Khi nào hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu?

Tình huống:

- Anh Tân thuê nhà của nhà nước, sau đó được hợp thức hóa. Anh Tân thuê anh Lượng, giám đốc 1 công ty nhà đất làm thủ tục với lời hứa (có hợp đồng) sẽ cắt thưởng 100m2 đất sau khi hoàn thành thủ tục.

- Anh Lượng chuyển nhượng hợp đồng đó cho anh Dũng (1 giám đốc công ty môi giới nhà đất khác) thực hiện.

- Năm 2004, (khi chưa hoàn tất thủ tục hợp thức hóa nhà đất cho anh Tân) Anh Dũng lại kí hợp đồng bán 100m2 đất ấy cho tôi với cam kết sẽ lo ra đến bìa đỏ QSDĐ tên tôi + nếu sau 2 tháng không hoàn tất sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận + nếu vì lí do nào đó việc sang nhượng không thực hiện được sẽ bồi thường giá trị nhà tôi xây trên đất. anh Dũng đã nhận 3 đợt (2/3 tổng số tiền) ngay sau đó.

Năm 2006, do sự thỏa thuận lại giữa 2 anh Tân và Lượng, anh Lượng đã làm xong giấy tờ nhưng giữ luôn và bỏ trốn. Sau đó anh Tân làm đơn báo mất và làm lại giấy tờ khác. Dù gia đình tôi đã liên tục nhắc nhở nhưng đến nay anh Dũng (trực tiếp kí với tôi) vẫn không thực hiện hợp đồng. (Nhà tôi đã xây, ở được 6 năm)

Xin hỏi luật sư:

1- Việc tôi kí hợp đồng mua bán với anh Dũng (có đóng dấu công ty anh Dũng) có được pháp luật công nhận không?

2-  Đến nay (2010), tôi có còn quyền khiếu kiện anh Dũng ra tòa án không?

3- Nếu anh Dũng không thể thực hiện hợp đồng thì tòa sẽ giải quyết như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách trả lời:

Thứ nhất: Việc ký hợp đồng mua bán giữa bạn và anh Dũng không được pháp luật công nhận vì  đây là hợp đồng vô hiệu do không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005: “2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”, cụ thể:

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng vi phạm quy định của pháp luật về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất Đai: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Ngoài ra giao dịch giữa bạn và anh Dũng còn có thể bị vô hiệu nếu bạn chứng minh được rằng anh Dũng đã lừa dối bạn làm cho bạn hiểu sai lệch về chủ thể tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó theo quy định tại khoản 1, Điều 132 BLDS năm 2005. 

Do vi phạm cả về hình thức và về mặt ý chí khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mà bạn ký kết bị vô hiệu và không được pháp luật thừa nhận.