Đất được cấp sổ đỏ nhưng không được phép xây chuồng gà, đúng hay sai luật?

Xây dựng chuồng gà 2m² có phải xin cấp phép xây dựng hay không?

Như Dân trí đã đưa tin, vừa qua, tại phường Sông Bằng (TP Cao Bằng) xảy ra vụ việc ông Hoàng Dương Quý xây dựng chuồng gà (chiều rộng 0,8 m, cao 0,5 m, sâu 0,25 m, tổng diện tích sàn là 2m², mái lợp bằng lá cọ) trong khuôn viên đất của gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhưng được chính quyền địa phương yêu cầu phải xin cấp phép xây dựng. Sau khi ông Quý làm hồ sơ để xin cấp phép xây dựng thì trải qua cuộc họp của hàng loạt sở, ban, ngành có liên quan của tỉnh Cao Bằng, chính quyền đã ra quyết định không cấp phép cho ông Quý được xây dựng chuồng gà.

Vậy theo quy định pháp luật thì việc xây dựng chuồng gà có phải xin phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền hay không? Việc chính quyền địa phương không đồng ý cho ông Quý được xây dựng chuồng gà với diện tích 2m² là có căn cứ không?

Để làm rõ các vấn đề này dưới góc độ pháp lý, chúng tôi đã có buổi trao đổi với Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội.

PV: Thưa luật sư, xin luật sư cho biết, theo quy định của pháp luật thì việc xây chuồng gà có phải xin giấy phép xây dựng hay không?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 thì các công trình xây dựng được xác định như sau:

“Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.”

Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Mục V Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật xây dựng 2014 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng thì chuồng gà là công trình chăn nuôi thuộc loại công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn.

Theo quy định pháp luật thì người dân được làm những điều mà pháp luật không cấm. Xét quy định về các công trình phải xin cấp phép xây dựng theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 có thể thấy rằng tại điều luật này cũng chưa quy định rõ trường hợp xây dựng chuồng trại chăn nuôi với quy mô nhỏ (xây dựng chuồng để nuôi gà phục vụ sinh hoạt gia đình chứ không phải xây dựng chuồng trại chăn nuôi để kinh doanh) trong phạm vi diện tích đất đang sử dụng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng. Do đó, dựa trên cơ sở này thì ông Quý không phải xin cấp Giấy phép xây dựng khi tiến hành xây dựng chuồng gà.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đó là:

“k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;”.

Xét đối với việc xây dựng công trình là chuồng gà của ông Quý có thể thấy rằng, ở đây, quy mô của công trình xây dựng tương đối nhỏ (chỉ 2m²). Trong trường hợp này, việc xây dựng chuồng gà của ông Quý nằm trong diện được miễn xin cấp Giấy phép xây dựng.

Việc xây dựng xây dựng thành một khu nhỏ để chăn nuôi gia súc, gia cầm này là xây dựng trên đất có chủ quyền hợp pháp, không có tranh chấp với hộ nào và hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật. Cho tới nay chưa thấy có bất cứ thông tin nào về việc cơ quan, chính quyền địa phương xử lý đối với các trường hợp này và yêu cầu phải xin cấp phép xây dựng như trường hợp ở Cao Bằng.

PV: Vậy Luật sư đánh giá như thế nào về việc chính quyền TP Cao Bằng cho rằng: “Vị trí xây chuồng gà có thể ảnh hưởng hành lang giao thông đường thủy vì gần một con suối, còn hàng gạch cao 25cm, dài 45m vi phạm hành lang an toàn giao thông đường bộ” (ông Bùi Văn Hiệp, trưởng Phòng QLĐT TP Cao Bằng)?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Theo nội dung văn bản số 43/QLĐT ngày 07/06/2016 của Phòng quản lý đô thị về việc trả lời đơn xin cấp phép xây dựng của ông Hoàng Dương Quý thì: “Tại hiện trường thửa đất số 16c, tờ bản đồ số 05, tổ 8, phường Sông Bằng cho thấy ông Hoàng Dương Quý đã tổ chức thi công xây dựng hàng gạch; Vị trí xây dựng hàng gạch của ông Hoàng Dương Quý nằm trong chỉ giới đường đỏ (nằm trong phạm vi đất dành cho đường bộ).

Đối với hồ sơ xin cấp phép xây dựng công trình chuồng gà do không thể hiện rõ vị trí xây dựng trên mặt bằng lô đất, ranh giới mặt bằng lô đất không đủ điều kiện để xem xét giải quyết thủ tục hành chính theo quy định. Tại thửa đất nêu trên phía Đông Nam tiếp giáp với mép bờ suối Củn có ta luy âm với độ chênh lệch cao từ suối Củn lên mặt đường Lê Lợi là rất lớn, có nền đất yếu không đảm bảo an toàn cho công trình.

Đối chiếu với điều 93 Luật xây dựng năm 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng của ông Hoàng Dương Quý không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định…”.

Trước đó, ngày 06/05/2016 Phòng quản lý đô thị đã có Văn bản số 02/TB/QLĐT với nội dung: “Sau khi xem xét, kiểm tra thành phần hồ sơ, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành về xây dựng không nêu rõ, hướng dẫn cụ thể đối với dạng công trình cấp phép nêu trên nên phòng quản lý đô thị đã tham mưu cho Ủy ban nhân dân thành phố có công văn số 467/UBND – QLĐT gửi Sở xây dựng”

Điều này cho thấy rằng, chính quyền thành phố Cao Bằng còn đang lúng túng trong việc xác định trường hợp xây dựng của ông Quý có phải xin cấp Giấy phép xây dựng hay không. Việc pháp luật chưa quy định rõ thì đó là lỗi của Nhà nước, cơ quan quản lý có trách nhiệm phải xem xét, giải quyết các yêu cầu của người dân theo nguyên tắc trên, chứ không phải ngăn cản việc xây dựng của người dân bằng những lý do bất hợp lý, sợ xử lý tình huống sai nên đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan.

Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 102, Điều 104 Luật xây dựng năm 2014 thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm giải thích, hướng dẫn các quy định của pháp luật về cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư; khi thẩm định hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng thì phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng…để thông báo cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, Phòng quản lý đô thị thuộc Ủy ban nhân dân Thành phố Cao Bằng đã không thực hiện đúng trách nhiệm giải thích, hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ xin giấy phép xây dựng mà đã có văn bản từ chối cấp giấy phép xây dựng của ông Hoàng Dương Quý là vi phạm quy định tại Điều 102, Điều 104 Luật xây dựng năm 2014.

Còn hàng gạch cao 25cm, dài 45m vi phạm hành lang an toàn giao thông đường bộ thì cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa có giải thích kỹ càng cho người dân về vấn đề này. Điều này cho thấy rằng, chính quyền địa phương còn đang rất lúng túng đối với trường hợp xây dựng của gia đình ông Quý.

UBND TP Cao Bằng nói gì về việc không cấp phép cho xây chuồng gà?

Tại Văn bản Thông tin báo chí của UBND TP Cao Bằng do ông Vũ Văn Đề - Chánh văn phòng ký cho biết: Ông Hoàng Dương Quý đã nhiều lần vi phạm hành chính về trật tự xây dựng ở thửa đất 16c, tờ bản đồ số 05, tại tổ 8, phường Sông Bằng bị lập biên bản xử lý nhưng ông Quý không chấp hành.

Theo UBND TP Cao Bằng, về việc xây chuồng gà, gày 05/5/2016, ông Hoàng Dương Quý đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính của UBND thành phố Cao Bằng và nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình hàng gạch và chuồng gà. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính Thành phố tiến hành kiểm tra, đồng thời tiếp nhận hồ sơ và chuyển cơ quan chuyên môn. Các cơ quan tham gia giải quyết gồm Sở Xây dựng, Sở Giao thông vận tải, Phòng Quản lý đô thị TP Cao Bằng.

“Tại hiện trường thửa đất số 16c, tờ bản đồ số 05, tổ 8, phường Sông Bằng cho thấy, ông Hoàng Dương Quý đã tổ chức thi công xây dựng hàng gạch; vị trí xây dựng hàng gạch của ông Hoàng Dương Quý nằm trong phạm vi đất dành cho đường bộ (Quốc lộ 4A).

Tại thửa đất 16c, ông Quý không những không chấp hành các quyết định xử lý vi phạm hành chính về xây kè, san đắp mặt bằng và khắc phục sự cố công trình, mà còn tiếp tục đổ thêm đất ra phía ngoài kè, trên lòng suối Củn, tạo nguy cơ tiếp tục gây sạt lở đất, làm cản trở dòng chảy của suối Củn và gây mất an toàn cho con người.

Căn cứ kết quả kiểm tra thực tế, để đảm bảo giữ nghiêm kỷ cương, pháp luật, để đảm bảo an toàn cho người, công trình và cho chính gia đình ông Quý, theo đúng quy định của pháp luật, Phòng Quản lý đô thị TP Cao Bằng đã có Công văn số 43/QLĐT ngày 07/6/2016 làm rõ không thể cấp phép xây dựng công trình trên thửa đất 16c nêu trên”, văn bản cho biết.

Văn bản của UBND TP Cao Bằng cũng nêu: “Tuy nhiên, một số câu chữ trong văn bản của UBND phường Sông Bằng và phòng QLĐT Thành phố Cao Bằng còn thể hiện việc truyền tải pháp luật đến người dân một cách chưa thực sự phù hợp, dễ gây bức xúc và hiểu nhầm cho người được trả lời và dư luận xã hội. UBND thành phố Cao Bằng xin tiếp thu ý kiến phản ánh và nghiêm túc rút kinh nghiệm trong tất cả các cơ quan đơn vị của thành phố Cao Bằng”.

Trước văn bản thông tin báo chí của UBND TP Cao Bằng, ông Hoàng Dương Quý không đồng ý. Ông cho rằng thửa đất 16C của gia đình ông đã được cấp SỔ ĐỎ chứ không phải đất lấn chiếm. “Có ý kiến cho rằng tôi cố tình đòi làm đơn xin phép xây chuồng gà, xây 1 hàng gạch dù chính quyền khuyên là không cần. Điều này sai sự thật. Tôi vẫn còn biên bản đình chỉ thi công yêu cầu xin cấp phép xây hàng gạch đóng dấu đỏ của UBND phường Sông Bằng và Phòng Quản lý đô thị. Việc chính quyền yêu cầu ông phải xin phép xây chuồng gà trên thửa đất này rồi bác bỏ là việc cố tình gây khó dễ cho gia đình tôi”, ông Quý nói.

Nhìn nhận dưới góc độ pháp luật, luật sư Vi Văn Diện - Giám đốc Công ty luật Thiên Minh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng: “Việc xây chuồng gà 2m2 vốn đã không cần phải xin giấy phép. Hơn nữa đây là thửa đất được cấp sổ đỏ của người dân. Không thể áp dụng luật kiểu ông đã sai phạm nhiều việc thì việc nào ông đề xuất tôi cũng bác bỏ. Đây là cách làm việc không tuân thủ các quy định của pháp luật”.

Anh Thế