Hơn 50 biệt thự “mọc” trên đất nông nghiệp”: Luật đã quy định buộc phải phá dỡ!

Như Dân trí đã đưa tin, thời gian vừa qua, dư luận đang xôn xao về việc hàng loạt căn biệt thự tại Khu nghỉ dưỡng Điền Viên Thôn (xã Yên Bài, huyện Ba Vì) của Công ty CP Đầu tư Thăng Long Xanh được xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp và đất khai hoang chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin của ông Bạch Công Tiến - Chủ tịch UBND huyện Ba Vì cho biết thì từ cuối năm 2013, sau khi huyện Ba Vì nhận được báo cáo của xã Yên Bài đã giao cho thanh tra xây dựng huyện vào kiểm tra, đến tháng 1/2014, huyện Ba Vì thành lập đoàn kiểm tra liên ngành về kiểm tra khu vực này, nhưng kết quả đoàn kiểm tra không có báo cáo về cấp huyện.

Cho đến nay, có 55 căn nhà đã cơ bản đã hoàn thiện và được đưa vào sử dụng. Vậy trường hợp xác định có sai phạm trong quá trình xây dựng các căn biệt thự trên thì những căn biệt thự đã được xây dựng sẽ bị xử lý như thế nào? Đối với các khách hàng đã đặt mua các căn biệt thự trên mạng thì giải quyết quyền lợi ích hợp pháp cho họ ra sao?

PV Dân trí đã có buổi trao đổi với Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội để làm rõ hơn về vấn đề này.

PV: Thưa luật sư, có nhiều ý kiến cho rằng nếu có sai phạm trong việc xây dựng các căn biệt thự thì cơ quan có thẩm quyền nên xử phạt nghiêm minh bằng cách phải phá dỡ hết các biệt thự sai phép, nhưng cũng có ý kiến cho rằng không cần thiết phải phá dỡ để tránh lãng phí và chính quyền có thể xem xét cho chủ đầu tư nộp phạt để giữ lại các công trình này. Vậy xin luật sư cho biết pháp luật quy định như thế nào về việc xử lý các công trình này?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Ở đây, việc xây dựng các căn biệt thự tại Điền Viên thôn không có giấy phép xây dựng và cũng không đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng do chủ đầu tư không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, để xác định các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng còn cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Vì vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 8, 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP về quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng… thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, các công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng đồng thời xây dựng trên đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định về việc xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng và không đủ điều kiện để được cấp Giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng

1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

c) Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.”.

Như vậy, theo quy định này thì chủ đầu tư phải phá dỡ các căn biệt thự đã xây dựng, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì có thể bị cưỡng chế phá dỡ.

Trong vụ việc này, theo thông tin mà báo chí cung cấp thì việc xây dựng các căn biệt thự tại Ba Vì không chỉ là sử dụng đất không đúng mục đích và xây dựng không có giấy phép xây dựng, mà còn có nhiều sai phạm khác nữa. Như trước đó đã xảy ra việc mua bán đất của người dân để xây biệt thự cũng không đúng với các quy định của pháp luật, đặc biệt là chuyển nhượng đất này không phải là chuyện nhỏ nhưng chính quyền lại không hề hay biết. Thêm vào đó, Công ty Cổ phần Thăng Long Xanh cũng đã quảng cáo, rao bán các căn biệt thự trên mạng và đã có khách hàng đặt mua, dù nhà đất này hoàn toàn không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch.

Như vậy, có thể thấy rằng các hành vi này đều là các hành vi vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật, cần phải xử lý nghiêm. Đối chiếu với các quy định nêu trên thì các cơ quan chức năng sẽ phải có biện pháp buộc chủ đầu tư phải phá dỡ các công trình xây dựng trái pháp luật, đồng thời có thể xem xét thu hồi diện tích đất sử dụng không đúng mục đích theo Điều 64 Luật Đất đai 2013. Việc phá dỡ toàn bộ các căn biệt thự đã xây dựng sẽ có thể tốn kém và lãng phí nhưng nhìn về lâu dài, nếu các công trình sai phạm này không phù hợp với quy hoạch thì việc phá dỡ đi là cần thiết, đồng thời cũng tránh được việc tái diễn tình trạng tương tự khi mà các công trình sai phạm đang có dấu hiệu mọc lên rất nhiều tại với các khu vực xa trung tâm thành phố hiện nay.

Theo quy định tại Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 12 Nghị định 180/2007 thì nếu có hành vi vi phạm về trật tự xây dựng nhưng không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp… thì chủ đầu tư được quyền nộp phạt và sửa chữa, bổ sung giấy phép để giữ lại công trình. Tuy nhiên trong trường hợp này việc xây dựng được tiến hành trên đất khai hoang, không thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư nên cũng rất khó có thể áp dụng các quy định pháp luật trên để nộp phạt, sửa chữa, bổ sung giấy phép để giữ lại công trình.

PV: Theo thông tin mà chúng tôi được biết thì dựa trên các thông tin quảng cáo trên mạng, một số khách hàng đã mua nhà tại khu Điền Viên thôn. Vậy trong trường hợp cơ quan chức năng có kết luận sai phạm và xử lý các công trình này thì vấn đề quyền lợi của khách hàng đã mua căn hộ tại khu nghỉ dưỡng này được giải quyết ra sao thưa luật sư?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Căn cứ theo quy định tại Điều 49, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì các bên chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà khi có các điều kiện sau:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà;

+ Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không bị tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

+ Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, không thuộc diện bị thu hồi đất, giải toả, phá dỡ…

Xét ở đây, các căn biệt thự được xây dựng trên thửa đất chưa rõ mục đích sử dụng (có một phần diện tích đất khai hoang), chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời khi xây dựng cũng không được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, mọi giao dịch liên quan tới các biệt thự xây dựng trái pháp luật này đều bị coi là trái pháp luật. Điều này có nghĩa là các giao dịch chuyển nhượng đã xác lập giữa khách hàng và chủ đầu tư xây dựng căn hộ bị vô hiệu.

Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì khi giao dịch vô hiệu, các bên trong quan hệ mua bán, chuyển nhượng có trách nhiệm hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy, chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền đã nhận cho các khách hàng đã thanh toán để mua biệt thự.

Bên cạnh đó cũng phải lưu ý rằng, trong vụ việc này chủ đầu tư xây dựng khu biệt thự đã có hành vi quảng cáo thông tin không đầy đủ và chính xác về các căn biệt thự để lôi kéo khách hàng mua các căn biệt thự này. Do đó, trên cơ sở kết quả của việc thực hiện trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng đã mua biệt thự trong giao dịch vô hiệu này, các cơ quan chức năng có thể sẽ xem xét, làm rõ về hành vi để xác định có hay không hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong vụ việc này.

Hiện nay đoàn thanh tra liên ngành của thành phố đang làm việc với chính quyền địa phương để làm rõ về các vấn đề có liên quan. Cũng theo lời ông Tiến thì tại khu vực xây dựng Điền Viên thôn quy hoạch về đất đai trước và sau năm 2010 đều là quy hoạch về đất ở nông thôn, tổng diện tích là 4,8 ha. Do vậy, sau khi xác định rõ hành vi, mức độ sai phạm của các cá nhân, tổ chức thì việc quyết định giữ lại hay phá dỡ các căn biệt thự sẽ được xem xét, đánh giá dựa trên sự phù hợp của công trình so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, vừa đảm bảo tính thượng tôn pháp luật, đồng thời tránh lãng phí, tốn kém cho nhà nước, tổ chức và nhân dân.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc về vụ việc.

Anh Thế (thực hiện)