Bắc Giang: “Điểm huyệt” vụ biến đất của dân thành sổ đỏ cho doanh nghiệp

Như Báo Dân trí đã phản ánh, năm 2003, hàng chục hộ dân tại xã Đào Mỹ, huyện Lạng Giang - Bắc Giang cho Công ty Anh Đào thuê đất làm cơ sở chế biến gỗ với thời hạn 10 năm. Tuy nhiên, kết thúc thời hạn thuê, các hộ yêu cầu doanh nghiệp hoàn trả lại đất thì phát hiện diện tích đất của mình đã được thu hồi và giao cho Công ty Anh Đào xây dựng nhà xưởng sản xuất, chế biến gỗ. Nghiêm trọng hơn, trong quá trình làm việc với các cơ quan chức năng để đề nghị giải quyết quyền lợi của mình, người dân xã Đào Mỹ đã phát hiện có cả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân cho ông Dương Ngọc Đào - Giám đốc công ty Anh Đào trong khi các hộ đều khẳng định mình chưa hề ký kết bất cứ giấy tờ nào để chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp.

Vậy dựa trên căn cứ nào để biết được các hợp đồng này có hợp pháp hay không và có hay không lỗi của cơ quan chức năng trong việc quản lý việc chuyển dịch đất đai trên địa bàn? Chúng tôi đã có buổi trao đổi với Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Giám đốc công ty Luật TNHH Đông Hà Nội để làm rõ hơn về vấn đề này.

PV: Thưa luật sư, theo nguồn tin từ phía công ty Anh Đào thì có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ và Công ty Anh Đào. Vậy nếu có việc chuyển nhượng đó thì trong trường hợp này pháp luật quy định như thế nào về việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Ở đây chúng ta đang thấy rằng có hai luồng thông tin: thông tin thứ nhất là chỉ có tồn tại một Hợp đồng cho thuê đất, còn thông tin thứ hai là đã có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét về bản chất thì việc ký kết Hợp đồng cho thuê đất hoặc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa các hộ dân và Công ty Anh Đào là hoàn toàn khác nhau. Nếu giao dịch đã xác lập là Hợp đồng cho thuê đất thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về các hộ và khi kết thúc thời hạn thuê, các hộ được quyền lấy lại diện tích đất đã cho thuê. Trong khi đó, nếu giao dịch đã xác lập là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sau khi ký kết Hợp đồng một cách hợp pháp, bên nhận chuyển nhượng phải làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và lúc này quyền sử dụng đất hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp, các hộ không còn là chủ sở hữu của quyền sử dụng thửa đất đã chuyển nhượng.

Theo hồ sơ, tài liệu và thông tin cho tới thời điểm hiện tại thì giao dịch của các hộ dân với ông Dương Ngọc Đào là giao dịch cho thuê đất vì đã cho doanh nghiệp được quyền khai thác, sử dụng đất trong một thời gian nhất định (10 năm) và tiền thuê đất được tính là 5.000.000 đồng/10 năm. Vấn đề này cần được các cơ quan chức năng vào cuộc tiến hành kiểm tra, điều tra làm rõ, bởi nếu thông tin từ phía các hộ dân là chính xác thì có thể thấy rằng rất có thể đã có sự giả mạo hồ sơ, giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ và Công ty Anh Đào.

Căn cứ theo các quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng thì khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên bán và bên mua phải tuân thủ các điều kiện nhất định thì việc chuyển nhượng mới được coi là hợp pháp. Cụ thể như sau:

· Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tại Điều 8 Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

“Điều 8. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;

b) Chuyển sang làm nghề khác;

c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.”

Ngoài ra, đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất của hộ gia đình, cá nhân thì theo quy định tại Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC cần phải có dự án, đầu tư được duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư, trường hợp pháp luật về đầu tư quy định phông phải lập dự án đầu tư, thì phải có bản giải trình sử dụng đất.

