Bộ cho xây căn hộ 25m2: Tránh hệ quả đáng tiếc!

Ngày 1/3/2020, khi nói về việc Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư trong đó quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại), ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận, văn bản này sẽ đáp ứng được nhu cầu thật của nhiều người dân thu nhập thấp trong việc tìm chỗ ở ổn định.

Ông Hà cho rằng, nhu cầu mua nhà từ 200 - 400 triệu đồng/căn hộ của người dân là rất lớn, trong khi giá nhà ở TP. Hà Nội và TP. HCM đang ở mức cao nên việc đưa ra loại hình căn hộ nhỏ sẽ làm giá nhà giảm xuống đáng kể.

Mặc dù vậy, ông Hà cho rằng, không phải cứ căn hộ nào 25m2 khi hình thành nên cũng bán hết. Bởi người mua sẽ căn cứ vào những dự án có hạ tầng tốt vì thế, cho dù giá rẻ nhưng nhà đầu tư vẫn phải đáp ứng được điều kiện mà khách hàng đề ra.

“Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu là 25m2 là phù hợp, có điều cần quy định rõ tỷ lệ số lượng căn hộ đó được xây dựng bao nhiêu phần trăm trong một khu vực.

Đặc biệt, vấn đề dân số cho các căn hộ diện tích nhỏ trung bình bao nhiêu cũng cần quy định rõ ràng, hiện nay chưa có quy định rõ ràng nên nhiều chủ đầu tư vẫn “lách” được”, ông Hà nêu quan điểm.

Trước lo ngại về việc cho xây dựng căn hộ chung cư thương mại 25m2 liệu có biến thành các khu “ổ chuột”? Ông Hà thẳng thắn: Tôi không nghĩ diện tích nhỏ lại trở thành “ổ chuột”, điều kiện sống không phụ thuộc vào diện tích căn hộ mà phụ thuộc vào thiết kế đô thị, khu vực đó như thế nào.

“Có điều quản lý tốt hay không? Nếu ở khu vực quy định cho xây lượng căn hộ đáp ứng 1.000 dân nhưng người ta xây gấp 3-4 lần số lượng căn hộ đó mà vẫn làm ngơ thì mới đáng ngại”, ông Hà nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cũng từng bày tỏ ủng hộ việc phát triển căn hộ 25m2.

Theo ông Châu, rào cản đối với người thu nhập thấp ở đô thị khi tạo lập nhà ở là thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp.

Mặt khác, giá nhà cao gấp 20-25 lần so với thu nhập bình quân trong khi ở các nước phát triển, giá nhà chỉ gấp 5-7 lần.

Tuy vậy, vị chuyên gia cũng cho rằng, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt.

"Ổ chuột hay không còn do yếu tố quy hoạch, thiết kế căn hộ và quản lý  (ban quản trị chung cư, đơn vị quản lý, vận hành chung cư và ý thức người dân) chứ vấn đề chính không phải nằm ở việc căn hộ to hay nhỏ. Kết luận như vậy là quá vội vàng, thiếu khảo sát và phân tích thực tiễn”, ông Châu nhận định.

Trong khi đó, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội  nêu quan điểm không ủng hộ quyết sách này.

Tuy nhiên, một khi đã cho phép để đáp ứng nhu cầu thị trường thì phải xác định tỷ trọng nhất định trên cơ sở pháp lý rõ ràng. Trong đó, đối với các khu đô thị đã xây dựng, mặc dù còn tồn đọng bất động sản cũng không nên cho phép tách các căn hộ thành 25m2 để rao bán.

“Nếu bây giờ chuyển đổi từ những căn hộ diện tích lớn sang nhỏ (25m2) sẽ gia tăng dân số, gây áp lực cho hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, dẫn đến các khu đô thị có chất lượng đời sống thấp” – ông Nghiêm phân tích.

Riêng các khu đô thị xây dựng mới, theo ông Đào Ngọc Nghiêm cần phải lựa chọn vị trí thích hợp, tránh “băm nát” đô thị. Những căn hộ dạng này nếu triển khai ở ngoài khu vực vành đai 3 là hợp lý, hạn chế tối đa phát triển đại trà ở vùng lõi, cận trung tâm.

Các chuyên gia quy hoạch cũng chỉ ra rằng “các căn hộ 25m2 phù hợp với thông lệ quốc tế” không có nghĩa là thích hợp với điều kiện Việt Nam. Khi làm những căn hộ quy mô nhỏ phải xem xét cơ cấu dân số và độ tuổi trong từng khu vực .

Ở Việt Nam, hiện nay, tỷ lệ dân số vàng, tỷ lệ kết hôn khá hợp lý, tỷ trọng sinh đẻ khoảng 1%. Trong khi đó, ở các nước, tỷ trọng sinh cơ học thấp, tuổi kết hôn cao hơn so với Việt Nam nên mới xuất hiện mô hình nhà ở như vậy.

Đặc biệt, tỷ trọng diện tích ở bình quân nước họ rất cao. Vì thế, họ có nhiều căn hộ trong cùng một nơi. Có những căn nhà (10m2) chỉ để ở trong quá trình đi làm việc. Còn nơi sinh sống chính vẫn đảm bảo đủ diện tích sống, ánh sáng, môi trường và không khí để thở.

Theo Ngọc Vân

Báo Đất Việt