Cách chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở mà không phải đóng tiền sử dụng đất

Bố mẹ tôi chia đất cho anh em mỗi người một mảnh để làm nhà từ đó đến nay.

Trước đây bố mẹ tôi và chúng tôi cứ nghĩ có sổ là tốt rồi, chẳng quan tâm trong sổ ghi thế nào, đất loại gì. Nhưng đến nay tôi phá nhà cũ, xây nhà mới thì UBND xã, UBND huyện căn cứ vào sổ đỏ không cho tôi xây nhà với lý do sử dụng đất không đúng mục đích.

Tôi đi hỏi thì được biết rằng chuyển từ đất vườn sang đất ở mỗi m2 phải đóng khoảng 10 triệu, Nhà nước chỉ cho 300 m2 đất ở, còn lại 1000 m phải đóng khoảng 10 tỷ tiền sử dụng đất. Tôi xin hỏi quý báo, quý luật sư trường hợp này tôi cần làm gì để xây được nhà, đóng tiền chuyển đổi đất ít nhất?.

Trả lời: 

Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp Trị, thuộc đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được ghi nhận trên giấy chứng nhận.

Người dân lấy đất để vườn xây nhà, lấp ao cải tạo thành sân vườn đều là sử dụng đất sai mục đích. UBND cấp xã, UBND cấp huyện có quyền lập biên bản vi phạm, tháo dỡ công trình xây dựng, buộc khôi phục lại hiện trạng đúng mục đích sử dụng đất, tùy theo hiện tích vi phạm người dân có thể bị phạt tiền nhiều triệu đồng.

Do vậy việc cơ quan chức năng không cho bạn xây nhà như bạn trình bày là hoàn toàn có căn cứ pháp luật, bạn phải chấp hành theo mệnh lệnh hành chính đó.

Việc của bạn trong tình huống này là phải làm rõ diện tích đất ở bao nhiêu mét, đất vườn bao nhiêu mét, sau đó chuyển mục đích phần đất vườn sang đất ở, từ đó xây nhà một cách hợp pháp, đường đường chính chính.

Cách thức thực hiện như sau:

Về căn cứ pháp luật, khoản 6, Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

"6. Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:a) Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.

Áp dụng quy định pháp luật trên vào trường hợp cụ thể của gia đình bạn như sau:

Đất của gia đình bạn thuộc trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận năm 2003 thỏa mãn điều kiện đất đã được cấp sổ đỏ trước ngày 01/07/2004. Thửa đất sử dụng từ những năm 1970 thỏa mãn điều kiện thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980. Do giấy chứng nhận không ghi rõ diện tích đất ở, đất vườn nên cần thực hiện việc xác định lại diện tích đất ở dựa trên hạn mức công nhận đất ở của các xã thuộc huyện Đông Anh. Hạn mức công nhận đất ở của xã thuộc huyện Đông Anh là bằng 5 lần hạn mức giao đất ở tối đa (180 m2), tính ra là 900 m2. Thửa đất của bạn có diện tích 1.300 m2, lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại huyện Đông Anh.

Bạn cần liên hệ với UBND cấp xã để cung cấp hồ sơ địa chính, UBND cấp huyện để cung cấp hồ sơ cấp sổ đỏ năm 2003. Nếu các cơ quan cung cấp hồ sơ cho bạn và có giấy tờ như: Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời "mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư" thì diện tích đất ở được xác định lại và hoàn toàn không phải đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Trường hợp thứ nhất: Giấy tờ bạn được cung cấp ghi rõ số m2 đất ở bằng hoặc nhiều hơn 900 m2. Khi này diện tích đất ở của bạn được xác định theo giấy tờ đó, ghi bao nhiêu đất ở thì bạn được xác định lại đất ở theo số liệu đó.

Trường hợp thứ hai: Giấy tờ bạn được cung cấp ghi số m2 đất ở ít hơn 900 m2 hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tức là được 900 m2.

Về thẩm quyền: Do UBND huyện Đông Anh thực hiện.

Về trình tự, thủ tục: thực hiện sẽ tuân theo Thủ tục số 11 về "Xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004" nằm trong Danh mục 18 thủ tục hành chính cấp huyện tại Phụ lục Danh mục thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội được ban hành kèm theo số 5630/QĐ-UBND ngày 28 tháng 10 năm 2024 của Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội.