Giải mã cơn sốt đất "điên đảo" từ Bắc chí Nam

Từ Bắc chí Nam, từ miền xuôi đến miền ngược, từ BĐS đất nền, đất ở tới biệt thự nghỉ dưỡng hay đất dự án treo, đất gần khu công nghiệp, sân bay đều lũ lượt đua nhau tăng vọt. Vì sao giá đất toàn quốc tăng "điên đảo"? Có hay không sự tham gia của các tổ lái và chiêu trò thổi giá?

Bài 1: "Kích" giá đất dự án nghỉ dưỡng, khu đô thị hoang

Tung hứng dự án bánh vẽ

Lấy thông tin dự án nghỉ dưỡng của Tập đoàn Dầu khí giai đoạn 2 chuẩn bị xây, cộng thêm cảnh quan hồ Đồng Chanh (Lương Sơn, Hòa Bình) đẹp như tranh vẽ, một số môi giới đang hoạt động "ngầm" tại khu đất này hơn tháng nay đã "tung chiêu" thổi giá đất nơi đây tăng mạnh.

Nếu cứ nghe lời quảng cáo của một số môi giới, thậm chí cả trong giới truyền thông, chắc chắn nhiều dân thường sẽ dễ tin. Chỉ đến khi tận mắt chứng kiến dự án này, chúng tôi mới thấy chiêu quảng cáo một tấc lên trời, bởi cảnh quan không đẹp như tranh mà thực tế, nhìn hoang vắng, hạ tầng thực rất hoang sơ.

Xe của chúng tôi vừa đến dự án ở Đồng Chanh, lập tức chúng tôi, những vị khách trong vai người mua đất được hai môi giới địa phương "đột ngột" xuất hiện và "săn đón" .

Chị M, một môi giới tại địa phương khá thông thạo địa bàn thoăn thoắt dẫn khách đi từng lô đất ven hồ, đưa tay chỉ và nói: "Các anh chị đang đứng trên ô đất rộng hơn 4.000m², trong đó có hơn 400m² đất thổ cư, được chia thành hai sổ đỏ đang được bán với giá 5 triệu đồng mỗi m². Là nhà đầu tư, em khuyên anh chị không nên bỏ qua lô đất này, bởi nó nằm sát hồ, đường sá lại chuẩn bị mở rộng 8m, gần với dự án công viên, khu vui chơi đang xây dựng nên chỉ ít thời gian nữa, em đảm bảo lô đất sẽ đẹp như... mơ", giọng chị M lanh lảnh.

Ngay khi khách ngỏ ý quan tâm, chị M tung chiêu: Anh chị chỉ cần "xuống tiền" đặt cọc cho em 2 tỷ đồng (trên tổng số 20 tỷ đồng giá trị lô đất) sau một tháng, em đảm bảo chưa làm xong thủ tục chuyển nhượng, anh chị đã thu về chênh luôn 2 tỷ đồng.

Thấy khách e ngại khi nghe khoản tiền đặt cọc lớn, chị M nhẹ nhàng khuyên thêm rồi bất ngờ rút điện thoại trong túi ra bô lô ba la một hồi như có ai đang gọi đến. Đại ý nhìn và nghe qua sẽ thấy kiểu như chị đang nói chuyện rất tâm đầu ý hợp với một khách hàng ở xa rồi chốt: "Vâng, chiều nay chị ra em dẫn chị vào xem lô đất rồi đặt cọc luôn nhé!". Thế rồi, chị quay sang nhóm khách đang ngơ ngác là chúng tôi, chị đổi giọng tức thì: "Các anh chị suy nghĩ rồi đặt cọc nhanh đi, nếu không chiều nay em có khách hàng chạy từ Thanh Hóa ra chốt đấy", chị M nói.

Tìm kế hoãn binh rồi chúng tôi tạm biệt "cò" M, tiếp tục đi sâu vào làng ở Lương Sơn. Một người thạo tin ở đây cho biết, đất tại khu vực này thời gian qua với tin đồn có dự án, đúng là có tăng nhưng cũng vẫn còn "ê hề". Thậm chí, có mảnh đất sát hồ, ngay dưới chân đập chỉ có giá 1 triệu đồng/m². Ông Chí, một người dân địa phương nắm rất chắc giá đất, kể thêm: Không có hiện tượng sốt giá đất ở đây.

Bán dự án "chết", biệt thự trên giấy

Xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội hiện là nơi có nhiều dự án BĐS lớn chậm tiến độ, bỏ hoang hàng chục năm nay. Tuy nhiên, đột nhiên hàng loạt dự án bỗng có thông tin sốt trở lại và được rao bán rầm rộ.

Hà Phong là khu đô thị đầu tiên được triển khai xây dựng tại huyện Mê Linh. Dự án này theo kế hoạch sẽ được hoàn thành vào năm 2014. Thời gian gần đây, rộ lên thông tin dự án đang được hồi sinh. Môi giới các sàn giao dịch BĐS, thậm chí còn đua nhau đưa thông tin các dự án ở đây được tái khởi động lại và là cơ hội đầu tư cho nhiều người.

"Giá đất trong làng gần khu này đã tăng 20% nên người ta suy luận rằng, các dự án  kia cũng sẽ có cơ hội tăng ít nhất 20- 30%", lời một môi giới nói chắc nịch. Anh này cũng cho hay, các lô biệt thự ở đây đang được rao bán với giá 16-18 triệu đồng/m² và khu đô thị hiện nay đã có nhiều người về ở nên giá tăng từng ngày.

