FLC có quyền bán thanh lý các căn hộ khách hàng chậm nộp tiền đợt cuối?

Thị trường bất động sản thực sự bị “sốc” khi Tập đoàn FLC tuyên bố sẽ bán căn hộ FLC Landmark Tower cho người khác nếu người mua không đến nhận bàn giao và thanh toán phần tiền còn lại trong hợp đồng.
>>Tổng giám đốc FLC lên tiếng về quyết định “bán phá giá nếu khách không đến nhận nhà”
>>Tập đoàn FLC lập tổ đòi nợ khách mua nhà

Trước thông tin này, một số khách hàng “phản ứng” và cho rằng FLC không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng như bán thanh lý các căn hộ chậm nộp tiền đợt cuối.

Để độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này dưới góc độ pháp luật, PLVN đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Thành Vinh – Phó tổng giám đốc Công ty Luật SMiC xung quanh vấn đề này.

Thông tin Tập đoàn FLC sẽ bán thanh lý căn hộ nếu khách hàng không đến nhận bàn giao và thanh toán phần tiền còn lại như thỏa thuận trong hợp đồng đang gây nhiều tranh cãi. Theo các quy định pháp luật thì FLC có quyền làm việc này hay không, thưa luật sư?

Để xem xét FLC có quyền chấm dứt hợp đồng và bán căn hộ như họ đã tuyên bố hay không, chúng ta phải xem xét đến hai căn cứ: (i) thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa FLC với người mua căn hộ; và (ii) các quy định của pháp luật liên quan. Để có hiệu lực pháp luật, nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng phải không trái với các quy định của pháp luật. Chúng ta sẽ lần lượt xem xét từng căn cứ này.

FLC có quyền bán thanh lý các căn hộ khách hàng chậm nộp tiền đợt cuối?
Luật sư Lê Thành Vinh khẳng định FLC có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán!

Về thỏa thuận giữa các bên, Điều 8.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Ninh Bắc (nay đã sáp nhập vào Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC) và người mua căn hộ quy định như sau:

“Nếu Bên Mua chậm thanh toán tiền mua căn hộ của bất kỳ Đợt nào theo quy định tại Điều 2.3 của Hợp đồng, thì Bên Mua sẽ phải chịu phạt bằng mức lãi suất tín dụng quá hạn đối với khoản tín dụng cho vay kỳ hạn 12 (mười hai) tháng do Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) công bố tại thời điểm chậm thanh toán trên số tiền chậm thanh toán.

Thời hạn chậm thanh toán tối đa không quá 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày phải thanh toán theo thông báo của Bên Bán. Nếu quá thời hạn 30 (ba mươi) ngày mà Bên Mua vẫn không thực hiện việc thanh toán, thì Bên bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng. Bên Bán có quyền chuyển nhượng nhà ở cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không phải thông báo cho Bên Mua biết.

Bên Mua chỉ được nhận lại số tiền mua nhà ở đã thanh toán (không tính lãi) sau khi Bên Bán đã nhận được tiền thanh toán tiền mua nhà ở đó từ bên thứ ba. Ngoài ra, Bên Mua phải bồi thường cho Bên Bán toàn bộ thiệt hại phát sinh do việc chậm thanh toán”.

Điều 2.3 Hợp đồng mua bán căn hộ quy định trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo về việc bàn giao căn hộ, Bên mua sẽ phải thanh toán số tiền bằng 30% giá trị Hợp đồng.

Như vậy, trừ phi các bên có thỏa thuận sửa đổi, bổ sung gì khác, nếu hết thời hạn 40 ngày kể từ ngày FLC gửi thông báo cho người mua về việc bàn giao căn hộ mà người mua không thanh toán nốt 30% giá trị Hợp đồng còn lại thì FLC có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Và lúc đó, họ có quyền bán căn hộ cho người khác.

Chúng ta cần phân biệt rõ đây là trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng chứ không phải là hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Do vậy, FLC có thể chấm dứt Hợp đồng mà không cần phải được bên mua căn hộ đồng ý.

