Làm cách nào để sang tên sổ đỏ khi tiền đã trao mà chủ cũ lật kèo?

Gia đình anh trai tôi cắm sổ đỏ nhà trong ngân hàng để vay tiền. Anh trai tôi mắc bệnh nặng, mất năm 2015. Các đồng thừa kế của anh trai tôi nhất trí thiết lập biên bản họp gia đình đồng ý để chị dâu tôi bán lại nhà cho tôi bằng giấy viết tay. Tôi mang tiền trả ngân hàng, chị dâu rút sổ đỏ ra đưa tôi giữ. Tôi có sổ trong tay và quản lý, sử dụng nhà đất đó đến nay.

Tuy nhiên năm 2020 tôi muốn sang tên bìa đỏ thì chị dâu không phối hợp thực hiện công chứng sang tên cho tôi. Chị nói muốn làm gì thì tự đi mà làm. Cùng năm đó cơ quan thi hành án ra văn bản ngăn chặn không cho phép sang tên sổ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án do vợ chồng anh chị tôi phải thi hành nghĩa vụ trả tiền.

Vậy tôi xin hỏi làm sao để tôi sang sổ đỏ đứng tên mình?

"Bạn cần khởi kiện, yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng mua bán viết tay", đó là quan điểm của Luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư TP Hà Nội - Công ty Luật TNHH LSX).

Theo Luật sư Lực, trường hợp của bạn thực sự phức tạp với nhiều khúc mắc, mâu thuẫn. Tuy nhiên vận dụng các quy định pháp luật hiện hành thì hoàn toàn có thể có giải pháp để tháo gỡ.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm a, khoản 3, điều 167 luật đất đai năm 2013 phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là quy định về mặt hình thức hai bên giao dịch cần phải tuân thủ.

Theo Bộ luật dân sự năm 2005, trường hợp các bên vi phạm về hình thức, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu nếu Tòa án đã cho các bên một thời gian để hoàn thiện nhưng không thực hiện.

Bộ luật dân sự năm 2005, điều 134 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Như trường hợp của bạn, do chị dâu không đồng ý nên không thể hoàn thiện được thủ tục sang tên. Hoặc chị dâu có đồng ý tiến hành các thủ tục thừa kế để sang tên thì lại vướng văn bản ngăn chặn của cơ quan thi hành án dẫn đến không thực hiện được. Nếu áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, vụ việc của bạn sẽ tiến thoái lưỡng nan, hướng nào cũng vướng, cũng bế tắc.

Để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình trong trường hợp này bạn cần phải áp dụng quy định pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết. Bởi giao dịch hai bên đang được thực hiện (chưa thực hiện việc công chứng, sang tên), nên theo điểm b, khoản 1 điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch này sẽ áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết.

Theo đó khoản 2, điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trong giao dịch mua bán, bạn đã trả đủ tiền, quản lý đất chỉ còn thiếu việc bên bán phải sang tên cho bạn. Như vậy có thể xác định bạn đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch này.

Do đó khi bạn khởi kiện Tòa án sẽ có thể công nhận hiệu lực giao dịch mua bán viết tay năm 2015. Sau đó bạn căn cứ bản án và quyết định thi hành án để thực hiện thủ tục sang tên mình.

Khi Tòa án đã công nhận hiệu lực giao dịch vào thời điểm năm 2015 thì văn bản ngăn chặn giao dịch năm 2020 của cơ quan thi hành án cũng không còn giá trị nữa.

Trên đây là giải pháp giúp đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bạn.