"Dụ xuống tiền trước rồi ép ký hợp đồng", cái bẫy tinh vi của môi giới BĐS

Luật sư Vũ Văn Tiến, Giám đốc Công ty luật TNHH Olympic, Đoàn luật sư TP HCM cho biết có ít nhất 6 thủ đoạn/phương thức rất cơ bản mà các môi giới/bên bán đất với mục đích lừa đảo đã sử dụng:

(1) Dùng thông tin quảng cáo gian dối/sai sự thật để tiếp cận bằng được người có nhu cầu mua nhà/đất; (2) Sử dụng chim mồi để bẫy người mua; (3) Cố tình đưa ra lời hứa hoặc cam kết thực hiện để thu hút bên mua chốt cọc/xuống tiền nhưng không thực hiện; (4) Cố ý tạo ra tình huống, thông tin và quà vật chất nhắm vào lòng tham, hám lợi của người mua và thổi phồng lợi nhuận ảo; (5) Dụ bằng mọi cách xuống tiền trước, rồi ép ký hợp đồng/thỏa thuận với nhiều nội dung cài/cắm gây bất lợi cho người mua theo kiểu bút sa gà chết, bẫy bằng văn bản/hợp đồng; (6) Tìm mọi cách để bẫy và đổ lỗi cho người mua vi phạm hợp đồng/thỏa thuận đã ký và chiếm luôn số tiền cọc/tiền đã thanh toán.

Trong đó, 3 thủ đoạn đầu đã được luật sư chia sẻ, phân tích kỹ ở 2 bài báo trước.

Thủ đoạn 4: Cố ý tạo ra tình huống/sự kiện, thông tin và quà vật chất nhắm vào lòng tham, hám lợi của người mua nhà/đất và thổi phồng lợi nhuận ảo

Những từ ngữ thường được bên lừa đảo đưa ra là: "Dự án/khu đất này là có một không hai, mấy tháng nữa ra sổ; chúng tôi độc quyền môi giới; dự án này có vị trí đắc địa, khả năng sinh lời cao,…. cơ hội này chỉ giành riêng cho các khách hàng có mặt hôm nay; Hôm nay công ty tổ chức mở bán và cho khách hàng bốc thăm trúng thưởng nhận quà lớn, chiết khấu lên tới…%, chiết khấu/tặng…chỉ/cây vàng,…; chỉ còn 1 lô/căn duy nhất chiết khấu lên đến…; có tới... khách hàng cùng tranh nhau mua lô/căn… vừa mua đã có khách hàng mua lại với giá…. lời…., chỉ còn 3 suất nội bộ… mua nhanh kẻo hết; Chủ đầu tư đang khuyến mãi cho... khách hàng đầu tiên; Sau… năm lợi nhuận là…%".

Và còn nhiều nội dung nữa chủ yếu đánh vào lòng tham và hám lợi quà vật chất từ khách hàng. Đặc biệt là những từ ngữ thổi phồng về lợi nhuận rất ảo. Chính những từ ngữ và sự kiện/tình huống này được bên môi giới/bên mở bán nói/trình bày rất có kịch bản, có thể là trong quán café, tại công ty môi giới, trên xe đi coi đất, tại một khu đất/phòng rộng hoặc một khu vực nhất định được xác định cụ thể, cộng với thủ đoạn chim mồi nữa, thì thường nhiều người vẫn tin là có thật và bị bẫy.

Đặc biệt là những nội dung này khi nào nói, ai nói và nói tại đâu, thì công ty môi giới/bên bán đã phân vai rất cụ thể cho từng người, gồm có cả người chim mồi, nhân viên hỗ trợ, MC theo với kịch bản và có kế hoạch từ trước. Còn tất cả buổi biểu diễn sẽ được chỉ đạo, bàn bạc và thảo luận cụ thể trong một group nội bộ được bên công ty môi giới/bên bán lập bằng zalo, facebook, viber…(mạng xã hội).

Vậy đó, nếu bạn rơi vào hoàn cảnh/tình huống này, thì liệu bạn có bị thôi thúc xuống tiền không/có hám lợi nhuận không? Có kìm hãm được ham muốn nhận được chiết khấu vàng, trúng xe, máy lạnh,…không?

Nhưng bạn không biết rằng thực sự rất khó để có thể nhận được những thứ quà vật chất này. Bởi vì không ai cho ai không thứ gì cả và khi bạn nhận được, thì những thứ này cũng được trừ vào giá nhà/đất mà bạn đã xuống tiền để mua và trừ vào giá trị sản phẩm mà đã bị công ty môi giới/bên bán đẩy lên gấp nhiều lần hoặc rất cao không đúng giá trị thực tế để bù vào chiết khấu và các món quà này.

