Mua nhà bằng vi bằng không được coi là giao dịch hợp pháp

Vậy xin luật sư cho biết, vi bằng có thay thế được văn bản công chứng, chứng thực không? Mua nhà bằng vi bằng có được coi là giao dịch hợp pháp?

Lê Ngọc Long (quận Hồng Bàng, TP Hải Phòng)

Trả lời:

Luật sư Lê Hồng Vân (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Theo quy định hiện hành, trong một số trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng, như: Trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình như vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, anh, chị, em ruột… của Thừa phát lại; Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội; Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…

Bên cạnh đó, Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ, hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực. Như vậy, có thể khẳng định rằng giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để "mua bán" nhà ở.

Về hệ quả của việc mua nhà bằng vi bằng, theo Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch này sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch. Do đó, giao dịch này không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Theo đó, bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện. Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện.

Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm. Thực tế cho thấy, việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay).

Thậm chí còn có môi giới nhà đất "bắt tay" với thừa phát lại cố tình lập lờ giá trị của vi bằng ngang với hợp đồng công chứng để tăng niềm tin cho người dân mua nhà đất. Có trường hợp chính thừa phát lại giúp hai bên mua bán lập văn bản thỏa thuận, nhưng khi vi bằng nộp lên chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền nên khó phát hiện sai phạm.

Trong khi đó, mặc dù từ đầu năm 2016, chế định thừa phát lại được thực hiện trong thực tế song vẫn chưa có quy định về xử phạt vi phạm hành chính, quy định về quy tắc đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thừa phát lại. Do vậy, khi có sai phạm xảy ra, cơ quan có thẩm quyền chỉ mới áp dụng một số hình thức xử lý hành chính như tạm đình chỉ có thời hạn, hoặc đình chỉ đối với văn phòng và có thể miễn nhiệm thừa phát lại.

Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận và chứng minh sự kiện, hành vi có diễn ra. Thừa phát lại không ghi nhận các bên có mua bán nhà đất bằng giấy viết tay hay chứng nhận hành vi, sự việc mua bán đó đúng hay sai. Vì vậy, để tránh tiền mất tật mang, mỗi người dân cần thận trọng khi tiến hành các giao dịch liên quan đến nhà đất, không nên đặt trọn niềm tin vào vi bằng.