Vậy các quy định của pháp luật có cho phép các bên thỏa thuận như trên không, nói cách khác thì thỏa thuận của FLC có hợp pháp?

Điều 426 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự như sau:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”
Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định về mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước như sau:

“Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho phủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả.

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra”.

Theo các quy định trên, FLC có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ khi xảy ra trường hợp mà FLC và người mua căn hộ đã thỏa thuận. Nếu việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại cho FLC, họ còn có quyền yêu cầu người mua phải bồi thường thiệt hại.

Sảnh chính tòa tháp cư dân đã được bàn giao cho CBRE vào quản lý
Sảnh chính tòa tháp cư dân đã được bàn giao cho CBRE vào quản lý

Thế còn việc bán thanh lý căn hộ thì sao, thưa ông ?

Về thỏa thuận trong hợp đồng thì tôi đã phân tích ở trên rồi. Điều 8.1 cho phép FLC bán căn hộ cho bên thứ ba khi họ đơn phương chấm dứt hợp đồng do người mua không thanh toán tiền như đã thỏa thuận.

Xét về quy định của pháp luật, Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm “đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở”. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 còn quy định cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần theo nguyên tắc “Bên bán... được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua.... trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Theo các quy định này, một khi người mua chưa nhận bàn giao và chưa thanh toán hết tiền cho FLC, FLC vẫn là chủ sở hữu căn hộ. Do vậy, việc họ quyết định bán căn hộ cho người khác trong trường hợp nêu ở trên là phù hợp với quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu căn hộ và thỏa thuận trong hợp đồng.

Có quan điểm cho rằng FLC muốn chấm dứt hợp đồng thì phải kiện ra tòa án, ông nghĩ sao về quan điểm này?

Như đã phân tích ở trên, đây là trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Một khi đã đơn phương thì họ chỉ cần thông báo cho bên kia quyết định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của mình và hợp đồng sẽ chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Nói cách khác, FLC hoàn toàn tự mình quyết định chấm dứt hợp đồng khi xảy ra trường hợp được Hợp đồng và pháp luật quy định, mà không cần phải kiện ra tòa án để thực hiện quyền này.

Còn khi bên mua nhà không đồng ý với quyết định đơn phương của FLC, họ có thể thương lượng với FLC hay kiện ra tòa án để yêu cầu tòa án phán xử việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của FLC có trái với quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng hay không cũng như để giải quyết các tranh chấp của các bên liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng.  

Xin cảm ơn luật sư!

Theo Pháp luật Việt Nam
 

Tag :
MỚI NHẤT
Bài 1: Sông Đà - Hà Đông xâm hại quyền lợi cư dân
Bài 1: Sông Đà - Hà Đông xâm hại quyền lợi cư dân

(Dân trí) - Bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu căn hộ tại tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông trên đường Trần Phú, quận Hà Đông. Nhưng qua gần 2 năm sử dụng, các cư dân tòa nhà tỏ ra rất bức xúc khi chưa được hưởng những quyền lợi chính đáng.

Thứ hai, 27/08/2012 - 12:15

Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp
Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp

(Dân trí) – Tôi là chủ một doanh nghiệp tư nhân có đăng ký kinh doanh từ năm 2008. Nay tôi muốn chuyển doanh nghiệp này sang cho người khác. Vậy tôi cần làm những thủ tục gì?

Thứ hai, 27/08/2012 - 12:01

UBND thị trấn Trạm Trôi bị “tố” phá dỡ nhà trái pháp luật
UBND thị trấn Trạm Trôi bị “tố” phá dỡ nhà trái pháp luật

(Dân trí) - Trong lúc chờ Thanh tra xây dựng huyện Hoài Đức giải quyết đơn khiếu nại, công trình nhà ở được cấp GPXD của chị Nga bất ngờ bị đoàn cán bộ của UBND thị trấn Trạm Trôi phá dỡ giàn giáo, coppha, cưa cắt khung sắt diện tích tầng 2, thu giữ vật liệu.