Quan sát bên ngoài, chúng tôi nhận thấy: Ngoài một số rất ít căn biệt thự xây cũ đang được "mông má" các khu đất còn lại vẫn bỏ trống. Cùng với đó, hàng loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng vùng ven đang quay cuồng trong cơn sốt giá, đất được rao bán khi chưa đủ điều kiện.

Cụ thể, trên thị trường đang xuất hiện nhiều thông tin rao bán dự án Legacy Hill tại huyện Lương Sơn, Hòa Bình. Khách hàng được mời gọi vào nộp tiền mua sản phẩm "biệt thự trên giấy", hạ tầng dự án Legacy Hill còn dở dang.

Theo thông tin từ các sàn môi giới, dự án Legacy Hill Hòa Bình do Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hòa Bình (thuộc Tập đoàn An Thịnh) làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích gần 60ha, mật độ xây dựng 35% với 587 căn biệt thự và 69 căn nhà phố thương mại, 2 khối nhà cao tầng với khoảng 300 căn hộ khách sạn.

Trong vai khách hàng, chúng tôi lại được một môi giới tên K "chăm sóc". K cho biết, dự án có 3 khu A, B, C. Giá bán tại đây dao động từ 10 triệu đồng/m² đến 15 triệu đồng/m². Thanh toán được chia làm 8 đợt. "Đợt đầu đặt cọc 100 triệu đồng. Số tiền này được hoàn lại, chuyển khoản về đơn vị phân phối là Công ty CP Bất động sản AHS. AHS sẽ chuyển cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng mua bán…", môi giới tư vấn.

Tin vào lời tư vấn này, chị Thanh Hằng (Hoàng Mai, Hà Nội) đã ký hợp đồng sử dụng dịch vụ tư vấn với Tập đoàn An Thịnh để mua lô biệt thự này với giá 13 triệu đồng/m². "Môi giới hứa giá sẽ tăng lên tận 28-30 triệu đồng/m² khi đất có đủ pháp lý nên tôi tin tưởng xuống 30% tổng số tiền lô biệt thự. Cuối tuần vừa rồi, tôi lên thấy vẫn còn ngổn ngang, không biết dự án bao giờ mới hoàn thành pháp lý cũng như tiến độ", chị Hằng nói.

Tương tự, hàng loạt các dự án biệt thự ở Lương Sơn, Hòa Bình khách cũng đang rao bán rầm rộ khi chưa đủ căn cứ pháp lý như: The Spring Town do Liên danh Công ty CP sản xuất đầu tư thương mại Thiên Phúc và Công ty TNHH xây dựng Thành Hưng làm chủ đầu tư; dự án Sakana; Ivory… Điểm chung của các dự án là đều đang làm hạ tầng dở dang.

Ðịa phương nói gì?

Trao đổi với phóng viên về giá đất khu vực hồ Đồng Chanh, ông Hoàng Văn Thống, Chủ tịch UBND xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn cho biết: Hồ Đồng Chanh thuộc địa bàn ba xã quản lý bao gồm Nhuận Trạch, Cư Yên và Liên Sơn.

Ông Thống thừa nhận: "Có việc rao bán đất quanh khu vực hồ Đồng Chanh với giá gấp 2-3 lần mức giá năm ngoái. Tuy nhiên, thực tế không có chuyển nhượng, số lượng giao dịch gần như không có, giá cao chỉ do "cò" đất". Lãnh đạo xã cũng khẳng định việc xây dựng khu công viên, vui chơi, sân tennis... ở khu vực hồ Đồng Chanh theo quảng cáo của môi giới là không đúng. Đây chỉ là chiêu thổi phồng giá đất của môi giới. Quanh khu vực này chỉ có 2 dự án nghỉ dưỡng đã được phê duyệt. Một dự án chuẩn bị làm giai đoạn 2, một dự án cũng đang xây dựng nhưng chưa mở bán.

Ông Nguyễn Tiến Việt, Trưởng phòng Tài chính huyện Lương Sơn thì khẳng định: Hiện tại, dự án Legacy Hill chưa được bán và huy động vốn. Chủ đầu tư dự án trên là Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hòa Bình, huyện chưa bao giờ làm việc với Tập đoàn An Thịnh.

Nói về giải pháp và trách nhiệm của địa phương khi để môi giới rao báo dự án Legacy Hill Hòa Bình chưa đủ điều kiện, ông Việt cho rằng, trên địa bàn huyện không có một sàn giao dịch BĐS nào đăng ký và được cấp phép bán dự án đó. Các sàn rao bán có trụ sở nằm ngoài địa phương cho nên chính quyền không phát hiện giao dịch và như vậy không thể xử lý.

Còn với một số dự án "chết" đã lâu tại khu đô thị thuộc huyện Mê Linh, ông Trần Văn Trung, Chủ tịch UBND xã Tiền Phong  (huyện Mê Linh) cho rằng, các dự án trên địa bàn xã Tiền Phong về bản chất không có dự án nào bỏ đi mà đều đang trong quá trình "làm thủ tục".

Theo ông Trung, trong năm 2020, TP Hà Nội rà soát một số dự án chậm tiến độ trên địa bàn huyện Mê Linh, trong đó có dự án ở xã Tiền Phong. Nguyên nhân các dự án chậm tiến độ chủ yếu do thay đổi quy hoạch. Những dự án chưa giải phóng mặt bằng xong, vẫn còn những hộ dân chưa nhận tiền bồi thường.

Trao đổi với PV, đại diện Bộ Xây dựng thừa nhận có tình trạng sốt giá đất ở một số địa phương trong một số thời điểm. Bộ cho biết, đã đề xuất các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "thổi giá", "làm giá" để lừa đảo, trục lợi; triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS...