Cải tạo chung cư cũ: Tạo cơ chế ưu đãi, thông thoáng hơn cho nhà đầu tư

Công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TPHCM đang thật sự gặp nhiều khó khăn vì nhiều rào cản thủ tục, trong đó có các quy định như việc sửa chữa, cải tạo phải được 100% số hộ dân đồng ý.

Giậm chân tại chỗ

TPHCM đặt mục tiêu đến hết năm 2020 phải cải tạo được một nửa trong tổng số 474 chung cư cũ trên địa bàn, tuy nhiên dù chỉ còn chưa đầy 6 tháng nữa là hết thời hạn, tới nay trên địa bàn thành phố mới chỉ di dời được 32 chung cư cũ.

Nguyên nhân vì công tác di dời hay thủ tục pháp lý để triển khai dự án vẫn quá nhiều rào cản.

Đơn cử như dự án cải tạo cụm chung cư lô chữ thuộc Khu cư xá Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh) được UBND TPHCM chấp thuận chủ trương và giao Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư từ năm 2010.

Sau 10 năm với hàng trăm cuộc họp, dự án này vẫn chưa thể triển khai. Năm 2017, Công ty CP Phát triển nhà Thanh Đa được UBND TPHCM công nhận là chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, đến nay doanh nghiệp này vẫn chưa hoàn tất các thủ tục liên quan, dù thành phố đã gia hạn. Những vướng mắc trong khâu thủ tục chấp nhận đầu tư tại dự án làm quá trình triển khai kéo dài. Điều này khiến hàng ngàn hộ dân sinh sống trong các căn hộ cảm thấy bất an.

Còn với chung cư Trúc Giang, quận 4, sau hàng chục năm mời gọi nhà đầu tư, đã có ít nhất 3 nhà đầu tư được chọn để sửa chữa, di dời chung cư này nhưng rồi lần lượt bỏ đi và hiện chưa có nhà đầu tư mới.

Buồn thảm hơn là trường hợp chung cư Ngô Gia Tự, quận 10 dù là chung cư cấp D nằm trong diện di dời khẩn cấp nhưng đang rơi vào tình cảnh không có nhà đầu tư quan tâm. 

Có cơ chế ưu đãi hơn cho nhà đầu tư

Trong báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM về tình trạng việc xây mới chung cư cũ đang bị chậm tiến độ là do vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng tình với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận, dẫn đến dự án bị chững lại. Trong khi đó ý kiến phản ánh từ nhiều doanh nghiệp bất động sản, cải tạo, xây dựng chung cư cũ được xem là miếng bánh béo bở cho doanh nghiệp tham gia, nhưng trên thực tế, “miếng bánh” này không dễ nuốt.

Câu chuyện ỳ ạch trong quản lý cải tạo chung cư cũ xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, theo phản ánh từ chính quyền quận huyện thì việc di dời cư dân ra khỏi chung cư cũ trước khi tìm ra chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân.

Dù UBND quận, huyện đã được giao quyền tự quyết, những vướng mắc nhiều khâu, đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký, hoặc chỉ một doanh nghiệp tham gia với điều kiện phải điều chỉnh quy hoạch.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết hiệp hội đang tiếp tục dự thảo văn bản (mới) để kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP về “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ, đã xuống cấp và gây nguy hiểm cho người dân.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, có những quy định hiện hành đang gây trở ngại cho việc phá dỡ các nhà chung cư cũ, xuống cấp; khó tạo sự đồng thuận về việc tái định cư cho cả người dân lẫn các chủ đầu tư. Vì vậy, HoREA sẽ xem xét và đề xuất sửa đổi một số quy định còn vướng mắc.

Cụ thể, ông Châu dẫn chứng về quyết định phá dỡ nhà chung cư cũ: Trước đây, Luật Nhà ở 2005 đã quy định tại khoản 2, điều 89: “Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba (2/3, khoảng 66%) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý”; đã giúp cho công tác phá dỡ nhà chung cư cũ được tiến hành nhanh hơn.

Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014 (tại khoản 3, điều 110 - Luật Nhà ở 2014), quy định: “Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này, nhưng được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư”.

“Quy định này là một trở ngại cho việc quyết định phá dỡ nhà chung cư cũ. Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 3, điều 110 - Luật Nhà ở 2014, như sau:

“Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này, nhưng được tối thiểu khoảng 80% các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư; Quyền lợi của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại được đảm bảo như nhau”; nhằm để giúp cho việc quyết định phá dỡ chung cư cũ, xây dựng lại chung cư mới được thực hiện thuận lợi hơn” - ông Châu chia sẻ.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị bổ sung “Chỉ tiêu quy hoạch về dân số” vào Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ, vừa đảm bảo đủ quỹ nhà để thực hiện tái định cư tại chỗ, kể cả tái định cư các hộ khẩu ghép, vừa có thêm căn hộ để bán kinh doanh, thu hồi vốn và có lãi hợp lý.

Đặc biệt, ông Châu nhấn mạnh về ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ. Đây là chính sách hỗ trợ rất tích cực, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế để thực hiện. Vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn thực hiện để áp dụng trong trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị.

Ngoài các vướng mắc về pháp luật, HoREA cũng đề xuất cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho đối tượng tái định cư.

Cụ thể, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP để giải quyết chính sách tín dụng ưu đãi tương tự nhà ở xã hội, đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn diện tích được hoán đổi cho người tái định cư, kể cả trường hợp hộ khẩu ghép được mua nhà tái định cư nếu đáp ứng tiêu chuẩn đối tượng chính sách nhà ở xã hội.