Chủ nhật, 26/08/2012 - 12:05

Hệ thống thoát nước quận Liên Chiểu có nguy cơ chậm tiến độ
Hệ thống thoát nước quận Liên Chiểu có nguy cơ chậm tiến độ

(Dân trí) - Đầu tháng 7, các đơn vị liên quan dự án hệ thống thoát nước quận Liên Chiểu - Đà Nẵng đều nêu quyết tâm giải quyết dứt điểm vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành công trình trước mùa mưa lũ. Tuy nhiên, thực tế đang diễn ra hoàn toàn trái ngược.

Chủ nhật, 26/08/2012 - 12:03

Thủ tục chuyển nhượng chi nhánh Công ty
Thủ tục chuyển nhượng chi nhánh Công ty

(Dân trí) – Chúng tôi là công ty cổ phần có chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh, nay chúng tôi muốn chuyển nhượng chi nhánh này cho người khác, vậy chúng tôi có thể thực hiện được hợp đồng này không và thủ tục như thế nào?

Chủ nhật, 26/08/2012 - 12:01

Công an phường xác nhận Thiếu tá Nghĩa hy sinh khi làm nhiệm vụ
Công an phường xác nhận Thiếu tá Nghĩa hy sinh khi làm nhiệm vụ

(Dân trí) - Sau khi Bộ Lao động TB&XH xét trường Thiếu tá Trần Duy Nghĩa ở TX Nghĩa Lộ không đủ điều kiện công nhận liệt sĩ. Lãnh đạo đơn vị là Công an phường Trung tâm đã gửi văn bản đến cơ quan chức năng đề nghị giải quyết chế độ với người hy sinh.

Thứ bảy, 25/08/2012 - 04:33

FLC nên chấp nhận giãn thời gian thanh toán cho khách hàng?
FLC nên chấp nhận giãn thời gian thanh toán cho khách hàng?

Những ngày qua thông tin Tập đoàn FLC sẽ chấm dứt hợp đồng và thanh lý căn hộ nếu khách hàng không chịu thanh toán đợt cuối tiền mua căn hộ tại dự án FLC Landmark Tower đang gây chấn động thị trường địa ốc với sự vào cuộc của các chuyên gia pháp lý.

Thứ bảy, 25/08/2012 - 04:00

Thấy gì qua cuộc thị sát hoạt động ở bến xe Nước Ngầm?
Thấy gì qua cuộc thị sát hoạt động ở bến xe Nước Ngầm?

Mới đây dư luận lại ồn ào về việc hoạt động đang diễn ra rất lộn xộn, tùy tiện của dịch vụ taxi, tự ý thu tiền sai quy định để “chặt chém” hành khách... mà ban quản lý bến xe lại bao che, dung túng, hưởng lợi từ loại phương tiện này.

Thứ bảy, 25/08/2012 - 12:52

Quận Ba Đình "chốt" thời gian cưỡng chế nhà D2 Giảng Võ
Quận Ba Đình "chốt" thời gian cưỡng chế nhà D2 Giảng Võ

(Dân trí) - Được TP. Hà Nội phê duyệt dự án cải tạo xây mới nhà D2 từ tháng 4/2010, nhưng qua 2 năm chờ đợi, nhà đầu tư vẫn chưa nhận được mặt bằng. Sau nhiều lần thuyết phục không thành, quận Ba Đình đã chốt thời gian áp dụng cưỡng chế theo quy định.

Thứ bảy, 25/08/2012 - 06:45

Cụ già độc thân sống trong túp lều ở huyện Hoài Đức kêu cứu
Cụ già độc thân sống trong túp lều ở huyện Hoài Đức kêu cứu

(Dân trí) - Sau nhiều lần khiếu nại quyết định thu hồi không rõ ràng mảnh đất 220m,9m2 tại xã Di Trạch, huyện Hoài Đức, ông Vương Tất Cận đã được duyệt mua 40m2 để làm nhà ở, nhưng giấc mơ có được mái nhà vẫn là điều xa vời với người đàn ông lam lũ 70 tuổi.

