“Thế giới ngầm” chung cư mini: Khi “thượng đế” ăn “trái đắng”!

Chung cư mini là loại hình nhà ở giá rẻ, sự tiện nghi, giá cả hợp lý của chung cư mini đã đáp ứng được yêu cầu của đông đảo tầng lớp người lao động trong xã hội. Kể từ khi những văn bản quy định về chung cư mini được ban hành, hàng loạt tòa nhà chung cư mini lại có dịp nở rộ. Với cơ sở pháp lý rõ ràng, khách hàng có niềm tin vào việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khi mua chung cư mini. Tuy nhiên, đến nay, những chủ sở hữu căn hộ chung cư mini được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Để làm rõ hơn nguyên nhân của thực trạng nêu trên, chúng tôi đã có buổi làm việc với Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội.

PV: Thưa Luật sư, hiện nay pháp luật đã quy định rõ căn hộ chung cư mini được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, có rất ít trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư mini. Luật sư lý giải nguyên nhân vì sao lại xuất hiện tình trạng như trên?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Từng có thời điểm chung cư mini bị “gạt ra khỏi cuộc chơi” vì nó tồn tại quá nhiều hạn chế, bất cập. Thị trường bất động sản chứng kiến hình ảnh nhiều chung cư mini nằm “mốc meo” vì không người mua. Tình trạng chất lượng thấp, không có hệ thống thang máy, thoát hiểm, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, xây dựng vượt phép, trái phép đã đưa những căn chung cư này vào trạng thái đóng băng. Tuy nhiên, mấy năm gần đây, chung cư mini lại có chiều hướng nở rộ, nhà đầu tư kiếm được khối lợi nhuận lớn trên từ căn chung cư mini, chính là nhờ sự ra đời của Nghị định số 99/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua căn hộ chung cư mini.

Tuy nhiên, trên thực tế thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ chung cư mini là việc không dễ dàng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 6, Nghị định số 99/2015/NĐ- CP, căn hộ chung cư mini được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nếu đáp ứng đủ điều kiện: “được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở”. Câu hỏi đặt ra là: liệu rằng có được bao nhiêu căn chung cư mini đã được xây dựng đúng giấy phép, đúng quy hoạch, được thiết kế và đảm bảo tiêu chuẩn của nhà chung cư mini?

Thực tế cho thấy, con số những chung cư mini đáp ứng được điều kiện mà pháp luật quy định là quá ít ỏi trong khi những chung cư mini trái phép, vượt tầng, không đảm bảo độ an toàn lại mọc lên dày đặc. Vì mục đích tối đa hóa lợi nhuận, chủ đầu tư đã không “ngại” bị xử phạt để “gọt giũa” diện tích của từng căn hộ hay “biến hóa” những tòa nhà chung cư mini từ hai tầng lên năm, sáu tầng. Thậm chí có cả những tòa nhà chung cư mini bảy, tám tầng nhưng không có hệ thống thang máy, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, nếu có thì nó cũng chỉ mang tính đối phó, tạm thời.

Chính thực trạng trên đã dẫn tới con số các chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, người mua căn hộ chung cư mini đươc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cá nhân, hộ gia đình có chung cư mini được cấp giấy chứng nhận chỉ “lác đác” vài trường hợp, còn lại đa số rơi vào tình trạng “treo” do không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

PV: Thưa Luật sư, chủ đầu tư xây dựng chung cư mini sẽ phải gánh chịu trách nhiệm pháp lý gì khi thực hiện việc xây dựng trái phép, vượt phép?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Theo quy định tại khoản 5, khoản 6, Điều 13 Nghị định số 121/2013/ NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng… thì:

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

Đối với chung cư mini áp dụng trên địa bàn TP Hà Nội được áp dụng theo quy định tại khoản 4, Điều 22 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2015, theo đó: “Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được xử lý theo quy định tại Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 13/10/2013 của Chính phủ. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.”

Như vậy, mặc dù pháp luật đã đặt ra trách nhiệm cho nhà đầu tư khi thực hiện hành vi xây dựng trái phép, sai phép chung cư mini. Nhưng việc hàng loạt những chung cư mini vượt tầng, vi phạm pháp luật vẫn ngang nhiên mọc lên trong thời gian dài, đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về thực trạng buông lỏng quản lý đất đai và trật tự xây dựng của chính quyền địa phương. Nếu cơ quan chức năng làm đúng thẩm quyền của mình ngay từ khi phát hiện vi phạm thì những công trình sai phép sẽ không thể tồn tại, các chủ công trình sẽ không dám ngang nhiên vi phạm, và thị trường căn hộ chung cư mini sẽ an toàn hơn cho người dân có nhu cầu.

Vậy thưa Luật sư, giải pháp gì cho những chủ sở hữu căn hộ chung cư mini trái phép, vượt tầng? Cần có những lưu ý gì để những người đang có dự định mua chung cư mini tránh khỏi được những rủi ro liên quan?

Hiện nay, tình trạng những căn hộ chung cư mini trái phép, vượt tầng đang là một vấn nạn gây nhức nhối trong xã hội. Bên cạnh việc vi phạm quy định pháp luật, ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, gây nguy hiểm cho những người sinh sống nơi đây khi không may có biến cố, thì những căn hộ chung cư mini trái phép, vượt tầng còn đặt chủ sở hữu căn hộ vào tình thế bất lợi khi không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 22 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND TP Hà Nội, thì sau khi xử lý vi phạm hành chính, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, phải khẳng định là hi vọng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư mini trong trường hợp này cũng là điều không dễ dàng, bởi nó phụ thuộc rất lớn vào ý thức, trách nhiệm của chủ đầu tư công trình

Bên cạnh đó, vấn đề giải quyết quyền lợi cho những chủ sở hữu lỡ mua phải những căn hộ vượt phép, vượt tầng đang có nhiều luồng quan điểm gây tranh cãi trong dư luận xã hội. Tuy nhiên, cho đến nay các nhà làm luật vẫn chưa ban hành được các quy định nào rõ ràng, quyết liệt để bảo vệ quyền lợi cho những người này. Tất cả vẫn phụ thuộc vào tinh thần trách nhiệm của chủ đầu tư. Bởi theo quy định tại Khoản 4, Điều 22 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND TP Hà Nội nói trên thì rất có thể sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với những căn hộ xây dựng trái phép, vượt phép.

Do vậy để tự bảo vệ mình, tùy từng trường hợp, chủ sở hữu căn hộ chung cư mini nói trên có thể yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện đúng quy định pháp luật để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu; hoặc cũng có thể căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ để khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu chủ đầu tư công trình phải thực hiện theo thỏa thuận tại Hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc/và phạt vi phạm hợp đồng (nếu có thỏa thuận).

Nhưng trên hết, để đảm bảo được độ an toàn về mặt pháp lý khi mua căn hộ chung cư mini, người mua phải luôn đặt mình trong trạng thái “tỉnh táo”, xem xét đầy đủ, toàn diện công trình: từ các điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, thiết kế cho đến chất lượng công trình, năng lực của chủ đầu tư, hay các điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật... Tránh tình trạng tham rẻ mà mua những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép để rồi không biết phải tháo gỡ như thế nào.

Xin cảm ơn luật sư!

Anh Thế (thực hiện)