· Về trình tự, thủ tục khi thực hiện việc chuyển nhượng:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập theo mẫu ban hành kèm Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính trong đó Hợp đồng thuê đất phải có xác nhận của Cơ quan địa chính cấp huyện và UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định 17/1999/NĐ-CP;

+ Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);

+ Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất);

+ Bản Dự án đầu tư hoặc bản giải trình sử dụng đất của tổ chức quy định tại điểm 2a Mục III của Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC.

Bước 3: Phòng địa chính và UBND cấp huyện xem xét hồ sơ và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước:

Sau khi được UBND cấp huyện xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Cấp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và vào sổ theo dõi biến động đất đai, trả hồ sơ cho các bên.

Như vậy, theo quy định trên thì các hộ dân chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong ba điều kiện đó là: chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh, chuyển sang làm nghề khác, không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động. Bên cạnh đó, trong trường hợp Công ty Anh Đào nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không phải là cá nhân ông Đào nhận chuyển nhượng) thì cần phải lập dự án đầu tư hoặc có bản giải trình sử dụng đất mới đúng quy định của pháp luật.

Nếu các hộ dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo các điều kiện trên hoặc Công ty Anh Đào nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại không có dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc pháp luật không có quy định phải lập dự án đầu tư nhưng công ty Anh Đào lại không có bản giải trình sử dụng đất thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với các quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cũng theo quy định ở trên thì để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các hộ buộc phải có GCNQSDĐ. Vì vậy, nếu có hộ nào chưa được cấp GCNQSDĐ mà đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Đào hoặc Công ty Anh Đào thì giao dịch này không đảm bảo điều kiện theo đúng quy định của pháp luật.

Thêm vào đó, theo quy định pháp luật trong giai đoạn này thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập theo mẫu ban hành kèm Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính trong đó Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận của cơ quan địa chính cấp huyện và UBND cấp huyện nơi có đất. Nếu không tuân thủ theo quy định này thì giao dịch này vi phạm các quy định pháp luật.

Như vậy, các cơ quan chức năng có thể kiểm tra lại hồ sơ lưu trữ để làm rõ việc có hay không việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng giữa các hộ dân với công ty Anh Đào (thông qua việc giám định chữ ký), thẩm định lại xem hồ sơ đã tuân thủ đầy đủ các bước như pháp luật đã quy định hay chưa, từ đó có thể khẳng định được tính hợp pháp của “Sổ đỏ” đã được cấp cho công ty Anh Đào, khi mà các hộ dân vẫn đang nắm giữ “sổ đỏ” mang tên mình trong tay và luôn khẳng định họ chỉ cho thuê đất chứ không hề “bán” đất.

PV: Vậy vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp được thể hiện như thế nào thưa luật sư?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải nộp hồ sơ tới UBND cấp huyện nơi có đất để tiến hành thủ tục xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật thì Phòng địa chính và UBND cấp huyện có thẩm quyền xem xét hồ sơ và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng được giao kết giữa các bên.

Do đó, trường hợp các hộ không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc trong hồ sơ không có đầy đủ giấy tờ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì UBND huyện Lạng Giang và các cán bộ, công chức, viên chức có liên quan sẽ phải chịu trách nhiệm về việc đã xác nhận một giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định của các hộ dân và Công ty Anh Đào.

Như vậy có thể thấy rằng trong vụ việc này, việc xác định chữ ký trên các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Anh Đào có phải là chữ ký của các hộ dân tại xã Đào Mỹ, Lạng Giang, Bắc Giang hay không là vấn đề mấu chốt để xác định tính hợp pháp của giao dịch cũng như trách nhiệm của các bên liên quan nếu có việc giả mạo chữ ký của người dân trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo thông tin từ các hộ thì không chỉ ở Hợp đồng chuyển nhượng mà tại các đơn từ về việc trả lại đất cũng có dấu hiệu của việc giả mạo chữ ký. Hiện UBND huyện Lạng Giang đã thành lập đoàn kiểm tra và đang tiến hành các thủ tục để điều tra, xác minh cũng như mời cơ quan công an vào cuộc để giám định chữ ký mà các hộ dân cho rằng đã bị giả mạo.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc.

Anh Thế (thực hiện)