Thứ bảy, 25/08/2012 - 05:28

Thủ tục gia hạn văn bằng bảo hộ nhãn hiệu
Thủ tục gia hạn văn bằng bảo hộ nhãn hiệu

(Dân trí) – Công ty tôi đã được cấp văn bằng bảo hộ cho nhãn hiệu đã được 10 năm. Nay chúng tôi muốn tiếp tục sử dụng nhãn hiệu này và muốn thực hiện thủ tục gia hạn văn bằng bảo hộ tại Cục sở hữu trí tuệ. Chúng tôi phải làm thủ tục gì?

Thứ bảy, 25/08/2012 - 12:52

Bác đơn khiếu nại lần 2 của Phó Hiệu trưởng Đại học TDTT Bắc Ninh
Bác đơn khiếu nại lần 2 của Phó Hiệu trưởng Đại học TDTT Bắc Ninh

(Dân trí) - Sau khi Thanh tra Bộ Văn hóa, Thể thao, Du lịch quyết định “bác” đơn khiếu nại của Phó Hiệu trưởng Nguyễn Danh Hoàng Việt về nội dung kết luận thanh tra số 46/KL-TTr ngày 5/7/2012, ông Việt tiếp tục có đơn khiếu nại lần 2 gửi lãnh đạo Bộ nhưng không được chấp nhận.

Thứ sáu, 24/08/2012 - 06:44

ĐÁNG QUAN TÂM
Cụ già bị cắt thận mòn mỏi chờ được thi hành án
Cụ già bị cắt thận mòn mỏi chờ được thi hành án

(Dân trí) - Trải qua 7 năm ròng rã đòi nhà do con trai chiếm dụng, mong muốn quay trở về ngôi nhà sống nốt những năm cuối đời của Phạm Ngọc Gia vẫn chưa thành hiện thực. Khi Cục thi hành án TP. Hạ Long lên kế hoạch cường chế, TAND Tối cao lại thông báo hoãn.

Thứ sáu, 24/08/2012 - 12:06

Điện Biên: Di tích lịch sử 250 năm tuổi bị “bức tử”
Điện Biên: Di tích lịch sử 250 năm tuổi bị “bức tử”

(Dân trí) - Di tích lịch sử cấp quốc gia Thành Bản Phủ được công nhận cấp quốc gia năm 1981, nhưng công tác quản lý quá lỏng lẻo của các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đã khiến khu di tích bị xâm hại nghiêm trọng.

Thứ sáu, 24/08/2012 - 12:02

Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài
Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài

(Dân trí) - Công ty chúng tôi muốn lập hợp đồng liên doanh với công ty đối tác là Hàn Quốc nhằm mục đích hợp tác thành lập công ty tại Việt Nam. Xin luật sư cho biết, hợp đồng dạng này cần phải có nội dung như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thứ sáu, 24/08/2012 - 12:01

UBND xã Bắc Trạch thừa nhận sai phạm khi cưỡng chế nhà đất
UBND xã Bắc Trạch thừa nhận sai phạm khi cưỡng chế nhà đất

(Dân trí) - Liên quan đến vụ cưỡng chế nhà đất tại huyện Bố Trạch (Quảng Bình), ông Nguyễn Ngọc Tuân, Chủ tịch UBND xã Bắc Trạch đã thừa nhận sai phạm về cách thức tiến hành cưỡng chế nhà đất đối với gia đình ông Nguyễn Xuân Lê.

Thứ năm, 23/08/2012 - 04:29

Thái Bình: Phó Giám đốc "tố" Giám đốc lừa tiền, bán công ty
Thái Bình: Phó Giám đốc "tố" Giám đốc lừa tiền, bán công ty

(Dân trí) - Cùng nhau đi thương lượng mua lại công ty, cùng nhau góp vốn, bà Trần Thị Kim Tân đồng ý để cho bà Nguyễn Thị Thanh Ngoan đứng tên trên giấy tờ pháp lý vì lý do riêng. Sau đó bà Ngoan “bán” công ty cho người khác khiến bà Tân gần như mất trắng.

