Vay tín dụng đen, nhập nhằng thế chấp và chuyển nhượng

Tuy nhiên, cùng với việc "bơm tiền" nhanh chóng cho người vay thì các giao dịch bảo đảm xoay quanh quan hệ vay tiền cũng chứa đựng nhiều rủi ro.

Quan hệ vay tiền là quan hệ rất phổ biến trong đời sống dân sự hiện nay. Về bản chất, quan hệ vay tiền là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của bên vay và bên cho vay. Trên thực tế, quan hệ vay tiền thường được người dân phân loại thành vay có hoặc không có tài sản bảo đảm.

Vay có tài sản bảo đảm được hiểu là bên vay sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để cam kết với bên cho vay rằng việc hoàn trả tiền vay sẽ được thực hiện đúng và đủ, nếu không thì tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Mặt khác, vay không có tài sản bảo đảm được hiểu là các bên thỏa thuận việc vay tiền dựa trên sự tin tưởng rằng bên vay sẽ trả đúng, đủ tiền đã vay mà không cần phải cam kết hay bảo đảm bằng một tài sản để "làm tin" với bên cho vay.

Tín dụng đen dùng chiêu trò như thế nào để đưa "con mồi" sập bẫy?

Trên thực tế, việc vay có tài sản bảo đảm thường diễn ra đối với quan hệ vay tiền khi một trong hai bên là Ngân hàng, Quỹ tín dụng hoặc theo yêu cầu của bên cho vay đối với bên vay về việc phải có tài sản bảo đảm để "làm tin". Song, tình trạng cho vay bên ngoài các tổ chức tín dụng, hay còn được gọi là "vay nóng" hoặc vay tín dụng "đen" diễn ra tương đối phổ biến vì tâm lý e ngại các thủ tục cho vay, giải ngân phức tạp của Ngân hàng, Quỹ tín dụng.

Lợi dụng tâm lý muốn có tiền nhanh, thủ tục đơn giản, dễ dàng của người đi vay. Hiện nay, các đối tượng cho vay dưới hình thức tín dụng "đen" thường thỏa thuận "xuống tiền" một cách nhanh chóng, mức lãi suất phù hợp với luật định để "né" trường hợp cho vay nặng lãi nhưng lại đề nghị "con nợ" phải ký kết thêm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để "làm tin" cho thỏa thuận vay tiền.

Các đối tượng này khẳng định với "con nợ" việc ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản sẽ được hủy bỏ sau khi người vay đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, đất và nhà được chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người vay, bản chất chỉ là thế chấp để các bên tin tưởng nhau mà không có chuyện xử lý tài sản bảo đảm này bằng hình thức "sang tên, đổi chủ".

Tuy nhiên, lời nói và hành động của các "chủ nợ" lại không nhất quán, ngay khi người vay ký vào hợp đồng chuyển nhượng, chỉ trong thời gian ngắn, các đối tượng này đã hoàn tất thủ tục sang tên nhà, đất mà không cho "con nợ" biết. Kết quả của một loạt các trình tự được thực hiện trên cơ sở các hợp đồng, văn bản thỏa thuận "giấy trắng mực đen" là các đối tượng này được đứng tên chủ sử dụng hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà đến khi người vay biết mới ngỡ ngàng vì tưởng chừng mình chỉ thế chấp "làm tin" chứ không có ý định chuyển nhượng bất động sản của mình cho bên cho vay.

Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp người dân bị vướng bẫy tín dụng đen, do thiếu hiểu biết hoặc nhầm lẫn giữa thế chấp và chuyển nhượng cũng như tin theo những lời lẽ của các đối tượng cho vay, ký kết các hợp đồng, văn bản mà không nắm rõ được nội dung, bản chất của các điều khoản, dẫn đến tình trạng "sai một li, đi một dặm" mà đến khi bị siết nợ chỉ biết ngậm ngùi chấp nhận vì nhà, đất đã đứng tên người khác.

Quy định nào của pháp luật có thể tháo gỡ rủi ro cho người vay tiền?

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, trong quan hệ vay tiền nêu trên, để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ thì việc bên cho vay yêu cầu bên vay nợ phải ký thêm hợp đồng chuyển nhượng bất động của mình cho bên cho vay để "làm tin" thì có 2 quan hệ đang tồn tại song song: quan hệ vay tiền và quan hệ chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, trong các giao dịch này thì giao dịch vay tiền là quan hệ có trước, nó phù hợp với ý chí, nguyện vọng của các bên; giao dịch chuyển nhượng bất động sản là giao dịch giả tạo (các bên không có ý chí, mục đích để mua bán, chuyển nhượng) mà bản chất là các bên muốn hướng đến biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay tiền.

Giao dịch giả tạo (hay trên thực tế thường gọi với tên khác là giao dịch "giả cách") là loại giao dịch giữa hai hoặc nhiều bên với nhau, được xác lập nhằm che giấu việc thực hiện một hợp đồng khác mà các bên thật sự mong muốn thực hiện. Giao dịch giả tạo mà các bên đồng ý cùng nhau xác lập nhưng mục đích giao dịch được thể hiện không phù hợp với mục đích các bên thực sự quan tâm, hướng tới, mong muốn đạt được. Vậy, xử lý giao dịch giả tạo này như thế nào?

Trong mối quan hệ giữa các bên, đối với giao dịch giả tạo, tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Như vậy, trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xác lập nhằm che giấu giao dịch vay tiền có bảo đảm thì theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản vô hiệu và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên. Nếu bên cho vay (tức là bên được lợi từ việc nhận tài sản là bất động sản thông qua giao dịch này) mà không đồng ý trả lại tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người vay thì người vay có thể làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo căn cứ nêu trên.

Ngoài ra, trong trường hợp bên cho vay lợi dụng "hợp đồng giả tạo" để cố ý chiếm đoạt tài sản của bên vay thì tùy theo tính chất hành vi, mức độ nguy hiểm cho xã hội và đối chiếu với các yếu tố cấu thành tội phạm của một trong các tội về xâm phạm sở hữu, đối tượng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự hiện hành.

Từ những phân tích trên cho thấy, trong các giao dịch dân sự nói chung, giao dịch vay tiền có bảo đảm nói riêng, mỗi chúng ta cần thận trọng trước các văn bản, hợp đồng; đọc kỹ, nắm rõ và hiểu các điều khoản trong các thỏa thuận này để tránh trường hợp mâu thuẫn quyền lợi giữa bên cho vay và bên vay dẫn đến những hệ lụy phức tạp mà các bên đều mất thời gian, công sức để giải quyết.

Nguyên Thảo