3 đề xuất mới dự báo tác động lớn đến thị trường bất động sản

Phát biểu tại phiên chuyên đề về hoàn thiện chính sách đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế xã hội 2022 sáng 18/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề cập tới 3 nhóm vấn đề quan trọng về quỹ đất; giao đất, lựa chọn chủ đầu tư; giao dịch qua sàn bất động sản.

Hiện Bộ Xây dựng được giao sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ trưởng Sinh cho biết, trong quá trình nghiên cứu, soạn thảo, có 3 nhóm vấn đề nổi bật được quan tâm, đề xuất thời gian tới.

3 nhóm đề xuất 

Thứ nhất, đó là việc dành quỹ đất đầu tư phát triển nhà ở, đô thị trong thời gian tới. Ông Sinh cho hay, ở dự thảo lần này, Bộ Xây dựng có đề xuất theo hướng đảm bảo việc dành quỹ đất phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch đô thị.

Với việc dành việc quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất mới. Theo quy định hiện hành, việc dành quỹ đất được giao cho các chủ đầu tư, các dự án thương mại phải dành 20 % quỹ đất, được thực hiện từ các đô thị từ loại III trở lên.

Ông Sinh nêu bất cập việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp là trên diện rộng, song nếu chỉ dành 20% quỹ đất mà áp dụng từ đô thị loại III trở lên rất hạn chế, đặc biệt là ở khu vực có các khu công nghiệp, có nhiều lực lượng lao động.

Do vậy, dự thảo lần này đề xuất việc dành quỹ đất sẽ giao UBND các tỉnh. Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng cũng như quy hoạch xây dựng sẽ phải dành quỹ đất phù hợp để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong giai đoạn tới.

"Việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là chủ trương được quan tâm. Do đó xác định việc dành quỹ đất phải là việc nhà nước phải lo", ông Sinh nói.

Vấn đề thứ hai được Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhắc tới là việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư. Hiện nay, việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư được dựa trên mấy hình thức như qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp là đất ở hợp pháp.

"Bộ đang nghiên cứu thận trọng để giải quyết vấn đề đang được đặt ra hiện nay liên quan đến loại "đất khác" mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đã phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Với loại đất này có được chỉ định không, đây là vấn đề lớn. Chúng tôi sẽ nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng, thận trọng", ông Sinh nhấn mạnh.

Ông cũng khẳng định, giá giao đất sẽ phải đáp ứng được yêu cầu phù hợp giá thị trường, theo chính sách pháp luật đất đai. Hiện Luật đất đai đang trong quá trình sửa đổi, lấy ý kiến. Lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định thời gian tới sẽ có đề xuất chính thức, góp ý tại dự thảo.

Ông Sinh nói thêm, nếu các nút thắt nêu trên được giải quyết, sẽ tạo ra nguồn lực lớn để phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị, nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Ngoài ra, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhắc tới đề xuất giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Theo ông Sinh, hiện nay các sàn đang thực hiện giao dịch các dự án nhà ở có sẵn và trong tương lai.

Với dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, cơ quan soạn thảo cũng đưa ra quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới giao dịch bất động sản. Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều thời gian qua.

Giao dịch đất đai có cần thiết qua sàn?

Nêu quan điểm tại phiên thảo luận, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân - cho rằng cần quy định bắt buộc các hoạt động giao dịch đất đai, bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch kiểm tra và xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay, chỉ có tác dụng như lập vi bằng xác nhận có diễn ra giao dịch.

Ông Cường lập luận, giao dịch, mua bán đất đai bất động sản là hàng hóa có giá trị rất lớn, là hoạt động ít quen biết với số đông người dân, trong khi các thông tin về đất đai bất động sản thường là thông tin bất đối xứng giữa người bán và người mua.

"Đất đai, bất động sản đều là tài sản bắt buộc phải đăng ký các thông tin giao dịch với nhà nước. Các thông tin về giao dịch đất đai, bất động sản cần có cơ quan trung gian độc lập có đủ năng lực xác định tính xác thực của các thông tin về hàng hóa đưa vào giao dịch do người bán cung cấp và có đủ năng lực đánh giá mức độ phù hợp của giá cả giao dịch với giá trị thị trường của bất động sản tham gia giao dịch", ông Cường nêu ý kiến.

Cũng theo vị này,  việc sử dụng đất không đầy đủ giấy tờ pháp lý vẫn được thừa nhận và bảo vệ thì việc mua bán bất động sản trao tay và thị trường ngầm sẽ vẫn phát triển phổ biến.

"Thị trường ngầm trong giao dịch bất động sản và mua bán bất động sản trao tay không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước từ giao dịch bất động sản mà còn tạo ra những cơn sốt gây nhiễu loạn thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được", ông Cường lo ngại. 

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM lại kiến nghị, để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, cần cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Vị này cũng nêu quan điểm, không quy định sở hữu nhà ở chung cư có thời hạn; không quy định giao dịch bất động sản qua sàn…