Cuối cùng nếu bạn xuống tiền/chốt cọc, thì lúc đó chính bạn đã chiết khấu và dùng tiền mua nhà/đất ảo/vướng pháp lý hoặc mua với giá rất cao/hớ của mình để mua quà cho chính mình, còn bên bán/công ty môi giới không mất gì cả, mà họ chỉ diễn xuất thôi.

Thủ đoạn 5: Dụ bằng mọi cách xuống tiền trước, rồi ép/dụ ký hợp đồng/thỏa thuận với nhiều nội dung cài cắm gây bất lợi cho người mua theo kiểu bút sa gà chết, bẫy bằng văn bản/hợp đồng

Chưa nói đến tính pháp lý của dự án/nhà/đất thế nào, nhưng nếu bạn xuống tiền trước, rồi ký hợp đồng/thỏa thuận sau là bạn ngay lập tức bị vào tròng (bẫy), lý do tại sao?

Bởi vì quy trình chuẩn của một giao dịch mua bán bất động sản, thì bắt buộc phải ký hợp đồng hoặc có một thỏa thuận trước bằng văn bản rồi mới đến bước thực hiện, khi thực hiện thì mới đến khâu thanh toán, công chứng, bàn giao tài sản, đăng bộ/sang tên…

Trong đó, ký hợp đồng có thể là hợp đồng/thỏa thuận đặt cọc trước rồi đến bước ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng sau hoặc là ký luôn hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (không cần qua bước đặt cọc). Như vậy, diễn giải dễ hiểu hơn là ký trước chuyển tiền sau, còn nếu bạn chuyển tiền trước ký sau là làm ngược quy trình và có thể đang bị bẫy.

Còn trường hợp nếu bên môi giới hoặc bên bán cho bạn ký các dạng văn bản khác mà không phải là dạng văn bản đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nhà/đất như thỏa thuận/hợp đồng giữ chỗ/đặt chỗ, hợp đồng tư vấn/thiện chí, phiếu..…tự nguyện nộp tiền/tìm hiểu nguyện vọng... có nội dung để họ thu trước một ít tiền, rồi họ nói bạn chuyển trước một số tiền cho họ, thì bạn đang có dấu hiệu bị lừa đảo số tiền này.

Do vậy, nếu bạn đi ngược quy trình là chuyển trước một khoản tiền hoặc chuyển tiền theo các văn bản/thỏa thuận giữ chỗ/thiện chí,… như trên mà không phải là hợp đồng đặt cọc/mua bán. Rồi bạn sau đó mới ký hợp đồng/thỏa thuận cọc hoặc hợp đồng mua bán, thì bạn đã có dấu hiệu đã bị bẫy (lừa) theo kiểu "tiền vào tay ông khó đòi và bút sa gà chết" và bị bẫy theo từng bước rồi.

Nghĩa là nếu bạn chưa ký bất cứ thỏa thuận/văn bản nào mà đã chuyển tiền cho họ rồi là bạn đã bị bẫy để chuyển tiền (bẫy 1); còn nếu bạn đã ký các dạng văn bản giữ chỗ, thiện chí, phiếu…có nội dung chuyển tiền trước cho họ một ít, rồi bạn chuyển tiền trước cho họ đúng theo các văn bản này, thì chính các văn bản này sẽ có nội dung bẫy bạn mà có thể bạn không biết (bẫy 2).

Và khi bạn đã chuyển tiền vào rồi thì các văn bản/thỏa thuận này sẽ có hiệu lực ràng buộc ngay với nội dung buộc bạn phải ký thỏa thuận/hợp đồng cọc hoặc ký hợp đồng mua bán theo ý chí của họ và theo đúng thời hạn họ đưa ra hoặc là bạn sẽ mất toàn bộ số tiền đã chuyển cho họ.

Lúc đó về tâm lý khi bạn không muốn mất số tiền đã chuyển cho họ và vẫn có nhu cầu mua nhà/đất, thì bạn sẽ chấp nhận ký thỏa thuận/hợp đồng cọc hoặc hợp đồng mua bán. Khi đó, chính thỏa thuận/hợp đồng cọc hoặc hợp đồng mua bán này sẽ có nội dung bẫy tinh vi tiếp theo (bẫy 3) để buộc bạn phải xuống tiền thanh toán tiếp, cứ như vậy bạn bị bẫy và vào tròng của kịch bản lừa đảo. Vậy tại sao họ làm được như vậy?

Lý do đơn giản là khi tiền vào tay họ rồi, thì họ mới đưa ra các thỏa thuận/hợp đồng hoàn toàn theo ý chí đơn phương của họ, theo mẫu của họ và chắc chắn sẽ bất lợi cho bạn hoàn toàn, rồi họ nói bạn/anh/chị ký đi. Có những hợp đồng rất dài lên tới vài chục trang, có nhiều định nghĩa, đọc rất mơ hồ, không rõ ràng về chủ thể/chủ đầu tư/bên bán, đối tượng và nội dung của hợp đồng không rõ ràng, thế là bạn ngại đọc, chủ quan rồi ký đại cho xong.

