong nội đô có khu vực quy định không được xây quá 9 tầng đối với dự án mới. Dự án cải tạo chung cư cũ có thể lên tới 25 tầng nhưng lại không được vượt quá chỉ tiêu về dân số. Như vậy, nội đô rất khó phát triển nhà ở", ông Đính nói và chia sẻ thêm, "Có những dự án được duyệt thì làm, nhưng có một số được duyệt cũng không dám làm vì gặp thách thức về chi phí quá cao".

Cũng theo ông Đính, mục tiêu của quy hoạch là Hà Nội phải giãn dân ra vùng ven đô, còn khu vực lõi đô thị phải ưu tiên phục vụ phát triển hạ tầng dịch vụ, do vậy không có gì ngạc nhiên khi nguồn cung căn hộ tại nội đô ngày càng suy giảm.

Mua nhà nội đô: "Bắc nước chờ gạo"

Việc khan hiếm nguồn cung căn hộ tại nội đô diễn ra trong bối cảnh nhu cầu ở thực của người dân duy trì ở ngưỡng rất cao đã tạo nên cơn sốt căn hộ tại khu vực này. Ghi nhận thực tế cho thấy các đợt chào bán mới hoặc chào bán tiếp theo của các dự án hiện hữu đều được thị trường đón nhận rất tích cực với số lượng giao dịch thành công khá ấn tượng.

Dòng tiền đầu tư lớn cũng là một yếu tố trợ lực cho thanh khoản của các dự án, bởi với nhu cầu mua để ở neo ở mức cao, các nhà đầu tư không lo ngại rơi vào tình trạng cắt lỗ. Thậm chí, với nguồn cung khan hiếm, giá căn hộ chắc chắn sẽ tăng mạnh trong tương lai.

Mặt khác, tại khu vực nội đô, việc cho thuê nhà tương đối dễ dàng với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn. Đây chính là yếu tố giúp các nhà đầu tư tự tin "cầm hàng" trong trung và dài hạn.

Theo Phó chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, trong giai đoạn tới đây, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ mới tại nội đô sẽ vẫn tiếp diễn. Do đó, giới đầu tư và người mua nhà hiện nay đang trong tình trạng "bắc nước chờ gạo", chỉ đợi nguồn hàng mới tung ra là "xuống tiền".

Ghi nhận cho thấy, khu vực từ đường Vành đai 2,5 đổ vào trung tâm hiện chỉ còn một số ít nguồn cung, trong đó đáng chú ý nhất là dự án Feliz Homes (phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, trước đây là quận Hai Bà Trưng) của Công ty Cổ phần KLB gồm 3 block với tổng số 1.248 căn hộ. Đây là dự án có mật độ xây dựng rất thấp với gần 80% diện tích được dành cho cây xanh, mặt nước và tiện ích, khiến dự án được mệnh danh là một "resort nhiệt đới" giữa trung tâm Thủ đô.

Dự án này sở hữu vị trí đắc địa, cách hồ Hoàn Kiếm chỉ 4,5km, nằm gần kề hồ Đền Lừ và các trục đường giao thông lớn, lại đa dạng dòng sản phẩm với mức giá phù hợp, chuỗi tiện ích nội khu tiện nghi và đẳng cấp.

Theo Savills, năm 2021, toàn Hà Nội sẽ có khoảng 25.000 căn hộ chào bán mới. Cả quận Hoàng Mai, nơi có dân số đông nhất Thủ đô, chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung này. Xét riêng khu vực từ đường Vành đai 2,5 trở vào trung tâm, nếu ngoại trừ Feliz Homes thì gần như "trắng" nguồn cung mới. Bởi vậy, lực cầu tại dự án đang rất mạnh và hứa hẹn sẽ là hiện tượng của thị trường nhà ở năm nay một khi được chào bán.