Đất không có sổ đỏ, lập di chúc được không?

Mặc dù đang là người chiếm hữu và sử dụng hợp pháp một mảnh đất, nhưng vì lý do nào đó mà chưa thể có trong tay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Liệu rằng điều này có làm ảnh hưởng đến việc để lại tài sản thừa kế? Di chúc được lập phân chia di sản là đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?

Đất chưa có sổ đỏ có được chia thừa kế không?

Theo Luật sư Quách Thành Lực (Công ty Luật TNHH LSX), Pháp luật dân sự hiện hành quy định, bất động sản là một trong những loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đối với cơ quan hành chính nhà nước. Cụ thể tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

 “Điều 106. Đăng ký tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.”

Quyền chiếm hữu và sử dụng hợp pháp của đất đai được thể hiện thông qua việc người chủ miếng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì những lý do khác nhau mà hiện nay tại Việt Nam có nhiều trường hợp người dân chiếm hữu và sử dụng đất nhưng không có sổ đó.

 Mặc dù vẫn là người chiếm hữu và sử dụng miếng đất dù không có sổ đỏ và không có ai xâm phạm đến quyền đó của họ. Tuy nhiên, việc sở hữu miếng đất không (hoặc chưa) được cấp sổ đỏ sẽ gây nên những hạn chế nhất định khi phải thực hiện những thủ tục hành chính liên quan tới miếng đất. Vì chưa có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc nhà nước chưa công nhận chính thức quyền chiếm hữu và sử dụng hợp pháp của họ với mảnh đất.

Hiện nay, pháp luật quy định việc lập di chúc có thể được thực hiện thông qua 04 hình thức. Đó là:

 Lập di chúc bằng miệng có người làm chứng

Lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng

Lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng

Lập di chúc bằng văn bản có công chứng

Trong 4 hình thức nêu trên, lập di chúc bằng văn bản có công chứng là hình thức có tính an toàn pháp lý cao nhất. Nó giúp cho việc tránh những tranh chấp về tính hợp pháp của di chúc khi người để lại di chúc qua đời. Còn 3 hình thức lập di chúc còn lại, theo chiều hướng tăng dần sẽ bỏ ngỏ cho những rủi ro về tính hợp pháp của di chúc.

Tuy vậy, đối với trường hợp di sản thừa kế để lại là đất không có sổ đỏ thì không thể thực hiện theo hình thức bằng văn bản có công chứng được. Bởi lẽ, những giao dịch làm phát sinh, chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản muốn được công chứng thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản đó. Vì vậy, công chứng viên không thể thực hiện công chứng nếu di sản là mảnh đất không có sổ đỏ.

Vì thế, người để lại di sản là mảnh đất không có sổ đỏ chỉ có thể thực hiện lập di chúc bằng 3 hình thức còn lại nêu trên và chấp nhận một phần rủi ro việc tranh chấp giữa những người thừa kế có thể xảy ra sau này.

Nên thực hiện việc xin cấp sổ đỏ trước khi chia thừa kế

Theo pháp luật thừa kế hiện nay thì những người thừa kế thường là những người thân thích trong gia đình, có mối quan hệ gần gũi nhau. Tuy nhiên, nhiều trường hợp mâu thuẫn với nhau chỉ vì người để lại di chúc không rõ ràng, không công bằng hoặc chính những người thừa kế lợi dụng kẽ hở pháp luật để tranh giành phần hơn trong khối di sản thừa kế.

Vì vậy, để giảm thiểu những rủi ro đó có thể xảy ra, người có di sản để lại trước khi lập di chúc nên thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với mảnh đất. Mặt khác, nhà nước cũng khuyến khích những trường hợp đang chiếm hữu và sử dụng đất hợp pháp nên thực hiện việc xin cấp sổ đỏ. Cụ thể, tại Điều 100 Luật đất đai quy định việc cấp sổ đổ cho những người có giấy tờ liên quan, chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Và điều 101 Luật đất đai quy định việc cấp sổ đỏ cho những người mặc dù không có những giấy tờ liên quan nhưng đã chiếm hữu và sử dụng lâu dài, không có tranh chấp với người khác và có sự xác nhận của chính quyền địa phương.

Xin cảm ơn luật sư!

Khả Vân