Biệt thự chục tỷ ế khách, thanh khoản hụt hơi vì giá quá cao

Thị trường có dấu hiệu chững lại

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy trong quý đầu năm, thị trường nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố) tại TPHCM đang có dấu hiệu hạ nhiệt khi các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán. Trong bối cảnh chi phí lãi vay tăng lên, sức mua bị ảnh hưởng và dòng vốn tiếp tục bị siết lại bởi kiểm soát tín dụng bất động sản.

Nguồn cung mới giảm mạnh còn 70 căn, kéo nguồn cung sơ cấp xuống 2.900 căn. Cùng với nguồn cung giảm, giao dịch cũng suy yếu. Trong quý, thị trường ghi nhận 300 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 11%, phản ánh nguồn cung mới hạn chế, giai đoạn chững lại trong dịp Tết và sức mua suy yếu.

Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có tiến độ xây dựng tốt, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hỗ trợ, trong đó các ưu đãi góp phần cải thiện tình hình bán hàng trong quý. Giá sơ cấp tăng lên 199 triệu đồng/m2 đất.

Bà Cao Thị Thanh Hương, đến từ Công ty Savills, cho biết đáng chú ý là giao dịch lại tập trung chủ yếu ở một vài khu vực nhất định, trong đó khu Đông và khu vực Cần Giờ chiếm khoảng 75%. Điều này cho thấy thị trường không hoàn toàn “đóng băng”, nhưng đang co lại và chỉ vận động cục bộ ở những khu vực có nguồn cung mới.

Còn theo DKRA Group, phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 33% so với quý trước, trong đó khu vực TPHCM (mới) chiếm đến 55% tỷ trọng cung sơ cấp của thị trường. So với quý cuối năm trước, lượng giao dịch sụt giảm khoảng 44%.

Đáng chú ý, thanh khoản chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TPHCM (mới), chiếm đến 87% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản và biến động lãi suất được đánh giá là những nguyên nhân chính khiến thanh khoản giảm mạnh trong 3 tháng đầu năm.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với quý trước và tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước, còn giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 17%.

Thị trường dịch chuyển

Dự báo thị trường quý II, DKRA Group cho biết nguồn cung sẽ phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn và các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến có khoảng 2.000-2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II, tập trung tại các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch.

Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chưa thể vượt mức tăng của năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và tình trạng chênh lệch cung - cầu. Trong khi đó, giá và thanh khoản thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi so với năm 2025 khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm và nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao.

Còn theo Savills, xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành tiếp tục thúc đẩy sự phân hóa của thị trường, với khoảng 11.500 căn dự kiến được đưa ra thị trường. Khu vực ngoại thành chiếm 65%, dẫn dắt bởi Cần Giờ và Củ Chi nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng sắp triển khai, tạo nền tảng cho các khu đô thị quy mô lớn. Khu Đông đóng góp 23%, được hỗ trợ bởi tiến triển tháo gỡ pháp lý tại một số dự án và lợi thế quỹ đất của các chủ đầu tư uy tín.