Thứ năm, 23/08/2012 - 03:33

Quận Đống Đa chịu trách nhiệm vụ “núi rác” tồn tại giữa Thủ đô
Quận Đống Đa chịu trách nhiệm vụ “núi rác” tồn tại giữa Thủ đô

(Dân trí) - 23 ngày sau sự cố bãi rác thải tràn ra đường tại ngõ 34 Hoàng Cầu, đến nay sự cố chưa được cơ quan chức năng giải quyết dứt điểm. Trước bức xúc từ dư luận, Công ty Môi trường Đô thị, phường Ô Chợ Dừa đã đưa ra giải thích về vấn đề này.

Thứ năm, 23/08/2012 - 12:15

Cụ già bị cắt thận và hành trình 7 năm đòi nhà con trai chiếm giữ
Cụ già bị cắt thận và hành trình 7 năm đòi nhà con trai chiếm giữ

(Dân trí) - Chưa kịp hưởng niềm vui được sống trong ngôi nhà khang trang lúc tuổi già, ông Phạm Ngọc Gia sinh năm 1936 trú tại TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đã phải làm việc chẳng ai muốn là khởi kiện người con trai ra tòa để đòi quyền sở hữu hợp pháp của chính mình.

Thứ năm, 23/08/2012 - 12:01

Thủ tục sang tên sổ đỏ đang trong diện quy hoạch
Thủ tục sang tên sổ đỏ đang trong diện quy hoạch

(Dân trí) – Khi bố tôi mất để lại một mảnh đất, đã được cấp sổ đỏ đứng tên bố, mẹ tôi. Nhưng trong mục ghi chú có ghi: “đất nằm trong khu quy hoạch”. Tôi muốn hỏi trường hợp của nhà tôi như vậy có thể tiến hành thủ tục khai nhận di sản không?

Thứ năm, 23/08/2012 - 12:01

68% bạn đọc ủng hộ công nhận liệt sĩ đối với Thiếu tá Trần Duy Nghĩa
68% bạn đọc ủng hộ công nhận liệt sĩ đối với Thiếu tá Trần Duy Nghĩa

(Dân trí) - Bộ Lao động TB&XH khẳng định việc Thiếu tá Trần Duy Nghĩa tử vong không thuộc diện công nhận liệt sĩ, nhưng số đông bạn đọc được thăm dò ý kiến cho rằng cách giải quyết này chưa thấu tình đạt lý với đề nghị công nhận liệt sĩ đối với Thiếu tá Nghĩa.

Thứ tư, 22/08/2012 - 06:30

Tổng giám đốc FLC lên tiếng về quyết định “bán phá giá nếu khách không đến nhận nhà”
Tổng giám đốc FLC lên tiếng về quyết định “bán phá giá nếu khách không đến nhận nhà”

Thông tin Tập đoàn FLC sẽ bán thanh lý các căn hộ chủ đầu tư không đến nộp tiền đợt cuối và nhận bàn giao nhà đang gây “sốc” trên thị trường bất động sản.

Thứ tư, 22/08/2012 - 06:04

Nhịp cầu bạn đọc số 32
Nhịp cầu bạn đọc số 32

(Dân trí) - Tuần qua (từ 14 - 20/8), Báo Điện tử Dân trí đã nhận được đơn thư kiến nghị, tố cáo của các ông, bà sau và theo đúng quy định của Luật Báo chí, tòa soạn đã chuyển đến các cơ quan chức năng xem xét giải quyết.

Thứ tư, 22/08/2012 - 06:03

Cục Thi hành án chỉ đạo, Chi cục Ba Đình “bỏ ngoài tai”
Cục Thi hành án chỉ đạo, Chi cục Ba Đình “bỏ ngoài tai”

(Dân trí) - Sau 12 năm chờ đợi, bà Thái Thị Nhường đã làm đơn gửi Cục Thi hành án dân sự TP. Hà Nội khiếu nại việc Chi cục Ba Đình chậm trễ gây thiệt hại cho công dân. Cục Thi hành án có ý kiến chỉ đạo, nhưng mọi việc vẫn bế tắc.

Thứ tư, 22/08/2012 - 05:25