Các chiêu "thổi giá", tạo sóng bất động sản ảo

Thổi giá, hình thành mặt bằng giá mới lợi cho ai?

Câu chuyện bất động sản tăng trong hơn 2 tháng qua được giải thích bằng nhiều lý do, đó là việc có bảng giá đất mới hay là việc công bố một loạt những quy hoạch phát triển đô thị, kế hoạch xây dựng những đơn vị hành chính mới (các khu vực phát triển đô thị từ huyện lên quận, những quy hoạch phát triển cầu, đường; dự án thành phố ven sông, đô thị biển Cần Giờ). Thị trường bất động sản có thêm những nhà đầu tư F0 (những nhà đầu tư mới) tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của nhiều chuyên gia bất động sản thì các nguyên nhân về nguồn tiền đổ vào bất động sản, phát triển đô thị, quy hoạch mới chỉ là một phần. Phía sau đó, nguyên nhân chính vẫn là việc "thổi giá", tạo sóng bất động sản ảo. Việc tạo sóng bất động sản còn trải dài từ Bắc vào Nam, ở hầu hết các tỉnh thành. GS. Đặng Hùng Võ cho biết: "Giá đất tăng bất thường trong giai đoạn này gần giống giai đoạn những năm 2007 - 2008 khi thị trường bất động sản vỡ "bong bóng" và đây là những biểu hiện không tích cực của thị trường. Việc "sốt đất" do thổi giá là rõ ràng".

Khi thị trường bất động sản được đẩy lên, ai sẽ là người được lợi nhất? Vì sao khu vực các dự án đô thị lớn trước khi triển khai thì đất vùng ven dự án lại "dậy sóng" trước đó? Một nhà kinh doanh bất động sản cho rằng đây vẫn là bài cũ trên thị trường, trước khi đẩy hàng của dự án thì "tạo sóng" để một mặt bằng giá mới tạm thời hình thành thuận lợi cho việc ra hàng, ra giá mang lại lợi nhuận cao nhất.

Một luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản thì cho rằng: "Cứ soi rõ sẽ thấy, khu vực giá bất động sản tăng cao bao giờ cũng có bóng dáng của một chủ đầu tư lớn và một dự án bất động sản tầm cỡ chuẩn bị triển khai".

Quá trình phát triển đô thị sẽ khiến giá trị đất tăng lên nhiều nhưng giá đất khu vực chuẩn bị xây dựng hạ tầng, bắt đầu triển khai dự án lại có giá cao hơn giá đất các quận trung tâm thì đó là điều vô lý. Đất bị đẩy quá giá trị thực nhiều lần, "bong bóng" bất động sản vỡ thì hậu quả sẽ nặng nề. Nhà ở đang xa dần tầm tay người thu nhập thấp và trung bình. 

"Thoát hàng" tồn kho hay lại tiếp tục tăng tồn kho?

Không chỉ có khu vực có dự án đô thị mới, quy hoạch làm đường, xây cầu mới bất động sản tăng mà cả những dự án "nằm bất động" trong nhiều năm nay, những dãy nhà liền kề, biệt thự bỏ hoang tại các khu đô thị ở huyện Mê Linh, huyện Hoài Đức, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội)… cũng "dậy sóng".

Một người dân khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, trước đây vài tháng, giá những nhà liền kề chỉ từ 3 - 3,5 tỷ đồng, giờ đã bị đẩy lên trên 4 - 5 tỷ đồng tùy vị trí. Trong vòng mấy tháng nhà đất đã tăng vùn vụt. Khu đô thị bỏ hoang bấy lâu nay cũng quay cuồng trong cơn sốt của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tăng giá đất nhiều lần mà không đi kèm với sự gia tăng tương xứng về hạ tầng thì đang có dấu hiệu của đầu cơ, thổi giá. Thị trường không thể cùng "sốt" ở các khu vực, các phân khúc.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 1 năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch ước tính vào khoảng gần 13.000 căn. Trong các quý 2, 3 và 4 của năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn ước tính vào khoảng gần 9.000 căn. Trong đó, các khu vực có số lượng bất động sản đưa ra thị trường chưa được hấp thụ nhiều chủ yếu là các địa phương chịu nhiều tác động ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 (như: thành phố Đà Nẵng, tỉnh Khánh Hòa, tỉnh Kiên Giang, tỉnh Bình Dương...).

Lượng tồn kho bất động sản vẫn lớn nhưng thị trường lại "sốt" đây là một nghịch lý. Bài học về "bong bóng" bất động sản năm 2007-2008 đó là dư nợ bất động sản trong hệ thống tín dụng tăng cao, tồn kho bất động sản mà tới nay vẫn chưa giải quyết hết. Sau "cơn sốt đất" trên khắp cả nước sẽ có bao nhiêu nguồn lực của xã hội đổ vào bất động sản và nằm bất động? Con số này sẽ khó thống kê!

Ngoài ra, giá bất động sản tăng, "sốt đất" tràn ngập trên các trang báo, những lời cảnh tỉnh về giá ảo, sóng ảo, thổi giá… liên tục được đưa ra. Nhưng với lượng tin bài, thông tin liên tục, dày đặc, vô tình những thông tin này lại có tác dụng ngược, thu hút sự chú ý của công chúng, làm tăng thêm "hiệu ứng đám đông" và lan tỏa "cơn sốt đất".

Các cò đất dựa vào những thông tin trên truyền thông đi mời chào khách, cò đất liên tục chia sẻ các bài viết trên các trang truyền thông chính thống, những lời mời như "giá đất lên, còn sốt đất nếu không vào hết hàng, giá còn được điều chỉnh tăng" kèm theo những link bài viết về thị trường. Yếu tố về cảnh báo những nguy cơ bị bỏ qua hướng sự chú ý vào những thông tin giá đất, "sốt đất".

Phản ánh thực trạng, tình hình "sốt đất" là việc cần làm của truyền thông nhưng dừng ở mức độ nào thì đủ, không đi quá để trở thành công cụ và có thể trở thành một trong những tác nhân của "sốt đất". Đây là câu chuyện của truyền thông!