1ha đất đô thị TPHCM làm ra giá trị gấp 100 lần 1ha đất nông nghiệp

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản bình luận về Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM. Đơn vị này đánh giá nội dung của Nghị quyết rất toàn diện, bao gồm các lĩnh vực đầu tư, tài chính, ngân sách, quản lý đất đai, quy hoạch và tổ chức bộ máy với đặc thù "thành phố trong thành phố".

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/8, mở ra cơ hội và tạo động lực phát triển vượt trội cho TPHCM.

HoREA cũng tóm lược lại một số điểm nhấn quan trọng về lĩnh vực đầu tư, quản lý đô thị và tài nguyên môi trường.

Thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (TOD)

Đây là mô hình phát triển đô thị đã được áp dụng thành công tại nhiều nước trên thế giới, gắn liền với phát triển đồng bộ các loại hình giao thông công cộng và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai vùng phụ cận các công trình giao thông, tăng thêm các tiện ích và dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai.

Hội đồng nhân dân TP quyết định sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt đô thị, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa phận TP để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển đô thị.

Đối với vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông thì Ủy ban nhân dân TP được quyết định điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật nhưng phải bảo đảm đáp ứng về hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

HoREA cho rằng cơ chế này giúp TPHCM vừa tạo được quỹ đất để thực hiện tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, vừa tạo được quỹ đất để thực hiện đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có các dự án thuộc lĩnh vực văn hóa, thể dục thể thao, y tế, giáo dục, mà người dân và khách vãng lai là người được thụ hưởng các tiện ích và dịch vụ đô thị này.

Được thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo hợp đồng BT

Nghị quyết cho phép thí điểm dự án BT được thực hiện như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công và chỉ được quyết định chủ trương đầu tư khi xác định được nguồn vốn và khả năng cân đối vốn, có tổng mức đầu tư dự án với lãi vay và lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư.

Hội đồng nhân dân TP quyết định sử dụng vốn ngân sách TPHCM và bố trí vốn chuẩn bị đầu tư, dự toán ngân sách hàng năm để thanh toán cho nhà đầu tư sau khi công trình hoặc hạng mục công trình vận hành độc lập được hoàn thành nghiệm thu, kiểm toán và căn cứ giá trị, tiến độ quy định trong Hợp đồng BT. Chính phủ quy định lãi vay, lợi nhuận hợp lý, phương thức thanh toán, quyết toán thực hiện dự án BT.

HoREA đánh giá việc cho phép TPHCM thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo Hợp đồng BT thanh toán bằng tiền ngân sách Nhà nước nhằm huy động nguồn lực xã hội hóa từ các thành phần kinh tế để thực hiện các công trình kết cấu hạ tầng đô thị, giao thông.

Hình thức đầu tư BT này đã dừng thực hiện kể từ ngày 1/1/2021 (ngày Luật PPP có hiệu lực). HoREA từng đề xuất các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cho phép thí điểm thực hiện trở lại kể từ năm 2023.

Được quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa dưới 500ha

Nghị quyết cho phép TPHCM được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500ha phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền quyết định.

Điều này tạo điều kiện cho TP chủ động trong việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để có thể hình thành các khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn, nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài chất lượng cao và cũng nhằm thực hiện Nghị quyết số 80 của Chính phủ cho phép chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp tại TPHCM thành đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị.

HoREA cho biết theo tính toán của các chuyên gia thì 1ha đất nông nghiệp của TP chỉ làm ra được giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, trong khi 1ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại dịch vụ, đô thị làm ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần.

Thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng

Nghị quyết cho phép Thủ tướng Chính phủ quyết định việc phân cấp cho Ủy ban nhân dân TP thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật theo thủ tục, trình tự do Thủ tướng Chính phủ quy định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện.

Hiệp hội nhận định với thẩm quyền về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được phân cấp trên đây thì TPHCM sẽ chủ động hơn trong việc thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư các dự án có sử dụng đất của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội

Nghị quyết cho phép TPHCM được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Đồng thời Nghị quyết cũng tháo gỡ được vướng mắc về "đất để phát triển nhà ở xã hội" bao gồm các trường hợp theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành hoặc "đất có quyền sử dụng hợp pháp" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật và cho phép Ủy ban nhân dân TP phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí được quy hoạch hoán đổi và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với quỹ đất được hoán đổi trong dự án nhà ở thương mại, khắc phục được "bất cập" của Nghị định 49/2021/NĐ-CP không cho phép hoán đổi, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác cũng được áp dụng một số cơ chế đặc thù của "Nghị quyết" để giải quyết các vướng mắc tương tự như TPHCM.