Không ký thì họ nói là "nếu không ký thì anh/chị sẽ mất toàn bộ tiền anh/chị đã chuyển cho công ty theo thỏa thuận trước đó, ký đi rồi ít hôm em bán lại cho kiếm lời…" rồi môi giới/bên bán dụ tiếp và thôi thúc bạn để ký. Giả sử bạn đọc kỹ hợp đồng này thấy bất lợi, rồi bạn không ký và yêu cầu lấy lại tiền đã chuyển. Khi đó họ viện dẫn thỏa thuận trước đó, nói bạn vi phạm và thách thức bạn khởi kiện/tố cáo. Nhưng với số tiền đã chuyển không nhiều cho họ, thì nhiều người chấp nhận và không kiện, không làm lớn chuyện, thế là chấp nhận mất tiền oan.

Nhưng đồng thời hoặc ngay sau khi ký xong, thì thường là bên bán/môi giới dụ bạn và yêu cầu bạn nộp/thanh toán luôn số tiền đợt 1 chiếm 10% đến 30% giá trị hợp đồng, rồi thì lập tức hợp đồng/thỏa thuận này có hiệu lực và bẫy mới trong hợp đồng này sẽ từ từ xuất hiện. Khi đến hạn trong hợp đồng/thỏa thuận, họ tiếp tục yêu cầu bạn phải thanh toán đợt tiền tiếp theo như đã thỏa thuận, còn nếu không thanh toán thì bạn sẽ bị mất toàn bộ số tiền đã thanh toán trước đó theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng/thỏa thuận.

Rồi bạn lại sợ bị mất tiền, nên tiếp tục thanh toán, cứ như vậy cho đến khi một ngày bạn không còn khả năng thanh toán nữa, bạn không vay được ngân hàng để thanh toán đúng theo tiến độ hoặc cho đến khi bạn phát hiện ra hồ sơ pháp lý của Dự án hoặc nhà/đất bạn mua không đầy đủ pháp lý, bên bán không chính chủ, hợp đồng ký quá bất lợi và không biết đến lúc nào mới được nhận nhà/đất và nhận được giấy chủ quyền hoặc khi bạn phát hiện ra có nhiều việc bất thường của bên bán/bên môi giới. Lúc này bạn mới hiểu bạn bị bẫy, bị cài và bị lừa toàn bộ số tiền đã thanh toán.

Rồi đến lúc này bạn mới đọc kỹ hợp đồng, mới tìm hiểu pháp lý dự án/lô đất/căn nhà trên hợp đồng, đi hỏi luật sư, đi đến vị trí đất để xem và hỏi giá trị thật sự của miếng đất và bạn mới biết rõ là bị lừa (bẫy) như thế nào, gồm bẫy để chuyển tiền đợt đầu, bẫy để ký hợp đồng/văn bản và các hợp đồng/văn bản chính là bẫy.

Khi bạn nhận ra, thì đã quá muộn, dĩ nhiên Luật sư và người hiểu biết pháp luật sẽ có cách/phương án để giúp bạn đòi lại công bằng, nhưng rất khó, rất lâu và rất gian nan để có thể thực hiện và khôi phục lại quyền lợi của bạn như lúc đầu và rất khó để bạn không bị thiệt hại gì (ít nhất khi bạn lấy lại được tiền thì bạn phải mất tiền phí Luật sư, án phí, chi phí tố tụng, phí thi hành án,… và mất nhiều thời gian công sức giải quyết).

Vậy đó, bút sa gà chết, bẫy của bẫy nằm ở thủ đoạn này.

Theo đó, Luật sư Vũ Văn Tiến khuyên mọi người đừng tin bên môi giới/chủ đầu tư/bên bán nói/hứa mà hãy đọc kỹ cái họ viết/soạn trước khi ký bất cứ văn bản/thỏa thuận nào với họ. Đọc không hiểu thì đừng đọc và đừng ký.

Đừng bao giờ xuống tiền trước, rồi ký sau mà bắt buộc phải đọc thật kỹ rồi mới ký, đọc không hiểu thì tìm người khác (như luật sư) đọc hộ, rồi đàm phán/sửa/bổ sung hợp đồng/văn bản, khi nào thấy đúng ý chí của mình rồi thì mới ký và ký xong mới xuống tiền. Sai quy tắc này là nguy hiểm, đừng nghĩ rằng công ty lớn/có uy tín là không cài bẫy trong hợp đồng, thậm chí nhiều công ty lớn/uy tín nhưng vẫn bẫy mà bẫy rất tinh vi nữa là đằng khác.