Ngân hàng Nhà nước đang "buộc đá vào chân" doanh nghiệp bất động sản?

Giới chuyên gia nhận định động thái của Ngân hàng Nhà nước không chỉ đi ngược với nỗ lực "giải cứu" bất động sản của Chính phủ mà còn tạo ra sự mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác, khiến tình thế càng thêm bất lợi với doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Khi chiếc "phao cứu sinh" cũng bị đâm thủng

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 đã vẽ nên một bức tranh u ám: toàn quốc chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm 50% so với cùng kỳ năm trước; 23 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm hơn 70%; 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60% và tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%. Khoảng 88.000 doanh nghiệp bất động sản đã rút lui khỏi thị trường, tăng gần 23%, trong khi số doanh nghiệp mới thành lập lại giảm 50% so với cùng kỳ.

Có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng đáng buồn nêu trên, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là "khát" vốn. Ghi nhận cho thấy, cơn "khát" vốn của thị trường bất động sản đã kéo dài hơn một năm qua, do hầu hết kênh dẫn vốn đều bị ách tắc.

Để cứu vãn, Chính phủ đã thực thi một loạt biện pháp, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản như: tháo gỡ vướng mắc pháp lý, vực dậy thị trường trái phiếu, giảm lãi suất điều hành… Tuy nhiên, cho tới thời điểm này, các giải pháp vẫn chưa tạo ra chuyển biến căn bản, thị trường trái phiếu vẫn rất khó khăn, việc huy động từ người mua cũng không dễ dàng.

Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể trông đợi vào nguồn vốn tín dụng, xem đó là chiếc "phao cứu sinh" cuối cùng.

Trên thực tế, sự trông đợi của các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Chính phủ là nới lỏng tiền tệ để thúc đẩy sự phục hồi và tăng trưởng cho nền kinh tế. Việc nới lỏng đã được thực hiện từ tháng 3/2023 với 4 đợt giảm lãi suất và tiếp tục được Nghị quyết 97 của Chính phủ tái khẳng định trong giai đoạn tới, đặc biệt là định hướng: "Rà soát các điều kiện, tiêu chí cho vay để điều chỉnh phù hợp, thuận lợi hơn cho người vay, bảo đảm tăng khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người dân".

Tuy nhiên, Thông tư 06/2023 của Ngân hàng Nhà nước đã đi ngược với định hướng này. Theo đó, Thông tư 06/2023 (được ban hành ngày 28/6 và sẽ có hiệu lực ngày 1/9 tới đây) đã bổ sung thêm 4 trường hợp không được ngân hàng cho vay, gồm: vay để gửi tiền; vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh; vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; vay để bù đắp tài chính.

Bình luận về sự bổ sung 4 trường hợp không được cho vay nêu trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nói: "Tín dụng 6 tháng chỉ tăng 4,73%, Chính phủ đang phải thúc đẩy tăng trưởng tín dụng để đưa nền kinh tế đi lên, nhưng Thông tư 06 thì làm ngược lại, làm khó khách hàng vay vốn. Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, điều này gây ảnh hưởng không tốt. Tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần phải xem xét lại".

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn SGO (SGO Group), cũng cho rằng: "Về cơ bản, một số quy định nói trên của Thông tư 06 đã làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, khiến hoạt động hợp tác đầu tư và M&A trở nên khó khăn hơn, dẫn đến nguy cơ tiến độ của các dự án bị chậm lại, qua đó khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm".

Bất cập chồng chất

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc Thông tư 06 bổ sung các trường hợp không được vay vốn ngân hàng đã tạo ra rất nhiều bất cập về mặt xây dựng pháp luật.

Cụ thể, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để "thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh" là không đúng, không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2, Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP).

Quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" cũng không đồng bộ, thống nhất với một số quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (khoản 2, Điều 3) và Luật Đầu tư 2020 (khoản 2, Điều 21 và Điều 24).

Bên cạnh đó, quy định này cũng không đồng bộ, thống nhất với Điều 55, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và trái với thực tiễn của ngành bất động sản. Bởi lẽ, giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới là lúc chủ đầu tư cần vay vốn nhất, còn khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì không có chủ đầu tư nào "dại dột" vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao cả. Nguyên nhân là ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép huy động vốn từ người mua qua việc bán nhà hình thành trong tương lai.

Việc bị hạn chế hợp tác đầu tư ở giai đoạn quan trọng nhất của dự án khiến các chủ đầu tư lâm vào tình cảnh phải tự mình thu xếp nguồn vốn cho dự án, hoặc phải tìm một "bên thứ ba" có đủ năng lực hay huy động vốn nước ngoài. Với bối cảnh hiện nay, đa số doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn, thì quy định nêu trên vừa khiến dự án có nguy cơ chậm tiến độ, vừa "mở toang" cánh cửa cho doanh nghiệp ngoại vào chiếm lĩnh thị trường trong nước.

Điều đáng nói khác là quy định nói trên sẽ gây ra tác động tiêu cực không chỉ cho riêng ngành bất động sản mà còn với công tác đầu tư phát triển nói chung, vì được áp dụng với mọi dự án đầu tư. Các dự án đầu tư công trình hạ tầng, cầu đường, cảng biển, sân bay, bệnh viện, nhà máy điện… được thực hiện theo hình thức PPP (đối tác công - tư) cũng sẽ trở thành "nạn nhân" của quy định này.

Ngoài các điều khoản bất cập nêu trên thì Thông tư 06 cũng tồn tại một quy định bất hợp lý khác là "tổ chức tín dụng không được cho vay để bù đắp tài chính, trừ trường hợp đáp ứng đủ 2 điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 10 Điều 8", nhưng tại điểm a khoản 10 lại quy định điều kiện các chi phí thực hiện dự án phải "phát sinh dưới 12 tháng" tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định này là chưa sát với thực tế triển khai dự án, nhất là khi số lượng dự án bị vướng mắc pháp lý hiện nay lên tới hàng nghìn và quá trình tháo gỡ kéo dài rất lâu. Bởi vậy, ông Châu cho rằng nên quy định thời hạn "dưới 36 tháng" thì sẽ hợp lý hơn.

Cần sửa trước khi quá muộn

Với khá nhiều điểm bất cập, các chuyên gia cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần sửa đổi Thông tư 06 theo hướng bãi bỏ ngay 2 quy định cấm: cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh; và cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời nâng điều khoản của quy định cho vay để bù đắp tài chính lên mốc "dưới 36 tháng".

Hầu như không có quan ngại nào về quy trình xây dựng văn bản pháp luật đối với việc sửa chữa Thông tư này, bởi đã có tiền lệ. Điển hình là việc Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023 sửa đổi Nghị định 65/2022 mới ban hành 5 tháng; hoặc ngày 13/7/2023, Chính phủ có Công văn 333 đính chính Nghị định 35/2023 mới vừa ban hành ngày 25/06/2023.

Theo giới đầu tư, việc sửa đổi Thông tư 06 cần phải thực hiện nhanh chóng, bởi từ đây tới khi Thông tư có hiệu lực (1/9/2023), thời gian chỉ còn hơn 1 tháng. Nếu không thực hiện, thị trường bất động sản sẽ hứng chịu những hệ lụy rất nặng nề, có thể khiến doanh nghiệp bất động sản chịu thêm "đòn đau" và đẩy những nỗ lực "giải cứu" bấy lâu trở về với gần vạch xuất phát.